中国土地市场化程度的时空差异特征研究

许 实，王庆日，谭永忠，余倩倩

（1.南京农业大学公共管理学院，江苏南京210095；2.中国土地勘测规划院，北京100035；3.浙江大学土地资源管理系，浙江杭州310030）

1 前言

土地资源作为基本生产要素和稀缺资源，其高效配置是关系社会经济可持续发展的重要方面。土地市场化作为中国宏观经济调控的重要手段，在整个市场体系中的地位越来越重要。因此，分析揭示土地市场发展程度及其规律，对于提高中国土地资源市场化配置程度具有十分重要的指导作用。

在已有关于土地市场化程度的研究中，不同的学者采用了不同的评价指标体系进行研究。曲福田等研究了土地市场化程度对农地非农化的影响[1]。按照其测算土地市场化程度的方法和思路，王青等将其应用到中国各省区1999—2003年土地市场化程度测算中，并通过计算历年各省区间土地市场化程度的变异系数，揭示了区域土地市场化发展差异的变化趋势[2]。吴郁玲等从开发区土地出让市场化率、开发区政府的干预程度、开发区土地供求均衡度、开发区土地价格敏感度与开发区土地市场竞争度5个方面构建了评价指标体系，测算了江苏省开发区土地市场发育程度[3]。张琦对中国土地市场化区域差异的研究[4]、张秋爱对上海土地市场化程度的考察[5]和李莉等对四川省简阳市土地市场化程度的研究[6]，则都采用了综合指标评价方法。

从土地市场化测度的模型和方法分析，谭丹等测算了1992—2005年中国的土地市场化发育程度，进而采用多元线性回归模型分析了土地市场化程度的影响因素[7]。唐鹏等测算了中国省级地区1999—2007年的土地市场化程度，并利用聚类分析方法考察了地区差异[8]。在测算中国土地出让市场化程度中，姜琳则采用了DEA—CCR模型，结果表明北京、四川、海南和宁夏4个省级地区是相对有效的，且东、中、西部土地出让市场化程度不存在显著的差异性[9]。郑信伟等以郑州市为例，采用特尔斐法和层次分析法对郑州市土地市场化程度进行定量化评价，结果表明郑州市土地市场化程度略显偏低[10]。宋鸿等人采用空间自相关性方法测算中国土地市场化，结果表明中国大陆省区的土地市场化程度呈现出以聚集为特征的空间格局[11]。

土地市场化程度的测度是一个复杂的过程，测算方法的科学与合理是关键。从已有成果来看，主要有三个方面需要进一步完善或改进：一是已有研究在计算土地市场化程度时，大多采用土地交易地块数量，而没有考虑地块面积的规模大小，事实上，在土地实际交易中，交易地块面积大小不一，忽略其大小，势必会影响土地市场化程度的计算结果；二是已有成果仅研究全国或区域所有土地利用类型的市场化程度，未分析不同土地利用类型的市场化程度，而实际上，不同土地利用类型之间，如工业用地和住宅用地之间，其市场化程度差异较大；三是已有研究在测算土地市场化程度时，大多将土地一级、二级市场混合在一起计算，土地一级市场更多是政府垄断行为，计划与市场配置方式并行，而土地二级市场是土地使用者之间的自由交易，相对接近于完全的市场化机制，影响土地市场化程度的主要是一级市场的市场化程度，如果将二者混合在一起计算，可能会掩盖土地市场化程度的真实性。基于此，本文在已有研究成果基础上，试图在这三个方面有所改进。

2 研究方法和数据来源

2.1 研究方法

经过20多年的改革，当前中国的土地市场具有“三级层次结构”特征，包括农地征购市场、土地一级市场、土地二级市场。其中，一级市场属于土地使用权出让市场，是土地使用者与土地所有者之间的关系，包括国有土地的划拨、招标、拍卖、挂牌、协议出让和土地租赁等方式；二级市场是土地使用权转让市场，主要包括土地的转让、出租、抵押等，体现的是土地使用者之间的关系；而农地征购属于政府行为。因此，本文认为土地二级市场近乎完全竞争市场，影响土地市场化程度的主要是一级市场的市场化程度。基于对中国土地市场结构的分析，并参阅已有研究成果[2,7]，得出土地市场化程度测算模型为：

