绿色建筑物业管理创新研究

王建廷，蔡海玉

(天津城市建设学院，天津 300384)

随着可持续发展理念的深入人心和建设“资源节约型、环境友好型”社会目标的提出，绿色建筑在我国得到了迅速发展.但是，目前我国绿色建筑的发展尚处于初级阶段，从全寿命周期的角度来看，绿色建筑的发展尚存在很多问题，物业管理阶段的问题尤为突出.如何进行绿色建筑物业管理理念、制度、模式、技术创新，以满足绿色建筑“四节一环保”的要求，已成为推动绿色建筑发展的首要任务.

1 我国绿色建筑的发展面临的问题

1.1 我国绿色建筑发展现状及趋势

自2006年国家颁布《绿色建筑评价标准》之后，我国绿色建筑的发展进入一个新的阶段.国家及各省市关于绿色建筑法规、条文、标准不断出台，全社会“绿色”意识不断增强，绿色建筑建设速度加快，新技术、新材料不断推广，绿色建筑评价及标识工作稳步开展.截止2011年9月15日，已有243个项目获得《绿色建筑评价标准》(GB/T 50378—2006)认证[1]，多个省市自治区已有自己的绿色建筑评价标准或规范.

近日，财政部与住房和城乡建设部联合出台了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，明确将通过建立财政激励机制、健全标准规范及评价标识体系、推进相关科技进步和产业发展等多种手段，力争到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%.力争到2014年政府投资的公益性建筑和直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房全面执行绿色建筑标准，到2015年，新增绿色建筑面积10亿平方米以上.

我国正处于城镇化快速发展时期，至2011年底，城镇化水平已达到51.27%，未来20年内，城镇化率将继续保持一个较高的水平.因此，中国绿色建筑市场巨大，发展的前景广阔.

1.2 我国绿色建筑发展面临的主要问题

全寿命周期是绿色建筑有别于传统建筑的显著特点，但目前国内关于绿色建筑的研究和实践大多集中在设计、施工和竣工验收阶段，对于绿色建筑物业管理的研究和实践则极少.国内通过《绿色建筑评价标准》(GB/T 50378—2006)认证的项目很多，但大多数局限于设计阶段评价，通过运营阶段评价的绿色建筑极少.

“四节一环保”是绿色建筑的核心目标，传统物业管理在理念、制度、模式、技术等方面均不能满足绿色建筑目标的要求.因此，现实生活中，尽管一些建筑已被评为绿色建筑，但在运行中出现了设备运营管理落后、环境管理差、能耗设计水平和运行水平严重不符、社区和谐亟待提高等情况，严重影响了绿色建筑的实施效果.绿色建筑物业管理阶段的相对滞后，已成为制约绿色建筑健康发展的主要因素，客观需要改变传统物业管理理念，依据绿色建筑发展的内在需求，进行绿色建筑物业管理的创新.

2 绿色建筑物业管理滞后已成为制约绿色建筑发展的瓶颈

2.1 绿色建筑内涵

《绿色建筑评价标准》(GB/T 50378—2006)将绿色建筑定义为：“在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、环境保护和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑.”

绿色建筑遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”.“以人为本”不仅要求在生产阶段做到尊重人民诉求，更要求在物业管理阶段做到人民利益最大化、人居环境最优化、人与自然和谐化；“因地制宜”不仅体现在以当地自然、社会、经济、人文环境为基点进行规划、设计和施工，在物业管理阶段更要结合项目内在及外在实际情况，在运营管理中做到“四节一环保”；绿色建筑硬件设施产生于生产阶段，更需要物业管理阶段的保障，才能做到真正意义的“四节一环保”和可持续发展[2].

2.2 物业管理在绿色建筑全寿命周期中的地位与作用

(1)绿色建筑全寿命周期的阶段划分.绿色建筑的全寿命周期是指由建设单位绿色建筑概念的形成到绿色建筑拆除结束的全过程.按时间顺序依次包括概念阶段、规划设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段、物业管理阶段以及拆除阶段.其中，概念阶段、规划设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段为绿色建筑“生产阶段”，物业管理阶段为绿色建筑“使用阶段”，拆除阶段为绿色建筑“结束阶段”.绿色建筑物业管理阶段占其全寿命周期的95%以上，充当绿色建筑“监护人”的角色[3].绿色建筑全寿命周期的阶段划分如图1所示.

