住宅产业化发展现状及对策的研究

李 军李燕燕李明涛

（1.中国矿业大学工程管理研究所，江苏 徐州221008;2.苏州工业园区建设监理有限责任公司，江苏 苏州 215021）

引言

随着城市化进程的不断推进，我国城乡住宅建设量正大幅提高，住宅产业的生产方式仍处于粗放型、低层次的传统阶段，大大的制约了住宅质量和品质的提高。调查研究表明，住宅产业化以高效的建设效率、效益和价值，加速了住宅产业结构调整和生产方式的转变，成为解决我国人口居住问题最有潜力的方法之一。我国住宅产业化进程缓慢，面临许多实际问题和法律瓶颈，值得我们深入分析研究，寻找相应对策。

1 住宅产业化的内涵

住宅产业化是一个技术与经济的集成概念，目前比较权威并被广泛接受的定义由我国学者李忠富在其著作中提出，即让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅建筑为最终产品，做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化。即以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的住宅问题。

在理解住宅产业化时，应注意以下几点：

1）住宅产业化在设计中采用标准的设计方案、构配件、部品和建筑体系，施工方便。

2）住宅产业化以建筑产品生产规模化、现场施工机械化和组织管理科学化实现装配式建设。

3）住宅产业化以住宅生产企业为龙头，专业化协作的方式使各相关部门组成一定程度的利益共同体。

4）住宅产业化以住宅生产的集中化、专业化和协作化代替分散的个体生产。

2 住宅产业化的发展现状

国外的住宅产业化主要是二战后发展起来的，瑞典80%以上的住宅采用通用部件，是世界上工业化住宅最发达的国家之一。丹麦是世界上第一个将模数法制化的国家，成为国际标准化组织的ISO模数协调标准的蓝本。日本的住宅产业呈现出工业化大生产的高水平、大规模、低成本、高效益、综合化与专业化相结合的格局。

国际上，众多学者对住宅产业化也有较深入的研究。Barlow J教授认为在住宅产业中运用大规模定制生产模式能满足顾客的个性化需求。Matsumura J认为通过发展电子商务技术，立足开发商供应链网络化和整合行业资源可以实现降低生产成本。

聂梅生指出标准规范的制定跟不上规划设计的要求，而技术开发与推广跟不上住宅建设的要求是目前制约我国住宅产业化技术发展的主要因素。孟艳结合当前的信息化、网络化的飞速发展指出构建住宅虚拟企业是住宅产业化的突破点。邓志旺认为推动住宅产业化必须进一步提高工业化住宅的性价比，使置业者充分认识并接受其价值。

以上研究表明，我国住宅产业化经过十多年的推广，取得了一定的成果，但仍远远落后于国外发达国家。潘桂森根据罗斯托的经济“起飞”阶段理论，结合相关发展战略规划，认为经过十多年的铺垫，我国住宅产业化已经进入快速发展期阶段。因此，需要抓住时机，通过各方共同努力，加快我国住宅产业化进程。

3 住宅产业化对策研究

3.1 政府角度

1）建立有效的工作机制

住宅产业化的推进应健全工作机制，建立统筹全局的决策机制，明确方向，确定推进工作的指导原则、具体目标、工作程序和政策措施，做到总体规划、重点明确、力量集中和分步实施。把住宅建筑的标准化放在首要的位置，完善建筑标准化体系和模数协调体系，制定有效的政策，加强对标准制定，并监督实施。

2）标准化工作

通过对发达国家住宅产业化的研究，发现国外的住宅部品标准化已经达到了普及的程度，我国住宅部品标准化通用化的程度还比较低，政府要加强部品标准化的政策制定，减少不必要的资源消耗，提高生产效率，实现住宅产业化的可持续发展。

3）完善配套政策

由于住宅产业化的主体企业短期内不能获取直观的经济效益，致使住宅技术水平停滞不前，产业化进程受阻。需要政府通过投资、财政、税收和技术政策，刺激企业按照政策导向，参与产业化进程，形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的激励机制。

3.2 消费者角度

1）完善住宅消费市场

我国的住宅市场发育还不完善，存在住房保障体系不健全，结构性矛盾突出，房价上涨过快，房屋空置率过高等问题。住宅产业化的良好健康发展需要有稳定、充足、合理且有效的市场需求，应对市场需求进行深入调查研究，优化资源配置，营造并完善住宅消费市场，进而充分发挥住宅企业的生产能力，加快我国住宅产业化进程的推进。

2）满足消费者个性化需求

产业化住宅标准化与消费者需求多样化的矛盾一定程度上影响了市场需求，在满足部品标准及模数标准并保证主体质量的前提下，增大装饰设计效果的选择范围，通过大规模定制的方式，实现住宅产业资源全面共享，并通过现代信息技术实现网上订购，使住宅产业规模化生产个性化的住宅产品，可有效解决这一问题。

3）提高产业化住宅的性价比

我国产业化住宅目前处于性能优势阶段，但由于较高的价格，加上消费者对产业化住宅性能优势的了解程度和鉴别能力有限，对是否物有所值持怀疑态度，导致产业化住宅的市场较小，无法大面积推广。因此，应对住宅产业化技术提高加大资源投入，使产业化住宅加工及施工技术日趋成熟，降低生产成本，提高住宅性能，制造高性价比住宅。

3.3 住宅企业角度

1）形成规模化经营

住宅产业化的主体房地产企业通过联合、兼并、收购和重组等方式，形成一批实力雄厚、竞争力强的龙头企业或企业集团，同时注重配套工程的工业化，通过规模的扩大和资源的优化配置，提高企业生产效率，降低企业运作成本，为住宅产业化目标的实现提供住房的有效供给。

2）加强内部技术创新

由于我国还处在转型时期，对技术创新缺乏强有力的激励措施，制约了住宅企业技术的创新。住宅产业相关企业应从产权、组织制度、管理制度和企业文化等因素加强对内部技术创新的激励，留住企业内部人才，并加强与高校、科研等单位的合作，加强产业技术创新，提高住宅的科技含量。

结语

推进住宅产业化工作是一项复杂的系统工程，目前我国住宅产业化进程中还存在一定的问题和障碍，应从政府、消费者和相关企业角度全面系统的研究相应的对策，为加快我国住宅产业化进程提供各方的决策参考和依据。

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