住房供给双轨制中的寻租行为

保永文，岳 立

(1.湖北医药学院公共管理学院，湖北 十堰 442000；2.兰州大学经济学院，甘肃 兰州 730000）

1 问题的提出

1998年7月，我国政府出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分配，实行货币化分配，标志着住房商品化正式开始，城镇企事业单位职工住房主要改由商品房市场供给，商品房市场供求双方的力量博弈决定了其均衡价格水平和均衡数量，住房制度改革既有利于企事业单位实现职能分化，减轻财政负担，也有利于塑造富有活力的微观经济主体，发挥市场体系在资源配置中的基础性作用，然而，近年来不断高企的房价成为社会各阶层关注的焦点问题，事关民生，影响国民的整体社会福利水平和国民经济的长期、协调、可持续性发展.

保障性住房，广义上是指一切起到解决保障困难家庭住房问题的房屋，狭义上指经济适用房和廉租房，住房作为一种特殊的商品，按照买方的购买动机可分为自有性住房需求与投机性住房需求，自有性住房具有民生性质，需求相对缺乏价格弹性，投机性住房需求则富于价格弹性，由于我国财政体制实行分税制，地方财政财权和事权不相匹配，地方政府具有内在的土地财政倾向；其次，由于我国土地产权的国有或集体性质，被征地居民并不享有完善的土地产权，在征地交易中，分税制下的地方政府为增加地方财政收入，以低于市场价值的价格征用土地，征地方与被征地方形成了新的价格剪刀差；再次，由于国内流动性过剩，而资本市场投资渠道有限，投资收益随资本市场的波动大幅起伏，居民个人或机构在其资源配置中，将大量资本转向住房市场，形成了投机性的住房需求.同时，自人民币实行汇率改革以来，人民币大幅升值，国际游资大量涌入，投资于国内资本市场及房地产市场，更加剧了住房市场中的投机性需求，导致房价、股价等资产价格大幅攀升，商品房价格远远背离了其价值，房价收入比远高于国际平均水平.

土地征用中的非市场交易环境及国际国内的过度投机性需求使得住房市场产生了一定程度的市场失灵，[1]为弥补市场在住房供给中的缺陷，防止房价的过快上涨，我国政府相继出台了一系列政策，从货币供给、信贷、税收等方面对投机性需求进行有效干预，同时通过经济适用房、廉租房及保障房住房体系建设以有效增加市场供给，满足社会中下层收入群体的住房需求，然而，布坎南的寻租理论表明，只要政府行动超出保护财产权、人身和个人权利、保护合同履行等范围，政府分配不管在多大程度上介入了经济活动，就会导致寻租活动，就会有一部分社会资源用于追逐政府活动所产生的租金，从而导致非生产性的浪费，在住房市场中，由于存在住房供给的双轨制，政府的介入导致无意设租，是政府干预经济时产生的一种副产品，商品房与保障房供给中的价格差距及不同的定价方式刺激了住房供给中的寻租行为.

2 文献回顾

寻租理论诞生于20世纪60年代中期，1967年，公共选择理论的创始人之一戈登·塔洛克（Gordon Tullock）发表了《关税、垄断和偷窃的福利成本》一文.在这篇论文中，塔洛克敏锐地发现经济主体为获得垄断地位，需要耗费资源用于诸如游说之类的活动，而这些资源本来可以用于生产性用途，即寻租活动，[2]1974年安妮·克鲁格（Anne O.Krueger）发表《寻租社会的政治经济学》一文，寻租的概念才开始出现，他在研究发展中国家限制进口的贸易政策对经济活动产生的影响时指出，寻租活动产生了巨大的资源浪费，自此以后，寻租理论作为经济学的一门独立分支学科形成，其分析思路主要沿公共选择、国际贸易、新经济史三个领域演进，并在法学、政治学、社会学等社会科学领域取得了丰硕的理论成果.[3][4]

