港口城区房地产投资驱动机制分析——以连云港市港口城区为例

陈 龙 乾，姚 远，李 效 顺，2

（1.中国矿业大学江苏省资源环境信息工程重点实验室，江苏 徐州 221116;2.南京农业大学中国土地问题研究中心，江苏 南京 210095）

港口城区房地产投资驱动机制分析
——以连云港市港口城区为例

陈 龙 乾1，姚 远1，李 效 顺1，2

（1.中国矿业大学江苏省资源环境信息工程重点实验室，江苏 徐州 221116;2.南京农业大学中国土地问题研究中心，江苏 南京 210095）

房地产投资驱动机制分析是研究房地产业发展规律的重要组成部分，也是调控政策关注的焦点。该文在理论分析的基础上，选取在我国经济发展占有重要地位的沿海港口城区为实证分析对象，通过构建计量模型定量表达我国沿海港口城区房地产投资驱动机制。结果表明：理论上判断，影响港口城区房地产投资驱动机制的因素可以分为经济、社会和行政3种类型，且区域经济发展综合水平、农业发展水平等20项因子对房地产投资有着重要影响;实证结果显示，连云港市港口城区房地产投资的第一驱动力、第二驱动力、第三驱动力分别为政策导向下的港口城区建设、港口城区中的农业成分比重、港口城区的劳动力供给，影响度分别达到0.372、－0.154、0.058。研究结论能够为房地产投资的预测和调控提供科学依据。

港口城区;房地产投资;驱动力;主成分回归;连云港市

“十一五”期间我国房地产投资额由26 880.2亿元升至87 803.2亿元;然而，房地产投资的增长率依次呈现出38%、25%、21%、55%的波动态势，政府和企业也不断调整投资策略。由于房地产行业本身的复杂性，因此影响我国房地产投资决策的因素很多。已有研究成果基于投资者角度，从微观上深入分析了影响房地产投资的因素［1－3］，其研究具有重要参考价值和指导作用。然而，从宏观尺度上，对于在我国经济发展中占有重要地位的沿海港口城区，进行投资驱动力机制分析的研究较少。鉴于此，笔者选取连云港市港口城区为研究区域，运用主成分回归建模的方法，研究不同驱动因子的动态作用过程及其相互关系，试图从宏观尺度对我国港口城区房地产投资驱动机制进行分析，进而揭示作用于房地产投资的社会经济因子，指导房地产业的协调发展，最终为政府调控决策制定提供科学依据。需说明的是：本文界定房地产投资主要是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动，包括房地产开发，出租经营住宅、商铺或写字楼，建造工厂、学校、政府修建水库等［3］。本文界定港口城区则是沿海城市中设有港口的行政区，在地理位置上与内陆城区具有较大差别，主要分布于我国东部、南部及东南部沿海区域［4，5］。

1 分析框架

1.1 基本框架

本文对房地产投资驱动机制研究的基本框架如图1所示。纵向上看，驱动机制是建立在经济学市场供求理论基础之上，即市场供求理论的运用和拓展，由于港口城区住宅、商铺、厂房等房屋的需求与供给间不平衡，引发了房地产投资的相应变化［6］;横向上则为房地产投资驱动机制的逻辑测度框架，从宏观上的经济、行政、社会三大因素以及微观上的个人意愿、心理偏好、特殊情境来分析对房屋需求与供给产生的影响［7，8］，以此达到房地产投资驱动机制量化分析的目的。

图1 房地产投资驱动机制研究的基本框架Fig.1 The basic framework of drive mechanism analysis of real estate investment

1.2 理论分析

在经济投资研究领域，驱动力按照作用方式可分外部驱动力和内部驱动力。外部驱动力是指引发或促成投资发生转化的外部动因，具有普遍性，主要包括社会稳定、经济发展、技术进步以及相关政策发布等;内部驱动力则是指决定投资发生变化的内部属性，一般具有个别性，如投资者偏好、特殊关系驱使等［9，10］。鉴于本文是从宏观尺度对区域房地产投资进行研究，故主要对经济、行政、社会等外部驱动机制因素进行分析。