式1中，LM为土地市场化程度，i为国有土地使用权的出让方式（i=划拨、协议、招标、拍卖、挂牌），Qi和Wi分别为第i种方式国有土地使用权出让的标准交易地块面积及其对应的市场化权重。

2.2 数据来源及其标准化处理

本文所用土地市场交易面积和地块数据，来自2004—2010年《中国国土资源统计年鉴》。

在已有研究文献的基础上，本文综合考虑交易地块的数量和面积，对每种土地交易方式实际交易的地块面积进行标准化处理，计算出标准交易地块数。首先，根据某省土地一级市场交易的地块总面积和地块数，计算出该省标准地块交易的面积，即该省理论上单位地块数所完成的土地交易面积。然后，以各年份各省市标准地块交易面积为基准，得到每种土地出让方式的标准交易地块数。标准交易地块数综合考虑了交易数量和交易面积，可以更为客观、科学地反映土地市场化程度的实际状况。具体方法如下：

式2、3中，E为标准交易地块面积；M为某省土地交易总面积；N为某省土地市场总交易地块数；Qi为第i种方式的标准交易地块数；Mi为某省第i种方式的土地交易面积，其中i表示划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等土地交易方式。

2.3 权重的确定

本文土地市场化权重的确定主要参考了李永乐[12]的研究方法：因子权重的确定主要依据其出让价格和与正常市场交易价格的相对值来确定。根据2002—2009年全国土地市场交易情况，以各交易方式单位地价相对值确定权重。具体来说，把拍卖价格看成是完全市场化交易下的正常交易价格，其权重确定为1，协议、招标、挂牌的平均单位地价相对于拍卖价格的比重，则为其权重。具体考虑划拨是一种典型的土地资源计划配置方式，且基本为无偿获取，在评价土地市场化程度时，定义其市场化权重为0。通过计算可得，协议、招标、挂牌的平均单位地价约为拍卖单位地价的22%、84%、71%，因此，本文定义协议出让、招标出让、挂牌出让的市场化权重分别为0.2，0.8，0.7。

3 中国土地市场化程度的评价结果

根据前面的计算方法，本文分别测算了2003—2009年全国各省级区域以及东部、中部、西部和东北4个地区的土地市场化程度值及其平均值（表1）①东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆；东北地区包括辽宁、吉林和黑龙江。。

由于商服用地、工矿仓储用地、住宅用地（含普通商品房用地）的用地性质不同，这些用地类型之间的土地市场化程度表现出较大的差异，本文分别测算了这些用地类型2003—2008年（2009年缺少分类数据）的土地市场化程度值及其平均值（表2）。

4 中国土地市场化进程的时空特征分析

4.1 中国土地市场化进程的时序特征分析

2003—2009年全国土地市场化程度表现出明显的上升趋势，2009年达到44.85%，比2003年上升了17.73%，平均每年上升了约3%。

表1 2003—2009年全国及各地区土地市场化程度值 单位：%Tab.1 The level of land marketization in China from 2003 to 2009unit:%

（1）从4大区域分析，土地市场化程度都呈现出不同幅度的上升态势，且东部地区上升最快（图1）。2003—2009年东部地区的土地市场化程度上升幅度最大，2009年比2003年上升了20.26%，平均每年上升3.38%，且除了2004年比2003年有较大幅度的下降以外，其他年份均表现出持续上升态势。除东部地区外的其他三个地区，尽管上升幅度均低于全国平均水平，但都有较大幅度的上升，最低的东北地区也上升了15.08%，平均每年上升了2.51%。2003—2009年中部地区和西部地区的土地市场化程度均表现出持续上升态势，但东北地区的波动幅度较大。

