论房价必跌的实质根源

○ 何 彤

（本文作者系广东技术师范学院）

人人都在为自己的房子升值而欣喜若狂：没关系，反正我不想付房贷月供就可把升值部分套现走人；人人都以为房价永远只升不跌。因为炒房比做企业赚钱更多更快，众多企业老板也关闭企业或是从企业中抽出大笔资金炒房，炒家们攒着堆儿把房子买来倒去，这让银行狠狠地赚了手续费和利差。银行也在为这场灾难投入诱饵，他们丝毫不顾忌房价下跌会造成的坏帐损失，尽可能地为房产交易提供贷款资金支持，全国的资金都在流向房地产，国家的实业和技术正在走向空心化，可以设想一下，如果全国的资金和人力都拥挤在炒作和哄抬水泥钢筋盒子的价格上，国家经济是否必然会崩溃？

一些人说，房产是投资，所以要是所谓资产性价格而不是消费性价格。这纯粹是混淆概念，一种物品如果只是期待其涨价来获得收益，就是投机。更何况，不同于其它国家是购买永久性土地所有权，而且如果地下发现钻石矿也是属于业主的。而我国所购买的只是有限时间的土地使用权，到期时需要再次支付费用，换句话说，就是租赁，只不过租期强制性规定为70年而已，租金还必须一次付清，不能像正常租房那样按月付租金。在整个使用期内，虽然可能因为供需关系或人为炒作，价格会有波动，但其价值随着时间的一天天缩短，必然是趋向于零。按最新的《土地管理法》，到期后，必须向政府再次缴纳土地出让价款。

以下是对房价影响较大的十大因素分析：

住宅用地足够多，土地利用率随科技进步而上升

土地虽然是有限的，可是在一定的情况下，可住面积却可以不断增加。比如，大量的平房被推倒，容积率提高了。一些大城市的面积其实是不断扩大的，像国外大城市一样拥有卫星城等。而且，切不可忘记的是：人类的生存技能是在飞速发展的，采猎时代需要大于一公顷的土地上的所得才能养活一个人，农耕时代一亩地足矣，现代呢？高楼大厦林立，人类能够在越来越小的地域内养活更多的人，这是毋容置疑的。亚洲四小龙之首的新加坡，人口密度达到每平方千米4400人，他们的房价高生活水平低吗？再看看比大陆人口密度都高的日本和香港。

我国的问题，不在于地少，而在于公共交通不便，人们上下班看病逛超市如果要花二小时在路上，肯定是难以忍受的。所以大家只好留在拥挤不堪人满为患的城市中。如果交通便利了，谁不愿意离开喧嚣嘈杂污染的城区，去郊外或卫星城镇生活，就如同现代发达国家的民众一样。

其实，世界上许多资源都是有限的，例如铜锡锌等有色金属矿石。但这些商品的价格，并没有因为它们是有限的而无限上涨。

高房价会使国家经济空洞化和高通货膨胀

企业不赚钱，做工厂的去借钱，银行人就讨厌，如果是房地产，银行就认为其资产质量好风险低，乐意贷款。整个资金流都在朝着房地产业走。政府又需要GDP，而造GDP最简单便捷快速地就是抬高房价。这条路走下去，泡沫会被炒得更大更危险。据称，振兴经济的四万亿资金，也都经过各种渠道最终流入了房地产。上海律师严义明多次上书国家发改委和财政部要求说明说清四万亿的去向，都被搪塞拒绝。

经济学中的经典理论就是：价格是市场的风向标，超额利润会自动地吸引各方资金，而市场的整体资金量是有限的，这就必然导致其它产业因资金失血而无法持续。“我还能做什么呢，我的工厂都不赚钱，只能把钱投到地产里。”宁波一位企业家如此回答对他资金配置的质疑。

现在中国城市房租与房价年收益之比约为55倍

由于极低的利润水平和高企的房价，制造业正在减少投资，资本正从各种行业迅猛地流入房地产业，而产能的下降会促进通货膨胀。通胀已成为全社会都无法否认的严重问题。而为了对抗通胀并阻止资本流出，必然需要提高利率，估计中国的利率水平将会在2013年超过5%，而这反过来又会对制造业产生消极影响。