（1）经济因素。区域综合经济的繁荣能够吸引外部资金的流入并加速投资的回收，而资金高速流动下的市场供求活动更加活跃，此外，历史经验证明经济复苏与金融危机对房地产投资具有重要影响力［11］，因此，区域综合经济实力能够影响房地产投资变动［7］。在借鉴相关研究的基础上［12］，笔者认为经济因素的量化指标多体现在二三产业GDP增幅、财政收支、旅游及服务业景气程度等方面。

（2）行政因素。市场经济体制下的房地产业需要政府通过行政监管与颁布法令等手段对其实行宏观调控。在行政监管方面，土地利用规划与城市规划、土地招拍挂报批、建设用地审批等工作均对房地产用地供应进行控制把关;政策法令方面，《城市房地产开发经营管理条例》、《土地管理法实施条例》等政策的颁布，对房地产业发展起到了规范与管理的作用［13］。通过行政监管与颁布法令等行政手段对房屋供求进行管理，房地产投资随之发生变动。相关研究［14］及笔者分析认为，行政因素的量化指标多体现在土地开发面积、土地购置面积、注册房地产企业数等方面。

（3）社会因素。房地产投资是房地产开发、建设、收益产业链中的第一环节，而和谐统一的社会局势为房地产开发与建设提供了必要的保障，并且居民良好的福利与生活水平关系到房地产预期收益回报。因此，社会稳定情况、居民福利状况和生活水平对房地产投资具有反作用力。已有研究［12，14］及笔者分析认为，社会因素的量化指标多体现在人口规模、就业情况、工资待遇等方面。

2 实证分析：以连云港市港口城区为例

2.1 区域选择与数据整理

连云港市城区分为新浦区、海州区、连云区3个区，其中港口城区是指连云区所在范围。本文选择连云港市港口城区作为研究区域，主要基于以下考虑：1）从横向看，连云区处于江苏“四沿战略”中沿海与沿东陇海线的交汇处，占据全市“一心三极”海滨城市发展规划中的一心、一极，“一体两翼”组合大港中的一体、一翼［15］，其发展受到了国家和省市的高度关注和支持，很大程度上吸引着房地产资金的流入，在全国沿海城区具有代表性;2）从纵向看，连云港是华东地区改革开放的前沿阵地和典型港口城区，其下辖的连云区则历来作为连云港市集港口、海滨、园区等优质资源于一身的临海城区，房地产业经历了较完整的发展阶段，对同等级其他沿海城区具有参考作用;3）从研究可行性与可靠性方面考虑，笔者在该区域进行过长时间研究探索，积累了不少基础资料，能够为研究开展提供重要资料支撑，进而增加参数估计的可靠性。

为对连云港市港口城区房地产投资变化进行全面的驱动力分析，本文考虑经济、行政、社会三大影响因素，遵循指标选取的全面性、代表性、主导性、可获得性等原则，通过特尔斐法进行了如下筛选分析：经济因素选取地区生产总值、一二三产业地区生产总值、出口创汇及外贸经销额、财政收入及支出、旅游人次、住宿和餐饮产出为指标;行政因素选取土地开发面积、土地购置面积、房地产企业数、建材费用投入为指标;社会因素选取总人口、就业人数、城市化率、职工工资、粮食及水产品产量为指标。根据理论分析并考虑数据可靠性与可获得性，笔者选取2000－2007年与房地产投资有较大联系的20个社会经济指标（表1）。

2.2 主成分提取

由于变量较多且可能存在信息的重叠，增加了分析问题的复杂性，因此需要通过提取主成分法对变量进行降维，将各变量缩减为几个相互独立的公共因子来反映原始变量的主要信息。以20个自变量构成的变量矩阵X为基础，建立主成分模型：

表1 连云港市港口城区社会经济指标Table 1 Socio-economic indices of the port district in Lianyungang