表2 2003—2008年各用地类型土地市场化程度值 单位：%Tab.2 The level of different types of land marketization from 2003 to 2008unit:%

图1 2003—2009年中国及4大区土地市场化进程Fig.1 China’s land marketization from 2003 to 2009

（2）从省级层面分析，全国约有2/3的省市区土地市场化程度表现出上升的趋势，但省区之间的差异在逐步缩小。2003—2009年上海、福建、海南、山西、江西、重庆、贵州、西藏、青海、宁夏、吉林11个省份的土地市场化程度均有不同程度的降低，约占全国省份数量的三分之一，几乎一半分布在西部地区。其他省份的土地市场化程度都出现上升态势，上升幅度超过25%的省份有7个，分别是浙江、山东、安徽、湖北、广西、陕西、新疆，除东北地区外，其他三个地区都有分布。

为了更深入地了解区域土地市场化发展差异的变化趋势,本文进一步测算了2003—2009年各省区间土地市场化程度的变异系数。该变异系数是各省区土地市场化程度的标准差与平均值的比值。通过计算得知，2003—2009年中国省区间土地市场化发展的变异系数依次为：0.288、0.263、0.248、0.231、0.217、0.205、0.203。可见，2003—2009年中国土地市场化发展的省区之间的差异正在逐步缩小。

（3）从主要用地类型的土地市场化进程看，2003—2008年土地市场化程度都有较大幅度的上升（图2）。商服用地和住宅用地虽然上升幅度相对较小，但表现出平稳上升趋势，2003—2008年分别上升了26.35%和25.62%，年均分别上升5.27%和5.12%。住宅用地中的普通商品房用地的土地市场化程度上升幅度较大，2003—2008年

几乎上升了30%，年均上升了近6%，这主要是由于2005年上升幅度很大，上升了近14%，其他年份都表现为逐年平稳上升趋势。土地市场化程度上升幅度最大的是工矿仓储用地，2003—2008年上升幅度超过了60%，年均上升幅度超过12%。2003—2006年工矿仓储用地的市场化程度一直在21%左右徘徊，2006年后快速上升，2007年达到39.43%，比2006年上升了近18%，2008年更达到82.17%，是2007年的两倍多。工矿仓储用地的市场化程度出现如此大幅度的变化，究其原因，主要是受土地政策的影响相当明显，2006年国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，随后国土资源部发布了《国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知》，对工业用地招标拍卖挂牌出让行为进行了规范，使得以协议方式出让的工业用地数量和面积大为减少。

图2 2003—2008年中国主要用地类型的市场化进程Fig.2 Marketization process of main land use types from 2003 to 2008

表3 中国各省份土地市场化程度类型划分Tab.3 The classification of land marketization of each province in China

表4 中国各省份土地市场化程度现状与变化综合类型划分Tab.4 The classification of China's land marketization according to current status and changes

4.2 中国土地市场化进程的空间特征分析

中国的土地市场化程度除表现出一定的时序变化特征外，还具有明显的空间特征。

（1）从4大区域来看，2009年4大区域的土地市场化程度存在较大的差异。东部地区的土地市场化程度最高，西部地区次之，东北地区最低。

（2）从各个省份来看，2009年中国各省份之间的土地市场化程度差异仍然显著。各省份中，土地市场化最高的河北、广西、新疆等都超过55%，而海南、贵州、青海均低于15%，最低的西藏甚至不到1%。根据其土地市场化程度的高低，可以分成5个层级。从表3可知，土地市场化程度高或较高的省份有7个，东部地区分布3个；土地市场化程度低或较低的省份有11个，其中5个分布在西部地区，这表明中国的土地市场化程度总体上表现出东高西低的态势，这与中国市场经济的总体发育程度基本吻合。

