GIS支持下城镇土地定级研究*——以河北省高阳县为例

张海霞，李明竹，刘斐，许月明+

(1.河北农业大学商学院，保定 071001;2.河北省中医院，石家庄 050051;3.河北省农科院谷子所，石家庄 050051)

1 研究区域概况

高阳县地处华北平原，位于河北省保定市东南部，北靠白洋淀，与安新县交界，南与高阳、肃宁相连，东与河间、任丘市接壤，西与清苑县毗邻。地理坐标为北纬38°30'12″～38°46'18″，东经115°37'40″～115°58'30″。土地总面积 496.6km2。

城区内工业发展速度快，以轻纺织染业的发展为主，建材、机电、商服等行业发展迅速，形成了以棉纱为主的，各具规模的专业商品批发街。其中高保公路为纺织品综合批发市场，北环路为棉纱批发市场，东环路为建材和食品油批发市场，南环路为小食品批发市场。商服业也呈集中布局，西大街以理发服务为主，北大街以服装加工为主，南大街则以家电、家具为主。高阳县正向新型工业化城市发展。

2 城镇土地定级技术路线

该次高阳县城镇土地定级采用多因素综合评定法，是依据一定的目的，遵照一定的原则，选取影响土地价值或质量的因素，根据城镇内土地存在的客观质量差异，将评价区域划分为单元网格，通过系统、综合地分析各因素对每一单元土地的经济质量影响及作用强度，综合评定土地空间分布上的优劣差异分值，并以分值高低分布规律表示其差异程度。具体步骤如下:

(1)土地定级因素的选择和权重的确定，采用派生特尔菲法;

(2)土地定级因素作用分计算，按《城镇土地分等定级规程》要求进行。商服繁华度及点状因素作用分，随距离的增加，呈指数衰减规律，即任一距离点上的因素作用分值，Fi，Fi=F(1-r);交通、河流等线状因素作用分，随距离的增加呈直线衰减，即设任一距离点上的作用分值Fi，Fi=F(1-r);交通、河流等线状因素作用分，随距离的增加呈直线衰减，即设任一距离点上的作用分值为Fi，Fi=F(1-r);面状因素如环境因素等据影响程度采取直接面状赋值方法;

(3)该次高阳县城区土地定级单元的划分，在资料搜集、调查基础上，采用计算机为辅助手段，直接把城镇划分为若干面积相等的网格，评价单元基本覆盖了评价区范围。高阳县城区共划分21 157个定级单元，图中单元大小为1.0cm×1.0cm，实际为50m×50m;

(4)土地级别的划分。根据计算的单元分值的疏密分布程度和单元总分值在空间上的分布情况，用一维数轴法初步划分土地级别［1］。

3 城镇土地定级因素因子与权重的确定

3.1 城镇土地定级因素因子体系的建立

土地定级因素因子体系建立的实质是进行土地定级因素因子的选择及其权重的确定，它是土地定级的一项基础工作。土地定级因素因子选择及权重的确定合理与否，直接关系到整个土地定级成果客观、实用与否。根据土地定级的主导因素原则和《城镇土地分等定级规程》的要求，高阳县主要土地定级因素因子体系如下［1］:

图1 高阳县城区土地定级因素指标体系

3.2 因素因子权重的确定

采用特尔菲法进行专家打分确定各因素因子的权重。

3.2.1 权重调查表设计

根据高阳县城区规划和社会经济等方面的资料，结合其现状和发展情况，按照《城镇土地分等定级规程》有关特尔菲法的规定以及土地定级因素因子选择的原则，针对所确定的指标体系，设计城区土地定级因素因子选择及权重征询表，并提供有关文字说明材料［1］。

3.2.2 选用拓展型特尔菲法确定权重

选用拓展型特尔菲法是在资料调查同时，将城区土地级别及价格影响因素设计成调查表，同土地收益资料一起完成调查。被调查者在因素表中对地级与地价的影响重要性因素进行排序打分，之后课题组对打分表进行整理，根据众数确定权重［1］。

3.2.3 数据处理

收回调查表格后，对表格按因素、因子进行汇总，整理分析。将整理后的资料输入计算机 (MAPGIS土地定级估价系统)可计算专家打分的均值和标准差。

均值反映各位专家意见均等情况下某因素因子权重值，标准差反映专家意见的离散程度。标准差越大，表明专家意见分歧越大;反之，标准差越小，表明专家意见分歧越小。经两轮专家打分后，统计结果如表1。