表2 特征值λi计算结果Table 2 Results of eigenvaluesλi

由于负荷aij组成的向量ai为λi对应的标准正交特征向量，则根据式（4）计算得出ai，结合主成分模型的矩阵表达式（式（5）），可得F1、F2、F3的表达式。

负荷ai，j大小能够体现Xi在Fi上贡献程度，由此可以揭示主成分所代表的现实涵义。根据式（6），F1中的负荷a1，19、a1，18、a1，16、a1，3均高于其它a1，j，并且彼此相差不大，分别达到 0.332、0.321、0.293、0.288，说明其对应的指标即土地购置面积、土地开发面积、出口创汇、城市化率在主成分F1中具有高贡献率。考虑到此四项指标均对于城市建设产生推动作用，并且土地购置与开发、出口经营均受到政策及政府宏观调控的影响，笔者将主成分F1的现实涵义解释为：政策导向下的港口城区建设。

根据式（7），F2中的负荷a2，12、a2，5均高于其它a2，j且彼此相差不大，分别达到0.341、0.325，说明其对应的指标即水产品产量、第一产业生产总值在主成分F2中具有高贡献率。考虑到此两项指标与农业生产联系密切，能够反映出某地区农业占三次产业的比重、农业生产规模等，笔者将主成分F2的现实涵义解释为：港口城区中的农业成分比重。根据式 （8），F3中 的 负 荷a3，2远 高 于 其 它a3，j，高 达0.647，说明其对应的指标即就业人数在主成分F3中具有高贡献率。此指标反映的是某地区的就业情况，更侧重于劳动力供给水平。鉴于此，笔者将主成分F3的现实涵义解释为：港口城区的劳动力供给。

2.3 驱动力影响度确定

研究房地产投资的驱动机制，需得到Y与主成分F1、F2、F3间的函数关系。首先将表1的样本数据标准化，代入式（6）－式（8）中，得到标准化数据矩阵（式（9））;其次，对此标准化数据矩阵建立回归方程（式（10））。

通过SPSS统计分析软件对方程模拟回归结果（表3）的显示可知，整体上AdjR2与F值处于非常高水平，方程拟合优度很高并且整体显著;局部上除α不能通过t检验而予以剔除外，β、γ、ω均通过t检验。因此，确定主成分F1、F2、F3的回归系数为0.372、－0.154、0.058，即每增加投入1单位的F1、F2、F3，Y的产出会分别增加0.372单位、减少0.154单位、增加0.058单位。主成分F1、F2、F3依次代表了第一驱动力、第二驱动力及第三驱动力。

表3 方程回归结果Table 3 Results of equation regression

结合方程回归结果与主成分现实涵义，分析得到港口城区房地产投资的驱动机制：

第一驱动力——政策导向下的港口城区建设（正驱动力）。港口城区经济发展的需求，使得当地政府招商引资，在政策导向下以征收、储备、招拍挂等方式为城市建设供给土地资源，而建设用地的大量供应则是房地产业发展的有力保障。因此，政策导向下的港口城区建设对房地产投资的影响度为0.372，成为港口城区房地产投资的第一驱动力。

第二驱动力——港口城区中的农业成分比重（负驱动力）。农业作为第一产业，在我国产业结构中占据最大比重，维系着社会稳定。港口城区中的农业成分比重越大，二三产业成分比重就越小，说明其城市化进程越低，房地产业发展受到抑制，越不利于房地产投资;反之，港口城区中的农业成分比重越小，越利于房地产投资。因此，港口城区中的农业成分比重对房地产投资的影响度为－0.154，成为港口城区房地产投资的第二驱动力。

第三驱动力——港口城区的劳动力供给（正驱动力）。劳动力对于生产资料的创造具有重要作用。房地产业属于劳动密集型行业，劳动力处于其中产出链的关键环节。若一个地区劳动力数量充足，根据市场供求原理可知，劳动力供给大于等于需求，那么房地产业中的劳动力成本便会相应较低，房地产商便更趋向在该地区进行投资。因此，港口城区的劳动力供给对房地产投资的影响度为0.058，成为连云港市房地产投资的第三驱动力。