图1 绿色建筑全寿命阶段划分

(2)物业管理阶段与“生产阶段”的交互作用.相对于“生产阶段”提供了绿色建筑“硬件产品”，物业管理阶段更注重的是“软件支持”.绿色建筑“生产阶段”是物业管理阶段实施的基础，物业管理阶段是实现绿色建筑目标的保障.

两者的交互作用主要包括如下方面：①设施及设备维修，通过对“生产阶段”产出的绿色建筑实行设施及设备的及时检查、维修和养护，使绿色建筑能够按照原有设计水平实现自身价值；②绿化养护，通过对社区内绿化进行管理和养护，保证社区绿化效益最大化实现；③安全保护，通过对社区内人员及财产进行安全保护，营造和谐社区；④节能，通过节能技术运行优化、节能事务民众参与、节能管理规程制定等，实现节能目标；⑤节水，通过节水技术运行优化、节水事务民众参与、节水管理规程制定等，实现节水目标；⑥节材，通过适宜性技术改造、维修保养时进行节材措施，实现节材目标；⑦环境保护，通过提高垃圾处理、环境保护、污染防治水平，实现环境保护目标；⑧其他菜单式服务，给予社区提供其他贴心服务，如代理洗护、合同能源管理、幼儿护理、家政服务等[4].

2.3 传统物业管理已无法满足绿色建筑的目标要求

(1)传统物业管理理念无法满足绿色建筑目标要求.绿色建筑目标重点是“四节一环保”，即：节能、节水、节地、节材、环境保护.传统物业管理遵循的是保值增值、安全使用的理念，其对“四节一环保”目标的实现仅部分体现在环境保护上，贡献极其微小，满足不了绿色建筑目标的要求.

(2)传统物业管理制度无法满足绿色建筑目标要求.目前我国物业管理法规不健全，在对物业管理公司资质管理、物业管理事件处理、物业管理主体责权关系处理等问题上存在严重缺陷；政府对于物业管理的培训、监督、管理力度不够，使得物业管理发展存在政策性缺陷；企业对于具体物业管理工作没有按照“四节一环保”的目标实施，没有制定针对业主的激励措施.这些传统物业管理制度问题的存在，严重阻碍了绿色建筑全寿命周期的健康发展，无法达到绿色建筑的目标要求.

(3)传统物业管理模式无法满足绿色建筑目标要求.传统物业管理模式为物业管理企业接受业主委员会委托，进行物业管理服务，缺乏第三方评价机构参与，物业管理约束力不强，同时缺乏激励政策，物业管理服务积极性不高.因此，传统物业管理模式达不到高质量物业管理，无法满足绿色建筑的目标要求.

(4)传统物业管理技术无法满足绿色建筑目标要求.传统物业管理技术主要集中在设备及设施维修技术、绿化养护技术上，技术水平简单，与绿色建筑已有的设施、设备不匹配，不能保证绿色建筑的顺利运行，达不到“四节一环保”的目标.

2.4 进行绿色建筑物业管理创新已迫在眉睫

目前，我国绿色建筑的数量不断增加，大量绿色建筑即将进入运营阶段，部分绿色建筑已经进入运营阶段，但传统物业管理已达不到绿色建筑物业管理的目标要求，实现绿色建筑健康发展，绿色建筑物业管理创新已迫在眉睫.

(1)绿色建筑物业管理理念创新.传统物业管理理念以“保值增值”为重点，绿色建筑物业管理理念核心应转变为“创造价值”.“创造价值”应贯穿在绿色建筑全寿命周期中，公众参与，以人为本.通过实施新的制度、模式和技术，做到“四节一环保”，为绿色建筑和公众创造更高的价值.

(2)绿色建筑物业管理制度创新.传统物业管理制度以“计量考核”为重点，重点是数量的考核.绿色建筑物业管理制度核心应转变为“绩效考核”.“绩效考核”既含有数量的概念，更注重节能、减排和环保的效果.国家层面要健全物业管理法规，资质限定物业管理公司，提高物业管理人员素质，评价物业管理效果，推广合同能源管理等；企业层面应根据企业实际和项目实际制定围绕“四节一环保”目标的各项物业管理制度、规程，实施合同能源管理等.

(3)绿色建筑物业管理模式创新.传统物业管理模式为“委托服务”形式，绿色建筑物业管理模式应转变为“引导行为”.“引导行为”包括两个方面：一是政府引导企业；二是企业引导民众及员工.政府应建立奖惩机制、成立培训机构，引导物业管理企业服务水平提升；企业应建立良好的社区物业管理制度，人员培训、绩效考核等体系，引导员工技术及服务水平提升，引导民众“和谐”、“绿色”行为，实现绿色建筑目标.