（3）从土地市场化综合类型划分看，各省份土地市场化程度与变化幅度基本一致，且在地域上较为分散。综合考虑中国各省份2009年的土地市场化程度现状及其2003—2009年的发展变化，可将全国31个省份分为7种类型。从表4可知，中国土地市场化程度高水平、高增长与低水平、负增长的省份并存。土地市场化程度低或较低，且发展变化幅度出现较高或高负增长的省份主要有山西、上海、江西、青海、海南、贵州、西藏，其在地域上的分布较为分散。土地市场化程度高或较高，且发展变化幅度也高的省份主要有河北、广西、新疆、浙江、山东、云南、辽宁，其在地域上的分布也并不集中。

5 结论和启示

5.1 结论

本文系统评价了2003—2009年中国及各个省域的土地市场化进程，并进一步分析了这些年中国土地市场化进程的时空变化特征。从研究的结果来看，无论是在时序变化方面，还是在空间布局方面，中国的土地市场化进程都呈现出一定的规律性。

首先，从全国土地市场化程度的变动趋势来看，经过对土地市场多年的培育和发展，土地市场化程度的总体上升趋势很明显。从地区层面来看，4大区域的土地市场化程度均有较大幅度的上升，东部地区不仅市场化程度最高，上升幅度也最大；中部地区和西部地区逐年持续上升；东北地区在波动中上升。从省级层面来看，全国约有2/3的省份的土地市场化程度都呈上升态势；各省区间土地市场化程度的变异系数表明，2003—2009年中国土地市场化发展的区间差异正在逐步缩小。

其次，2003—2008年主要用地类型的土地市场化程度都有较大幅度的上升。商服用地和住宅用地逐年平稳上升，住宅用地中的普通商品房用地的土地市场化程度在2005年出现较大幅度的上升。工矿仓储用地的市场化程度受土地政策的影响明显，在2007年和2008年出现了两次大规模的上升。

第三，中国的土地市场化程度具有明显的空间特征。2009年4大区域的土地市场化程度存在较大的差异，东部地区最高，且显著高于其他地区，西部地区次之，东北地区最低。从各个省份来看，2009年中国各省份之间的土地市场化程度差异显著，总体上表现出东高西低的态势，且高水平、高增长的省份与低水平、负增长的省份并存，但在地域上的分布较为分散。

5.2 启示

（1）作为优化土地资源配置的重要手段之一，土地市场的快速发展不仅有利于提高土地利用效率，也有助于促进整个区域社会经济的快速发展。尽管土地一级市场的完全市场化可能带来土地市场的过度竞争等诸多问题，但在当前全国平均土地市场化程度不足45%，东部地区亦仅为48%的背景下，近期仍然应该通过深化土地市场制度及其相关配套制度的改革，进一步提高全国土地市场的总体市场化水平。从长远来看，应加快中西部地区和东北地区的土地市场化进程，同时，重点关注2003—2009年期间土地市场化程度均有不同程度降低的11个省份，深入探索其降低的原因，促进这些地区和省份提高土地市场化程度，从而提高全国土地市场化的整体水平。

（2）不断创新土地市场管理政策。研究表明，土地政策创新对于提高土地资源的市场化配置程度具有重要作用。2006年对工业用地出让行为的规范，极大地提高了工矿仓储用地的市场化程度，直接导致2007年和2008年工业用地的市场化水平出现两次大规模的上升，并有利于促进工业用地的集约利用。商服用地和住宅用地的市场化程度尽管已经达到了较高的水平，但是，如果进一步加强制度和政策创新，也都还存在一定的上升到空间。

（3）中国各省份之间的土地市场化程度表现出高水平、高增长的省份与低水平、负增长的省份并存的局面，这一定程度上说明这些省份土地市场化水平及其变化，都已经存在定势和惯性，特别是较低水平或低水平、较高负增长或高负增长的省份，如海南、贵州、山西、上海、江西、青海等，可能陷入了一个恶性循环的怪圈，需要加以重点关注，探究其土地市场化水平出现负增长的真正原因。对于较低水平、负增长的省份，如福建、重庆、吉林等的土地市场化情况，亦需加以关注。

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