刚性需求人口下降

人均建筑面积法国是30.7平方米，英国35.2平方米，日本即使除去东京大阪这样的大城市高密度都市区，其人均面积也只有32.5平方米，而据中国经济网北京2011年10月25日讯，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，我国城镇人均住房建筑面积已由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。可见经过多年努力后，刚需已经极小了。美国马里兰大学城市研究与规划系丁成日教授指出：中国城市化带来的有效需求与现阶段许多城市的高房价是不相匹配的。

我国从1980年开始大规模地实行计划生育，独生子制度在城市已得到了很好地实施，现在的两个家庭，他们的后代却只有2个人，仅构成一个家庭。而在农村，计划生育政策也已经实施30多年。因此，我国总人口数将在2030年左右达到峰值，不会超过15亿，随后绝对减少。

虽然随着城市化的步伐加快，一部分农村人口开始纳入城市。但许多人就居住在城中村或者郊区自己的原有住房内，到外地打工的只是一部分。况且，可以想象的是，从农村进入城市的打工族，其中有多大的比例有经济能力购买商品房？他们只能租房。众所周知的是，房租比房价更能体现实际的住房需求状况，而不是反映投机活动的状况。我国城市房租水平每年只是随通货膨胀而同步上升，并不是房价般的井喷式。现在中国城市房租与房价年收益之比约为55倍，而美国只是26倍，这充分显示当前房价的泡沫程度。

所谓的住房刚性需求，其实就是开发商和托儿们忽悠老百姓的一个概念。今天的中国，难道很多人还在露宿街头吗？不管他们现在居住的房屋状况如何，试问：没钱的老百姓，拿什么去买房？而对于有钱人，如果没有增值空间，会多买吗？

政府已出现分歧

政府不是没有看到房价飞涨的危险性，只是由于中央政府为了保持经济增长速度，地方政府为了增加财政收入，一直以来对我国房价采取的是欲擒故纵的调控模式：一方面公布房地产宏观调控政策；另一方面却忽视调控政策的具体落实，且把房地产视为国民经济的支柱产业给予支持。

一些人称，在中国，只要有政府的支持，房价只会涨不会跌。确实，在房价保障的背后，也隐约看到地方政府的身影。政府调控市场的“有形之手”充当了推动房价过快增长的角色。现在出让土地的收益已成为地方政府财政收入的重要来源，可以说卖地越多，政府“手头”越活；价格越高，收益越多。

起始之时，地方政府以大量税收由国税中央统收，而地税不足以满足地方建设需要为理由，实行土地财政，一是售卖国土，二是建立各种公司等融资平台，从国有银行借贷。而这时中央未予以重视。几年后的今天，卖地所得资金的用途模糊不清，2012年政协会议，全国政协委员卢步东发言中，建议审计各级政府卖地收入去向。据其称：2006至2010的五年间，全国土地出让收入高达到七万多亿元。例如2010年，全国土地出让成交总价款2.7万亿元，其中北京1638.5亿元，上海1527亿元。这些巨额土地出让收入花到了哪里？去年7月，苏州、杭州各有一名原副市长因贪污受贿上亿元土地出让金被查。国家审计署抽查显示，10个省本级、23个市本级和41个县，应纳而未纳入预算管理的848.26亿元非税收入当中，土地出让收入达到626.42亿元。

关键问题是，为什么投机需求如此庞大并且持久？投机持续的前提是投机者仍能获得大量便宜的资金，主要原因是地方政府。市场变冷时，地方政府允许开发商惜售，并且不用担心来自银行的压力。而且，这种行为使投机者确信，他们应该尽早买，并且自己的杠杆率越高越好。他们抵抗市场的耐力也由银行流动性决定，只要货币供给持续增长，保证流动性充裕，房地产泡沫就会一直持续。

但中央政府已经认识到了这一点，两会中温家宝总理答记者问已经就房价明确表示了中央的态度。中央已经着手整治地方政府的借款平台，并就补偿售地收入的房产税与地方政府开始磋商，一旦妥协成功，则地方政府拔高房价的态度必然转变，而失去这一最主要支柱的房价又靠什么来维持呢？更何况，假如地方政府希望通过巨额的房产税来增加财政收入，当房产税率大幅超过市场预期水平时，必然推动房价的暴跌。