表1 高阳县城区土地定级因素权重计算结果

3.3 定级因素评价

在MAPGIS软件环境下，对商服繁华度、交通条件、基础设施、环境条件等因素因子资料进行分析整理，确定等级分数及其影响半径，并画出影响分值图。以基础设施完善度分值计算为例。

3.3.1 基础设施完善度指标的确定

衡量基础设施完善度的标准如下:一是选择基础设施齐备标准时，从供水、供电、排水、电信、供热、供气等设施中选定，选定齐备时应有的设施类型;二是划分设施在某区域水平系数时，按设施水平、设施服务方式或设备分布密度分出2～4个相对系数，数值在0～1之间;三是确定在某区域使用保证率时，按水、电、气、热等设施使用的持续率、可靠率和保证率确定，数值在0～100%之间。

3.3.2 基础设施作用指数和作用分计算

基础设施作用指数与各类基础设施作用大小呈正比，可参照确定因素权重的方法进行计算，数值在0～1之间，各指数之和等于1。基础设施完善度作用分计算公式如下:

3.3.3 基础设施完善度作用分值表编制

表2 基础设施完善度作用分值表格

4 土地定级单元总分值的计算

4.1 土地定级单元划分

该次高阳县城区土地定级单元划分采用叠置法，在资料搜集、调查基础上，按照前面提及的土地评价因素分析方法，得到影响土地质量的主要因素，将收集到的资料，通过数学变换得到可以互相比较的分值［2］。利用分层设色法或等值线法，分别构成各自的影响分值分布图，然后将采用的主要因素分值图重叠，由此而产生不同的图斑，再依单元划分的原则进行图斑的修订，最后形成定级单元，划分的单元内主要定级因素的影响应大体一致。高阳县共划分为共划分21 157个定级单元，平均每个定级单元的面积为 0.07hm2。

4.2 土地级别单元内总分值的计算

通过各因素作用分值计算和单元取样，得到了单元内各因素的作用分值，单元总分值采用因素分值加权和法求得，公式为:

式中:Sj——j单元的土地总分值;Fij——i单元的因素分值，i=1，2，…，n;

Wi——i因素的权重;n——定级因素的个数。

5 土地级别的初步划分

在得到反映各单元综合质量高低的总分值后，可采用总分频率曲线统计判断法对土地级别进行初步划分。将全部分值区间划成若干个细小的区间，并统计各分值区间内分布的单元总数，通过计算区间内单元数占总单元数的百分比，即频率分布，即可画出频率曲线图。按照频率分布图的分布趋势，划定土地级别界。具体工作步骤为:(1)确定频率统计的分值区间，(2)计算分值区间频率分布，(3)绘制总分频率折线图，(4)划定土地级别界线［3］。

根据高阳县定级单元总分频率折线图的分布规律，选择频率分布突变处作为级别界限，将高阳县城区土地初步划分级别见表3。

图2 高阳县城区土地定级指数总分频率折线图

表3 综合用地级别分值对应

根据土地级别图形数据库，利用Mapgis软件所提供的面积统计功能与数据库属性管理系统统计各级地土地面积，结果见表4。

表4 土地级别面积统计

6 结束语

MAPGIS城镇土地定级软件在高阳县城区土地定级评价过程中的应用效果明显，不但可以快速地获得丰富的土地资源信息，还可以在数据分析的基础上，一定模式的支持下，通过计算机与输出设备获得精度较高的图件［4］。应用GIS对城镇土地分等定级可以极大地提高土地分等定级的可靠性、客观性［5］。

［1］中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地分等定级规程 (GB/T18507-2001).北京:中国标准出版社，2001

［2］高阳县国土资源局，高阳县城区土地级别与基准地价更新报告.2008

［3］陈琳，刘剑锋.GIS支持下城镇土地定级估价信息系统的设计与实现.江苏农业科学，2010，(6):525～528

［4］王瑾杰，张永福，董煜.新疆乌苏市城镇土地分等定级研究.中国科技信息，2010，(2):18～19

［5］肖莉，王璐，张俊平.基于SimpleGIS的城镇土地定级研究.广东农业科学，2010，(4):226～229