如何让中国房价真正降温

河南省林州市中医院 栗苏红

房地产行业是国家的一个主要基础行业，占到了我国民经济当中的一个主要方面，也是国家的支柱产业之一。我国的房地产在2000年开始逐渐的升高，在过往历史当中也出现过地产泡沫，造成了严重的后果，本次研究当中结合我国的实际国情和房地产发展情况，研究房价降温的有效方法。

一、我国房价的现状

我国的经济发展情况在近年来不断的提高，特别是加入WTO 之后国家的经济发展速度也在不断的加快，但同时，国家的房价也在不断的升高。自1995年以来，房价增长5～50倍左右，以北京3环房价为参考，在2000年初的时候，3环周边的房价约在1800元每平米左右，而到2011年年底时，3环周边的房价增长到了4.3万元左右，增长约24倍，而在中小城市当中，以河南平顶山市为例，2000年城区房价约在800元左右，2011年年底增长到3800元每平米，增长约5倍。中国房价在近些年当中出现过一定程度的降低，由于政策介入，如价格调控、廉租房建设等，具有一定的降低，但却没有有根源上进行缓解，其中2008年北京4环房价约在5万元每平米，2011年年底时为4.1万元每平米，降低程度较低。而在国家调控下，房价虽然出现过降低，但回温也较快，如在2010年国家调控下，上海浦东区房价平均下降45%，部分地区下降60%，但后期房价会升到原有基础的95%，房价回温较快。

二、我国的房价标准

根据不同的国家情况差异，其房价的价格也具有很大的不同，但国际标准当中，以100平米为准，其中1户家庭夫妻双方工作3～5年的收入总和为合理价格，以北京为参照，在2010年时，北京平均职工收入为49633.65元，以年收入5万元来算，夫妻双方5年的收入在50万左右，也就是说，我国北京的房价合理价格为50万每套，每平米5000元，当然，由于北京地区的特殊性，其地价等情况较高，可能有所差异，但也在2倍范围以内，也就是说城区当中的房价为1万元左右每平米。

根据房地产建设价格来看，其成本组成当中，包括地价、建材费用、规划、设计等等方面，按照2011年物价情况来计算，北京3环附近的成本费用在4800元每平米左右，那么在这种情况下，北京3环房价以1万元每平米计算，虚高约为38200元每平米。

三、高房价的影响因素

房地产的价格增长过程中，从2000年到现今，基本增长速度均高于国家GDP 的增长速度，那么在这个过程中，房价较高的原因主要因素就成为了人为影响。房地产开发商的炒作、炒房团的影响、多房产人士的侵占等都造成了我国房价的快速上升，在房地产开发商当中，2000年时我国的房地产开发商就在不断的增加，无论是经营企业、生产企业还是私营企业都不断的进入到房地产行业当中，随着这种情况在一定程度上带动了我国房地产业的发展，但同时也严重影响了我国的房地产的质量和价格，在生活当中，低质量建筑已经屡见不鲜。从地价竞标、房地产营销等方面都造成了炒作，如在多家房地产的开发过程中，A 城市城区当中拍卖100 亩地进行房屋建设，但开放商竞标确可能会出现100 家，这种情况，房地产公司需要经营就必然会造成土地竞争，造成地价的上涨，且这种情况还会不断的持续下去。而在营销的过程中，开发商为了将房地产高价出售，会采取多种手段进行，包括组织炒房团进行炒作、留置房产买卖，如某房地产公司B，建设住宅房屋300 套，在出售过程中首次出售100 套边缘房屋，并组织请人进行虚假买卖，造成营销气氛烘托等，出现快速消费，且在这个过程中炒房团的介入也会在很大程度上提高房价的增长，我国温州炒房团的例子就比比皆是。其次，房地产的拥有者中，很多资产丰厚的人士也在不断的购买房地产，我国很多人士拥有多套房产，这种情况也造成了房地产不足的情况，形成刚性需求的人士房屋不足，但部分人士房产较多的不均匀情况。因此，针对上述这些情况，即便国家介入房价调控，也会在很短的时间内造成房价反弹，出现回温情况，且不断升温。

四、我国房价降温的措施

根据高房价的问题，本文整理了如下几点真正降温的措施：

(1)控制地价，国家在宏观阶段进行低价调整，控制住宅用地的价值，使其处于合理价位当中，降低地价标准，进而影响房地产成本价格。

(2)房地产和房地产商因素，在建筑过程中，住宅小区进行分类，实现商用房、民用房的分类，通过不同用途的房屋建筑划分，实现房价的不同。同时在开发商当中，国家介入干预，严格控制国家的开发商数量，对开发商企业进行资格评定，将不合格的企业进行取缔，在减小房地产行业竞争的同时提高房地产的质量。

(3)增加房地产的收税比例，具体措施可以参考国际标准进行，如按照我国的人口、面积、房地产方面进行计算，制定人均房屋面积，假定每人30平米为标准，在购房过程中，如果人均超过30平米，征收增值税，税收征收情况按年进行，如1户3口家庭，其住宅面积为90平米时不收取增值税，但如果其住宅面积为130平米时，每年征收增值税17万[（130-30）x17%]。同时在居民遗产继承过程中增加遗产税，特别是针对房地产部分，可加大遗产税的税收比例，控制一人多房的情况。

(4)国家增加廉租房、经济适用房的建设面积，为经济状况较差的人群提供合理的租借房和经济房屋建设，降低刚性需求房屋人群的需求量。

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