少数的一人多房和社会绝大多数的买不起房引起社会动荡

目前的状况，依然是少数人拥有多套房，而大多数人买不起房。在中介圈内,被广为流传的一句话是“8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅”。高房价的获益者是地方政府、地产商和拥有多套房的炒家。他们联合起来消极执行甚至架空中央政府的有关控制房价的措施和政策。

过高的房价已经成为财富逆向转移即财富从穷人向富人转移的工具。“房奴”群体的日益加大，只会造成贫富差距的日益悬殊。富人通过囤房，让穷人更穷，激化了社会矛盾，影响改革开放的稳定。过高的房价也消耗了消费者的其他消费能力。表面上高房价可以拉动GDP，但却降低了人民的实际生活水平。连续多年的近二位数的GDP增长，除了公务员和一些垄断性企业能不停地加工资外，大多数的百姓并没能从GDP增长中获益，尽管通货膨胀日趋严重，笔者所在的广东高校已经10年没加过工资了。实际生活水平是逐年下降的。

已购房的人群中，有91%的人选择了按揭贷款，而其中有31.8%的人月供占到其收入的50%以上。依据银监会发布的相关标准，这31.8%的贷款购房者显然超过了“警戒线”，成为不堪重负的“房奴”。此外在中小户型稀缺与高房价并存的大背景下，买一套房需要消耗买房人大量的时间，并波及数个家庭。单从时间投入来看，假定全国每年有2000万准房奴采取购房行动，买一套房平均需要3个人参与信息搜寻、奔波看房与购买洽谈，平均每个人耗费100小时，如此意味着全国有600亿小时的时间资源被高房价所吞噬，由此所造成的机会成本损失高达数千亿元。

建设部政策研究中心的《2020年中国居民居住目标预测研究报告》指出：“2020年我国居民住120平方米才算小康”。按照这一标准，在北京，一个普通市民从20岁工作到60岁的全部可支配收入也买不起。

泡沫的后果使中央不能再只是说说

诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利兹教授给泡沫经济下的定义更为简洁：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去,而基本要素又不能调整价格，那么就存在着泡沫。”按此定义，现在的房地产不是泡沫经济吗？

众所周知，我国依然处在计划经济体制中，政府的政策对经济方方面面的影响力是无与伦比的。党中央一直以来都在关注房产，之所以一直不愿意出台实质性房产打压政策，无外乎是担心带来经济下滑、失业大潮、工厂破产（例如使低品质的中国水泥、钢铁和家具制造企业得以存续下去），这些后果全都比房价上涨让政府更难以接受。但这样能持续多久呢？何况，拿全国经济去硬顶，到崩溃之时，其灾难性后果是有着血淋淋的历史教训的：

1926和2008年，美国二度房地产泡沫幻灭，引发了二次世界性经济危机；1991年，日本房产泡沫破灭，日本房价持续15年下跌，直接导致日本经济萧条。2004年初，东京近郊的一位家庭主妇给报社去信说，她和丈夫在10年前按揭买下一套房，目前还有部分贷款没还清。最近，附近同样条件物业因当年积压没有售出，削价处理的价格竟低于他们还剩下的还款金额。香港也曾在1984开始的10年间房价年均上涨20%，但其后连续六年大幅下挫，香港平均每位业主损失267万港元。

各国泡沫时期，低利率、宽松银根、银行资金的盲目参与无不与当前国内情况吻合。房产泡沫到了影响国家经济的危机关头，国家和党中央不可能再放松控制了。如果像法国国王路易那样：“我死之后，哪管洪水滔天”，是要成为千古罪人的。

同时，因为购房的透支性消费也导致了其他消费的萎缩，这也是为何中国内需长期萎靡不振的重要原因。因此，中国经济要实现可持续发展，要缓解民生压力，房价能否理性回落是关键，这恐怕也是中央此次下定决心、重拳出击的根本原因及出发点。