寻租理论指出，经济主体不仅可以通过市场手段，而且可以通过非市场手段追求经济利益，寻租活动是一种非生产性的寻利活动，追求既得利益的再分配，寻租理论把政府行为纳入经济分析的范畴，政府被视为市场活动的积极参与者，政府行为也存在失灵现象，寻租理论对护租、避租及抽租现象的分析，涉及到利益集团、官僚政府、选民、民主及立法等许多政治市场范畴的分析，极大地丰富了公共选择理论，早期的研究认为，风险中立型寻租者根据寻租活动带来的预期收益调整自己的支出，均衡时每个人的寻租成本正好等于预期收益，到后来的研究认为，寻租者的数量、寻租者的风险观念、寻租者能否自由进出入寻租过程以及寻租成功的概率函数等对寻租均衡的形成具有重要影响，发展到现在，通过建立均衡模型来测度寻租产生的社会成本已成寻租理论最主流的研究内容.

20世纪80年代，寻租理论引入我国，并被应用于腐败等发展中国家的现实问题研究，[4]刘启君（2005）在其博士论文中把寻租行为定义为市场主体利用或制造制度缺陷、乃至破坏制度以谋求经济租金的行为，该文中首次提出寻租可能产生促进政策完善等各种正效应，并指出经济租金通过政府政策、公共资源的存在、市场缺陷、机会主义行为和非法行为五个途径产生，寻租活动面临市场、制度、成本、信息、资格、社会资源、文化和时间八个约束条件，[2]林甦（2007）认为，有效供给不足、管理存在制度缺陷导致经济适用住房的社会保障性质日益被弱化，[5]林菡密、孙绍荣（2011）应用前景理论建构了经济适用房申购行为约束模型，指出应通过增大经济适用房的供给量，体现经济适用房建设的经济性，提高相关部门的有效稽查率，提高骗购者的负面成本和操作成本等方法抑制经济适用房的骗购行为[6]，本文分析了住房双轨供给体制中租金的形成来源，并试图以资产配置理论来分析微观经济主体的寻租决策过程，藉此有效遏制寻租行为，切实保障中低收入群体的住房需求拟提出相应的对策建议.

3 住房供给双轨制中的寻租利润空间

在我国住房供给体系中，商品房市场与保障房市场是相对封闭的两个市场体系，商品房与保障房在供给主体、资金来源、适用对象、定价方式、价位、户型设计、准入准出机制等方面均存在较大的差异，但就住房商品本身而言，其具有双重属性，既有商品性又有保障性，二者具有较强的替代性，可视作有部分差异的替代品，商品房市场面向中等偏上收入群体，保障房则主要面向中低收入群体，目前，我国住房商品绝大部分由市场供给，即由商品房市场中的房地产开发商供给，商品房市场体系中，供给曲线、需求曲线均富有弹性（如图a所示），其供给量和需求量随价格水平的变动而大幅变动，市场供需双方的力量博弈决定了其均衡价格和均衡数量，保障房供给则由政府主导，通过土地无偿划拨、财政拨款、银行、非银行金融机构贷款、公积金贷款、发行债券等多种方式获得土地、资金投入，采取非市场的定价方式，为保障中低收入群体的住房需求，其价格水平低于商品房市场体系中的均衡价格，具有财政转移支付的性质，其需求曲线缺乏弹性，供给曲线无弹性（如图b所示，其需求曲线较为陡峭，供给曲线垂直于横轴）.

