房地产宏观调控政策浅析

何孙秀

（浙江首义控股集团义乌市白天鹅房地产开发有限公司，浙江 义乌 322000）

前言

我国于1998年停止计划经济遗留的福利分房，转变为市场经济条件下的货币商品房为主。十余年间，我国的城市面貌发生了翻天覆地的变化，房地产业也焕然一新。然而我国的楼市一直在争议中前行，一路上涨的房价，更是屡受各方诟病。因而伴随着房地产业的发展，宏观调控也成了常态。尤其是在我国可预见的漫长的城市化进程中，房地产注定是人们长期关注的焦点，可以这么说，只要有供需的矛盾存在，调控就难以避免。那么该如何正确看待我国目前的房地产宏观调控政策呢？

1 目前房地产调控政策的有效性分析

2003年以来，我国的房地产市场遭遇了多少次政策调控，如果真要统计各部门出台的形形色色的政策，恐怕还真统计不清楚，但一个不争的事实就是房价一直在涨。那么是不是说房调就没有起作用呢？当然不是，今年以来在“新国八条”等一系列的调控措施尤其是限购、限价、限贷这三项措施的影响下，政策的叠加效应开始显现，我国多数城市房价涨幅明显开始趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。国家统计局8月18日发布的7月房价数据显示，70个大中城市中，下降的城市有14个，持平的有17个。与6月份相比较，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1%，涨幅比6月份份缩小的的城市有15个。一线城市商品房涨幅出现全面停滞。进入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相继出现了一波较为猛烈的退房潮，在上海有些楼盘降价幅度甚至超过了30%。房地产价格出现了较为明显的松动，调控取得了初步成效。因而可以这样说目前的宏观调控政策的有效性还是显而易见的。

然而，任何政策都有其局限性，宏观调控政策可能带来的一些负面效应也应该引起我们的管理层足够的重视。

2 宏观调控的副作用分析

无庸置疑，目前的房地产调控政策在短期内取得了不错的效果。总结近期报道：最为明显的就是：今年前7个月，全国土地流标353宗，比去年同期增长242%。受上述因素的综合影响，地价水平也出现持续回落，2011年前7个月全国平均楼面价为1680元每平方，较去年下降19.8%，住宅类则下降9.8%。显然，由于调控的影响，房地产企业的资金链正在逐步收紧，同时，开发商对于房地产市场的预期正在转变，落实在行动中就是拿地意愿下降，因而土地流标和地价下降不足为奇。而且这种趋势随着时间的推移可能还会增加。或许人们会说，调控要的就是这个效果，但是土地大规模的流标，如果持续发展下去，必将导致未来某段时间内房地产产品供给量明显不足。到时的市场供求关系会因供给下降而打破原有的均衡，会不会带来房价极强的上涨动力呢？

另一方面，由于“三限”政策的执行日益严格，人们普遍预期短期内无法解除，购房者出现了“一步到位”的购买倾向。最新统计显示，7月份北京楼市成交的住宅单套平均面积首次突破100平方米，一居室的成交比例跌至两成以下，消费者原先已逐步形成的梯次消费、逐步升级的合理住宅消费理念，正在由于限购政策设计的缺陷，面临被抛弃的境地。而这种消费理念会引导供给结构的变化，最终让大户型充斥整个市场，同时可能让90平方米以下的户型占项目70%的这一政策面临夭折。这难道是管理层所乐见的吗？

第三，目前采取的房地产调控措施旨在通过抑制需求来达到控制房价过快上涨，回归理性的目的。然而“三限”政策的推行，在抑制投机、投资需求的同时，也打击了一大部分为改善住房状况而产生的刚性需求。在政策一直延续的情况下或许不会出现什么问题，但是限购政策毕竟只是行政办法，长期采取这一政策无疑与市场配置资源的原则相悖的。一旦政策取消，被压抑的市场需求会不会被激发，从而导致房价出现报复性反弹呢？

因此，类似这种调控引起的副作用，应该引起我们的主管部门足够的重视，并对调控的政策细节加以审视，审慎的考虑各项调控政策推出及退出时机，以免引起楼市的大幅度振荡。

3 宏观调控政策的取向分析

应当承认，我国目前的房地产价格已出现了较为明显的滞涨状态，下行的趋势也日益显现。但是如果我们的调控目标如果仅仅定在控制房价过快上涨基础上，这和庸医的头疼医头脚疼医脚没有两样。原银监会主席刘明康说房价下降50%，银行可以接受，且不说其它行业可不可以接受，房价即便是降低了50%，是不是就已经合理，是不是人人都买得起房了呢？所以治理楼市，要从产生问题的根本原因着手。

首先要采取切实有效的措施缩小收入分配差距。人力资源和社会保障部劳动工资研究所所长、中国劳动学会薪酬专业委员会会长苏海南认为，目前我国的收入差距正呈现全范围多层次的扩大趋势。当前我国城乡居民收入比达到3.3倍，国际上最高在2倍左右；行业之间职工工资差距也很明显，最高的与最低的相差15倍左右；不同群体间的收入差距也在迅速拉大，上市国企高管与一线职工的收入差距在18倍左右，国有企业高管与社会平均工资相差128倍。北京师范大学收入分配与贫困研究中心主任李实从上世纪80年代起参与了4次大型居民收入调查。他说，收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距，已从1988年的7.3倍上升到2007年的23倍。

贫富差距的不断扩大，加剧了社会矛盾，这就需要我们的管理层采取包括税收政策在内的各项政策加以有效调节，切实提高中低收入人群的收入。使他们的收入能够跟房地产价格的上涨幅度埸趋一致致，最终使他们也买得起房。

其次积极拓宽投资渠道，使居民手中的闲置资金能多渠道的实现保值增值作用。资本的逐利性，注定了民间资本攫取高利行业的嗅觉。从2006、2007年的全民炒股，到近几年的全民炒房，再到现如今的高利贷的盛行，无不证明了这一点。当前的房地产市场的非理性投资主要来自一些民间资本的炒作。而《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干的意见》明确提出民间资本进入基础产业、基础设施、市政公用事业、政策性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业等领域。此政策在很大程度上拓宽了民间投资的领域和范围，将会从根本上引导其理性投资，多元投资，从而遏制炒房的冲动。当然有好的制度还需要地方政府的实际执行力。这样才能真正让民间资本走向有序投资，避免经济的大起大落。

结论

房地产市场是一个不完全市场，它不仅受市场这只“无形的手”调控，同时更需要政府这只“有形的手”加以必要的，合理的引导。在很长一段时间内，调控政策将伴随房地产业的发展而不断推进，政策的可持续性也会越来越强。政府在调控政策的取向上不仅要从目前国家的经济层面考量，还要从长远的角度，实现楼市的平稳、健康的发展。

[1]金海燕.我国房地产宏观调控政策运行过程研究[J].哈尔滨工业大学.2008-09-01.

[2]吕炜.房地产业宏观调控的绩效研究[J].西南财经大学.2009-11-01.