空置率

在国际上，住宅空置率是反映住宅市场健康程度的关键指标，直接体现出住宅资源是否被有效利用，估测住宅市场的泡沫程度，也从一个侧面反映社会财富分配的公平程度，政府有义务向社会及时披露这个统计指标。世界上很多国家和地区都在统计住宅空置率，且定期收集并发布该数据，这充分说明这个指标在定义上具有清晰的标准，在技术上也完全是可以统计的。

中国到底有多少闲置房？有媒体报道说在六个月的期间，6450万城市住户的电表读数为零。据此推测，中国现有闲置房可供2亿人居住。国家统计局公布的数据表明：2011年底，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末又增加1763万平方米。

住宅那么久没人入住，说明户主购房不是为了居住，大量的住宅被囤积和投机，这个市场能没有走到底的时候吗？闲置率居高不下，而房价还持续走高，真是咄咄怪事。

从一线城市数据来看，房价和收入的比率已接近20，房价和月租金的比率已接近300，有购买能力的需求已远远跟不上供给总量。至于投资性需求，最终也必须得到自住需求的支持——不论是转手还是出租，都需要找到下家才能套现。

没有进一步上涨预期后的抛售

任何商品都是会有跌有涨的，中国的房价也逃脱不了被市场的“无形之手”调控的宿命。国内普遍中低收入者的购买力已近耗尽。前几年购买力的集中释放，不少家庭二三十年来的积蓄已经不复存在。前不久，上海有房产商推出首付半年内交清的促销政策。首付一次性都交不齐，还买什么房？同时也说明，老百姓真的没有多少钱了。

随着GDP经济增长的放缓，随着全中国老百姓认清房价的实质而使得操作投机失去市场，随着房产税的落实而增加多套住房持有成本的时候，住房的投机客们在没有进一步上涨预期的情况下，会如何动作呢？市场走向牛市时，人们出于“贪婪心理”不顾一切抢购。而形势逆转房产价格全面下跌的时候，人们的“恐惧心理”又会引起一波又一波的抛售狂潮。这和股市是一样的道理。1993年的海南岛就是个例子。那里的房地产在经过火箭般的上升后，又经历了自由落体式的下降。而当房产税在重庆试行时，七成温州炒房者降价急甩在渝房产，且其中70%以上的人不但在房价上再次降价，还愿意承担房屋的交易营业税。

有人说，房价下跌会使得所有有房者抵制，其实，这是夸大了对于拥有多套房产的炒房一族当然尽其所能，宣传蛊惑以期房价继续上升或在其抛售房产后才降价。但对于只拥有一套自住房的绝大多数业主来说，房价的高低又有什么关系呢？不过是租住70年，甚至房价下跌可以使得业主在70年使用期到期时再次支付的土地使用费不至于比首次支付的土地使用费又上涨几个台阶。如果购房时的土地使用费是每平方一万元，而70年后政府再次收缴时涨到每平方十万元或更高，这些业主们估计只能崩溃了。

保障性住房建设的必然来临

发达国家都立法明确规定住房的准公共物品性质和政府对住房问题负有不可推卸的责任。1919年英国的《阿迪逊法》就规定住房属于公共物品，政府应对公共住房建设提供支持。荷兰的《住房法》和宪法规定政府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范,政府应在住房市场中扮演决定性的角色,“提供充足住房”是政府的责任。1955年日本的《住宅公团法》规定:政府应作为主体直接出资兴建住房，应由中央政府出资组建住宅公团。美国的《合众国住房法》，规定政府要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。

政府应作为主体直接出资兴建住房

但是，在民众呼声日益高涨、网络信息传播便利的今天，在认识到高房价对经济的危害程度之后，政府必然要与国际惯例靠拢，而不是只做卖地和办手续收税的老板。去年以来，一些省市就已默许各单位能在自有地域内修建住宅以补充保障性住房建设的不足。

当保障性住房在各种因素的激励下迟缓的、必然的来临时，使居者有其屋时，高房价还有市场吗？银行还能撑多久？

成交量下降，而房地产商顶住不降价，为什么他们这么牛，不担心资金断裂吗？其原因就在于银行。

由于种种原因，国有银行的巨量资金投放在房地产行业，国家统计局网站公布的数据表明，2011年全国房地产开发投资额中国内贷款12564亿元，与2010年持平，其中绝大部分来源于银行，而在自筹资金中，大部分也是用其它名义从银行贷款所得。