(4)绿色建筑物业管理技术创新.基于绿色建筑理念和“四节一环保”的要求，绿色建筑技术与传统物业管理技术有很大区别.传统物业管理实施技术以维持物业设备、设施的正常运转为目的，不涉及节能减排的要求，而绿色建筑物业管理必须综合运用系统优化、智能监测、行为引导等“现代技术”，才能保证节能、节水、节材、环境保护目标的实现.

3 绿色建筑物业管理创新的对策建议

3.1 绿色建筑物业管理理念创新

(1)民众“绿色”意识培养.通过宣传绿色建筑及绿色生活，培养民众的环保、节能、节水理念，使之形成良好的行为习惯并积极配合物业管理，共建绿色和谐家园.

(2)节能减排效果衡量.绿色建筑物业管理包含传统物业管理的全部服务内容，主要区别在于是否能够做到节能减排.因此，绿色建筑物业管理的实施效果评价不仅应对其提供的一系列服务内容评价，更要对其节能减排效果进行衡量，并使之成为物业管理水平评价和进行物业管理企业资质认定的主要依据.

3.2 绿色建筑物业管理制度的创新

3.2.1 政府层面的制度创新

(1)资质限定、实施分级收费制度.绿色建筑物业管理对物业管理企业提出了更高的要求.政府部门要对绿色建筑物业管理公司进行资质认证，重点考察绿色建筑物业管理经验、是否进行绿色建筑物业管理培训、拥有绿色建筑物业管理人员情况、绿色建筑物业管理信用等级等.拥有不同资质的绿色建筑物业管理公司应实行分级收费制度，实现多层次绿色建筑物业管理，满足不同层次消费人群的需求.

(2)推行绿色建筑物业管理人员培训.物管人员水平是绿色建筑是否能够成功管理的关键，物业管理人员的管理、技术水平是搞好绿色建筑物业管理的前提.进行绿色建筑物业管理的企业人员应进行“绿色物业管理”培训，经过培训和考核，拥有绿色建筑物业管理资质之后，才能进行绿色建筑的物业管理.

(3)实行绿色建筑物业管理评价.绿色建筑物业管理评价是规范绿色建筑物业管理市场的客观需求.其包括如下主要内容：节能、节水、节材与绿化管理制度制定及实施情况；水、电、气分户、分类计量与收费情况；垃圾管理制度及实施情况；智能管理系统配置及实施情况；绿化及植被保养情况；设备及设施维修情况；是否通过ISO14001环境管理体系认证；业主支持度；能耗比(现有能耗与设计能耗比值)；水耗比(现有水耗与设计水耗比值)等.

3.2.2 企业层面的制度创新

(1)制定企业绿色建筑物业管理制度.企业应根据绿色建筑物业管理的要求制定相应的管理制度，如：能源计量统计制度、业主能耗通报制度、节约用电制度、节水管理规程、设备运行管理规定、照明管理规程、安全保卫制度、垃圾处理及绿化制度、设备及设施维修制度、物业增值服务制度等.绿色建筑物业管理企业针对自身，应建立企业内部员工激励制度、员工绿色物业管理培训制度等.

(2)实施合同能源管理.绿色建筑物业管理企业可以与业主建立合同能源管理关系.绿色建筑物业管理企业通过对既有绿色建筑进行各类改进或改造，比如：组织及管理体系改进；节能、节水、节材与绿化管理制度改进；智能化管理系统制定或改进；分类计量与收费制度制定或者改进；垃圾处理方式改进；管理、技术人员更新或培训等.通过一系列“绿色”管理措施，使业主能源消耗水平降低，由此获得的收益，由物业管理企业和业主共同享有，达到双赢效果，实现绿色建筑目标[5].

(3)实行“碳交易”制度.“碳交易”制度包括物业管理企业与碳交易所其他企业的“碳交易”制度以及处在同一小区的业主之间的“碳交易”制度.前一种交易制度是在政府对小区制定节能目标后，绿色建筑物业管理企业超出或低于指标的部分可以向其他企业进行购买或者出售；后一种交易制度是在既定小区节能目标和单业主节能目标下，业主超出或低于指标的部分可以向其他业主进行购买或者出售，从而实现对企业和个人的激励作用.