综上，三方驱动力的相互共同作用构成了港口城区房地产投资的驱动机制，即政策导向下的港口城区建设（正驱动力）、港口城区中的农业成分比重（负驱动力）、港口城区的劳动力供给（正驱动力），并且它们对房地产投资的驱动影响度依次降低。

3 结论与建议

理论上判断，影响港口城区房地产投资驱动机制的因素可以划分为经济、社会和行政3种，并且区域经济发展综合水平、农业发展水平等20项因子对房地产投资有着重要影响;实证结果显示，连云港市港口城区房地产投资的第一驱动力、第二驱动力、第三驱动力分别为政策导向下的港口城区建设、港口城区中的农业成分比重、港口城区的劳动力供给，影响度分别达到0.372、－0.154、0.058。

为保障我国港口城区房地产业协调发展及合理控制房地产投资，建议当地政府从其主要驱动力着手进行调控。政策导向下的港口城区建设对房地产投资影响度最大，因此当地政府应对城市建设进行详细而合理的规划，科学安排城市建设用地布局;港口城区中的农业成分比重对房地产投资的影响度位居第二，因此政府应保护基本农田，保障当地农业发展，以达到合理控制房地产投资的目的;当地的劳动力数量对房地产投资的驱动影响度位居第三，因此政府应保证劳动力数量的动态平衡，避免出现严重的供求失衡，合理调控劳动力规模，以促进房地产业健康发展。

必须说明的是，由于影响房地产投资的驱动因素十分复杂，本文是在借鉴已有研究成果和调研管理人员的基础上，结合影响房地产业发展的经济、社会、行政三大因素，采用特尔斐法初步筛选出20个社会经济指标，不可否认其中存在的偏差会对研究结论造成影响。随着房地产投资驱动机制研究的不断深入，如何进一步实现全面、准确的指标筛选，建立科学规范的指标体系，是下一步重点研究的问题。

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Study on Driven Forces of Real Estate Investment in Port District：A Case Study of the Port District in Lianyungang

CHEN Long－qian1，YAO Yuan1，LI Xiao－shun1，2
（1.TheKeyLaboratoryofResourcesEnvironmentandInformationEngineeringinJiangsuProvince，ChinaUniversityofMiningandTechnology，Xuzhou221116;2.ChinaLandProblemResearchCenter，NanjingAgriculturalUniversity，Nanjing210095，China）

The research on driving force of real estate investment is an important part of the research in real estate development law，as well as the attention focus of control policy.Based on theoretical analysis，this paper selected the port city which played an important role in China′s economic development as the empirical analysis.And the drive mechanism of real estate investment in port district was expressed quantitatively through measurement model.The results showed：First，judged in theory，the drive mechanism factors of real estate investment could be divided into social，economic and administrative types.And the regional economic development，agricultural development and other 20 factors had important influence on real estate investment.Second，empirical results showed that the first driving force，the second driving force，the third driving force of real estate investment in the port district of Lianyungang were respectively the port district construction under the policy guidance，the port district′s agricultural component proportion，the port district′s labor supply.Their effect respectively achieved 0.372，－0.154 and 0.058.Research conclusion can be used to provide the scientific basis for the forecast and control of the real estate investment.

port district;real estate investment;driving force;principal component regression;Lianyungang City

F127

A

1672－0504（2012）03－0044－05

2011－12- 19;

2012－02－29

国家自然科学基金项目（70833001、71103182）;江苏省社科基金项目（10JD019）;中国博士后基金面上一等资助项目（2011M500129）;中央高校基本科研业务费专项基金（2011QNA01）;江苏省高校优势学科建设工程（测绘科学与技术）资助项目;中国矿业大学高层次人才引进和青启航计划项目（20105093）

陈龙乾（1964－），男，教授，博导，主要研究方向为土地经济与政策。E－mail：chenlq＠cumt.edu.cn