银行靠预期上涨来创利，而房价的大幅下跌升值可能导致银行的破产，近年来不断的言论银行能承受房价下跌几何就是这种担忧的表现。故而，在出现房产下降风险时，出于指令或自身利益，国有银行不管房地产商的净资产状况如何，通过提高的信贷额度，以支撑他们的流动性。并出台鼓励购房的信贷优惠使得抵押贷款大幅增加，刺激房地产销售快速增长。房地产开发商都获救了。但是，不断地加大投入来维持房价，这更像是饮鸠止渴。

虽然交行和银监会公布说：即使房价下跌50%，银行基本没风险。但这种结论实在值得质疑，它是如何计算出的，是否考虑全面？外国经验证明，房地产下降50%对于银行风险影响不大的，好像还没有特例吧。即使是从重置成本来看，当房价下跌50%的时候，也就是跌幅远超首付时，理性购房者的选择必然是断供，就如同美国次贷危机一样。同时，经济萧条必定会引起月供者的收入减少，也无能力再还供。不仅仅如此，银行对不动产的抵押贷款的抵押物价值下降，而不愿意贷款，而大量的不动产抵押品贬值，银行的死账坏账难道还能稳定住吗？

再则，在房价下跌50%的情况下，经济铁定面临的问题是通缩，那么，从房地产出逃的资金都要回到银行，银行能受得了吗？没有人借款，只有大量存款，银行利润何在？个人认为，即使在国家的支持下，四大银行能支持30%的降价就已经不错了。

现代宏观经济学的缔造者，美国经济学会副会长、哥伦比亚大学经济学教授埃德蒙·菲尔普斯先生曾说，中国的住房按揭贷款风险可能比美国的次贷风险还要大。因为从住房按揭的对象来看，美国的次级按揭人(就是还款信誉不好的人)的信用有等级之分，而中国住房按揭贷款者中很大部分，可能连美国人的次级信用都没有。一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在的风险必然会暴露出来，那时候中国银行业将面临类似美国次贷危机那样的风险。

以上的种种状况，也必将促使银行放贷时一再谨慎。当然，从降低贷款风险的角度，银行会尽力争取政府不使得房价短期暴跌，而是延续数年以便回收贷款。但可以肯定的是，未来几年不可能再有持续的新的住房优惠贷款。而缺少了银行贷款的支持，社会有效购买力必然大幅下降，高房价又怎么能维持呢？特别是，法院拍卖房贷违约人的房产时，必然比市场价便宜，又有谁会花高价去买市场上的房子呢？

中国房地产承担着拉动经济的历史责任，需要众多的买房人，特别是在房价涨到非常高时的买房人，成为“炮灰”。在这个历史责任基本完成时；或虽然没有完成，但百姓购买力消耗得差不多时；或是泡沫太大，破灭会给经济带来灾难时；或是民怨沸腾时，就是房价转折之点。中国需要感谢那些目前在高价位买房产的人，是他们节衣缩食还贷的钱，为国家的经济发展贡献了力量。但是，需要自己成为其中的一员吗？

不要过于自信地说中国的房价不可能大跌，因为目前政府已经在为应对房价暴跌作准备。2010年以来，银监会已数次组织不同范围的测试，了解房价下跌对银行房贷的影响，这就是中央政府为房价泡沫破裂带来的信贷风险在做积极准备。■

[1]王明：《_揭秘_中国房价为何只涨不跌》，《理论与当代》，2008年，第2期

[2]易宪容：《中国经济过热早已是不争的事实》，《西部论丛》，2007年，第9期

[3]谢国忠：《2012:地产泡沫将破灭》，《尚地产》，2007年，第9期

[4]陶满德、彭兴庭：《地方与中央政府的博弈：基于房地产政策的分析》，2006年，第1期

[5]林伟：《房价必跌的49个理由》，《Money》，2006年第7期

[6]车耳：《中国的房价也会大跌》，《世界知识》，2007年第24期