3.3 绿色建筑物业管理模式创新

2007年《物业法》出台后，带来了物业管理模式的转变.形成了他营式和自营式两种模式.所谓“他营式”绿色建筑物业管理是指小区业主委员会选用绿色建筑物业管理公司，由绿色建筑物业管理公司对小区实行统一物业管理.“自营式”绿色建筑物业管理模式是指小区业主委员会聘用专业绿色建筑物业管理人员，由绿色建筑物业管理人员进行统一管理，物业管理人员选用各专业性极强的公司进行小区物业管理，从而达到绿色建筑物业管理目标.

由于绿色建筑物业管理具备较强专业性、系统性和复杂性，在现有条件下，“自营式”绿色建筑物业管理模式进行绿色建筑物业管理难度较大.本文主要以“他营式”绿色建筑物业管理模式作为研究对象.

“他营式”绿色建筑物业管理模式架构如图 2所示.

图2 绿色建筑物业管理模式

在如上模式架构中，绿色建筑物业管理主体包括政府、绿色建筑物业管理培训机构、绿色建筑物业管理评价机构、绿色建筑物业管理公司、业主委员会、各类专业公司.

政府主要进行法规制定、绿色建筑物业管理培训机构成立及监督、绿色建筑运行激励及惩罚等.

绿色建筑物业管理培训机构主要进行绿色建筑物业管理人员的培训、绿色建筑物业管理知识宣传、绿色建筑物业管理公司核准及资质颁发、绿色建筑物业管理公司处罚或降级工作等.

绿色建筑物业管理评价机构主要对绿色建筑物业管理公司管理的绿色建筑物业管理情况进行评价，并将评价结果及结论反馈给业主委员会，供业主委员会抉择，同时将评价结果报送绿色建筑物业管理培训机构，另配合政府部门其他工作等.

绿色建筑物业管理公司主要进行具体项目的绿色建筑物业管理、委托其他专业公司从事物业管理、与市政各部门间的沟通协调等.

各类专业公司主要是指专业的设备管理公司、垃圾处理公司、绿化公司等，接受绿色建筑物业管理企业的委托，进行专业服务.

业主委员会主要任务是选用合适的绿色建筑物业管理公司并进行委托及监督、丰富社区居民的文化生活、建立绿色和谐的社区.

3.4 绿色建筑物业管理技术创新

绿色建筑物业管理技术创新主要包括节能技术创新、节水技术创新、垃圾处理技术创新、环境绿化技术创新、污染防治技术创新等.

(1)节能技术创新.节能技术创新包括：优先采购列入国家节能产品目录的产品；节能设施、设备检查，维修，养护；准确合理的能耗监测；维修改造严格执行国家节能标准；行为节能；系统优化等.

(2)节水技术创新.节水技术创新包括：水循环利用(建立中水系统、购买中水、收集雨水、回收利用冷凝水)；用水设施选择(运用新型管道材料、使用感应节水用具、水景景观节水、监测检查输水设施)；新型绿化灌溉技术.

(3)垃圾处理技术创新.垃圾处理技术创新包括：提高生活垃圾机械化收运水平；垃圾分类收集；采用生物处理技术等.

(4)环境绿化技术创新.环境绿化技术创新包括：病虫害防治；合理施肥、保护环境；其他绿化措施等.

(5)污染防治技术创新.污染防治技术创新包括：水污染防治；大气污染防治；噪音污染防治；固体废弃物污染防治；光污染防治等.

4 结 语

物业管理在绿色建筑全寿命周期中的作用巨大，传统物业管理与“四节一环保”的目标极不适应，我国绿色建筑的快速、健康发展亟待物业管理变革、创新.本文提出的绿色建筑物业管理理念、制度、模式、技术创新具备普适性，其价值及细化内容仍需进一步研究.

［1］田慧峰，张 欢，孙大明，等. 中国大陆绿色建筑发展现状及前景[J]. 建筑科学，2010(4)：1-7.

［2］单永娟，赵国会. 论绿色物业管理的实施与评价[J].现代商贸工业，2009(6)：33.

［3］陈 亮. 大力推进合同能源管理 实现节能降耗新突破[J]. 能源与科技，2011(3)：33-36.

［4］杨三超，王太昌，李 浩. 绿色住宅小区与绿色物业管理浅析[J]. 山西建筑，2010(23)：229-230.

［5］盛 筠，丁 猛，宁艳杰. 绿色建筑评价体系对绿色物业管理的启示[J]. 建筑工程，2011(1)：62-63.