图a为商品房市场，供给曲线S1和需求曲线D1均较为平缓，表示商品房需求与供给均富有价格弹性，供给曲线S1和需求曲线D1决定的均衡价格和均衡数量分别为P1和Q1，图b表示保障房市场，供给曲线S2和需求曲线D2均较为陡峭，表示保障房需求与供给缺乏价格弹性，供给曲线S2和需求曲线D2决定的均衡价格和均衡数量分别为P2和Q2，P1＞P2，Q1＞Q2，商品房市场与保障房市场中的价格双轨制刺激权势阶层或富裕阶层进入，如果此类潜在投资者通过寻租活动，以价格P2在保障房市场中买入住房商品，而以P1的价格水平在商品房市场售出，则可以获得P1-P2的利润，P1-P2的差价越大，潜在寻租者追求经济利润的动机就越强烈，[7]这种寻利活动只是导致社会公共资源在不同社会群体之间的重新分配，并未增加社会总产出，增进社会公共福利水平，因而是一种非生产性的寻利活动，即寻租活动.

4 潜在寻租主体的行为模型分析

以上的分析只表明潜在寻租者有寻租的经济刺激，而潜在寻租者是否真正采取寻租行为还需要考虑其他一些因素，假设潜在寻租者只有两种投资方式，即购买政府债券获得市场无风险利率为rf，收益率标准差δf=0；或者通过寻租行为获取经济租金，假定影响潜在寻租者行为的因素包括寻租成功的概率p(0≤p≤1)以及寻租所需付出的成本C，寻租成功，即投机者在保障性住房市场中以低价购进保障房，并在商品房市场中以高价售出，获取了高额的资本利得，寻租失败，即投机者未能在保障性住房市场中以低价购进保障房，因而未能获得任何资本利得.

影响寻租成功概率p的因素有：执行程序的合规性m1（即相关政府部门在保障房供给中执行程序合乎规范的程度）、信息的完备性m2（即相关政府部门对中低收入者和潜在投机性购房者的信息甄别以及对潜在保障性住房购买者道德风险的监控程度）、利润刺激下的寻租努力程度m3、潜在寻租者人数m4等，即相关执行部门执行程序越合乎规范，寻租成功的可能性越小；，即相关执行部门对潜在寻租者的信息越完备，寻租成功的可能性越小；，即潜在寻租着寻租努力程度越高，寻租成功的可能越大；，潜在寻租者数量越多，寻租成功的可能性越小.

C=C1+C2+C3，C1表示寻租过程中所需缴纳的租金，C2表示保障性住房在商品房市场中成功出售所需花费的交易成本，C3表示权力寻租中可能遭受的惩罚性成本的期望，假设C1、C2均为一固定值，其值由市场制度决定.

在进行资产配置时，资产所有者会在国债市场和住房寻租市场进行选择，以期获得最大的收益，并承担最小的风险，寻租成功时潜在寻租者的净收益为 π1=（P1-P2)-C，寻租失败的概率为1-p，寻租失败时的净收益为π2=-C1，则潜在寻租者的期望收益率和方差为：

潜在寻租者在进行资产配置时，会综合考虑收益和风险两方面因素，并遵循以下原则：当两种投资方式期望收益率相等时，投资者会选择风险较小的投资；当两种投资方式所承担的风险相等时，投资者会选择期望收益率较高的投资方式，而当期望收益率和风险均不相等时，具有不同风险偏好的潜在寻租者则根据寻租行为的效用值与无风险利率进行比较，并以此做出寻租与否的决策，下面是金融理论者广泛使用的一个函数形式：

式中，U为效用值，E(r)、δr分别表示寻租行为的期望收益率和方差，A表示潜在寻租者的风险厌恶系数.

4.1 风险厌恶的潜在寻租者基于寻租投资的效用值与无风险收益率之间的比较而做出决策，若寻租投资的效用值大于无风险收益率，则进行寻租；若寻租投资的效用值小于无风险收益率，则选择投资于无风险资产，对于风险厌恶的潜在寻租者，A＞0，且A取值越大，表示潜在寻租者的风险厌恶程度越高，对于承担的单位风险所要求的风险溢价也越高，同理，反之亦然.

4.2 风险中性的投资者只关注期望收益，风险的高低与风险中性投资者无关，即不存在风险妨碍，A=0，当Er＞rf时，风险中性的潜在寻租者才会选择进入，即

（3）风险偏好的寻租者则愿意参加公平游戏和赌博，并把风险的乐趣考虑在期望收益内，参与寻租的期望收益率变大，上调的效用函数值大于无风险投资的收益率，因此这类风险爱好者总是乐于加入公平的游戏活动.

在现实经济生活中，大部分经济主体对于风险的偏好均为风险厌恶或风险中性，因此（1）（2）所分析的情况可反映绝大多数经济主体的决策行为.

当δr→0，因为P1、P2、C1、C2、C3值均为固定值，须使p→0或p→1，若p→0，则潜在寻租者不会选择寻租行为，当p→1，δr→0时，潜在寻租者单位风险所获得的风险溢价趋于正无穷，

由以上模型分析可知，当寻租成功的概率p大于某一特定值时，风险厌恶和风险中性的潜在寻租者才会选择寻租行为，当寻租成功的概率趋于1时，单位风险所获得的风险溢价趋于正无穷.

由于m3、m4是理性经济主体在特定经济环境中的主动行为，无法由政府部门决定，C1、C2值则由市场制度决定，若使风险偏好、风险中性的潜在寻租者通过寻租行为获得的效用值小于无风险利率，则只有使m1、m2尽可能取最大值，且C3处于较高水平，当其寻租成功的概率小于某一特定值p，且C尽可能取最大值时，潜在寻租者才会放弃寻租行为.

5 结论及政策启示

以上模型分析结果表明，寻租成功的概率与寻租成本，尤其是惩罚性成本的大小，决定潜在寻租者是否选择寻租行为.保障房管理相关部门执行程序越合乎规范，且对申请者的信息越完备，寻租成功的概率越小，惩罚性成本越高，选择寻租的可能性越小，对于不同的风险偏好者，只有当寻租成功的概率大于一定的临界值时，潜在寻租者才会选择寻租行为，为防止潜在寻租者的寻租行为，遏制我国住房市场供给中的投机性需求，有以下政策启示：

5.1 完善保障房体系建设中相关的法律法规体系，加强执行程序的合规性，要求政府有关部门加强自我监管，强化第三方对公权的监管，严格保障性住房建设、准入和退出机制，使保障性住房成为与商品房相分割的独立体系，避免潜在投机者的套利寻租行为.

5.2 完善信息识别机制，克服保障房供给中的信息不对称和道德风险问题，要求相关政府部门优化审核流程，通过电子化联网系统、税务部门的税务监管系统等对申购者申购时所需审核的信息进行仔细筛选与监控，并适时公布申请人的身份信息，让媒体和公众等第三方力量进行监督，以最大可能消除信息不对称和道德风险问题.

5.3 完善惩罚机制设计，加大对保障房供给中寻租行为相关当事人的惩罚力度，严格落实对管理保障性住房分配官员的权力寻租行为的惩处，有效遏制潜在寻租者的投机性行为，以民生为导向，确保保障房分配的公平公正.

[1]杨俊.中国保障性住房制度与房地产业的发展[J].浙江社会科学,2010,(3):10-12.

[2]刘启君.寻租理论研究[D].武汉:华中科技大学,2005.

[3]克鲁格.寻租的经济学[M].北京:机械工业出版社,2007:12.

[4]李政军.寻租理论产生的理论背景与现实契机[J].财经科学,2003,(3):63-67.

[5]林甦.经济适用住房政策的经济学分析[J].北京社会科学,2007,(2):78-83.

[6]林菡密,孙绍荣.控制骗购经济适用房行为研究[J].商业研究,2011,(8):166-170.

[7]FREDERIC S.MISHKIN.货币金融学[M].北京:中国人民大学出版社,2002:5.

[8]BODIE,ALEX KANE,ALAN J.MARCUS.投资学[M].北京:机械工业出版社,2007:12.