4月份中国房地产市场运行情况

○ 吕起龙

各重点城市自2月下旬起集中出现的成交反弹势头，在4月份开始逐渐消逝，北上广深四大一线城市的成交量掉头而下。在资金和库存的压力下，开发商将逐步加大推盘量，并增加降价力度，刚性需求陆续得到平稳释放。

政策——保刚需的政策持续

从政策面来看，保刚需的调控政策陆续加快脚步。在中央层面对地产调控的主基调没有改变的大环境下，去年底以来地方政府的救市政策频出，4月份，地方政府通过“提高公积金贷款额度、上调普通住宅标准减免契税”等微调措施进一步延续促进刚需的政策，这类政策在满足中央对于保障居民正常合理的居住需求的政策的同时又有利于成交量的有效释放。我们认为，5月份将有更多的地方政府加入到微调保刚需的政策通道中。

5城市放宽公积金。4月份，武汉、沈阳、广州等5个城市先后出台了提高公积金贷款额度的一系列措施。去年底以来至今，已有12个城市先后出台了关于放宽公积金贷款额度和申请标准的一系列措施。从公积金角度来看，首套房贷政策应定向放宽已经悄然来临，与商业贷款相比，公积金在帮助刚需购房的支持更为直接。

住建部否认出台刺激刚需政策。近日，有媒体称住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。随后住建部相关负责人及住建部下属事业单位政策研究中心相关负责人向媒体否认了这一说法，并强调，住建部有关“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策一直没有改变。

温家宝称坚持房地产调控不动摇，绝不让调控出现反复。国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，指出要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复，进一步明确了调控的决心。经过多年的洗礼，中央政府及民众对各方利益主体的动机已经有了较为清楚的认知，房地产开发商想通过各种手段来松绑当前房地产宏观调控政策已并非易事。

土地——市场成交持续低迷，标杆企业拿地谨慎

今年前4个月，土地市场成交持续低迷。年初以来，北京、广州等一线城市土地成交面积及金额同比均下滑明显，零溢价成交的现象也更为普遍；同时，房企拿地的积极性也进一步降低，4月标杆企业的购地金额降至阶段低点。

进入4月，各地开始陆续推出优质地块。除北京东直门香河园区域的一宗土地以“地王”价格成交之外，石家庄、宁波、杭州等城市的优质地块大多以底价成交。在“前松后紧”的供地节奏下，预计今年下半年仍将是优质地块集中入市的高峰期。

标杆企业购地规模锐减，房企新增土地的区域和城市能级分布也明显偏向环渤海和中西部的三四线城市。以万科为例，万科共在唐山、青岛、南充等地斩获5幅地块，土地建筑面积达91.5万平方米，总金额为14.8亿元。尽管万科4月新增土地规模较大，但全部位于二三线城市，土地成本控制较好，平均楼面地价仅为1617元/平方米。而且万科延续合作拿地模式，实际需支付的土地价款较少，合作拿地模式使万科在补充土地储备的同时有效对冲了风险。

从政策依旧不放松和销售市场萎靡不振的大环境来看，企业拿地谨慎的态度不会得到改善，土地市场低价成交仍是今年的主旋律。

房价——小幅反弹不改后期跌势

4月部分城市房价出现小幅反弹，如北京、上海、广州、三亚、海口等城市房价出现了不同程度的上涨。在限购等政策持续的背景下，企业资金压力和市场库存水平仍在高位，开发企业将普遍加大推盘力度，因此房价仍呈现稳中有降的运行态势。

房价的反弹主要是由于中高端项目开始降价使得成交量所占市场份额逐步得到增加。一方面是近期受低价刚需项目降价热销的影响，一批中高端项目也开始加入到降价行列，并以此促进了成交量的上扬，4月份楼市的成交结构也因此发生了明显的变化，别墅和中高端大户型房源成交量明显上升。另一方面，前期低价刚需项目降价得到市场认可后，部分项目开始提价，预计提价后的刚需项目很难得到市场追捧。

资金压力和库存压力将迫使开发商加大推盘量，而降价无疑将确保项目吸引购房需求的关注。在近期地产调控政策不放松和精品项目因降价而得到热销，后期保障房大规模入市以及宏观经济增速放缓的环境下，楼市降价已成必然趋势。

销售——销量上升趋势戛然而止，一线房企销量反弹

4月份，北上广深四大一线城市的成交量急转直下，4城市共计成交不足2.1万套，虽然同比去年仍微涨，但与3月份的2.5万余套相比下滑幅度达15.1%。3月的放量得益于累计需求的释放、开发商降价、政策微调导致的房贷利率优惠及契税减免等，而4月这些刺激因素的边际效用有所减弱，导致了4月成交量的下滑。

与市场总成交量不同，标杆房企销量开始反弹

在积极的降价促销态势下，4月份标杆房企销售额开始反弹，一线房企表现尤为出众。保利地产、金地集团、恒大地产等公司4月份的销售业绩均实现不同程度的上升。恒大地产4月销售额环比翻番，跃居全国第一。保利地产和金地集团销售业绩均出现增长，保利地产4月实现签约面积71.90万平方米，同比增长45.10%；实现签约金额91.48亿元，同比增长36.86%。金地集团实现签约面积17.7万平方米，同比增加39.8%；签约金额22.7亿元，同比增加28.5%。万科4月销售不佳，销售额74.4亿元，同比、环比双降。一线房企销售业绩增长主要得益于降价促销和开拓刚需市场。

供应——上市量环比继续上涨

2012年4月，多数重点城市上市量环比继续上涨，其中深圳涨幅最大，环比上涨达到188%，而下降的城市降幅也基本在10%以内。

从去化的角度来看，近几月持续在90%以上的高位。十大城市4月的去化率为95.3%。4月末，十大城市去化周期为10.8个月，与上月基本持平。其中，存销比最高的三个城市是青岛、杭州和深圳，去化周期分别为20.2个月、18.5个月和14.4个月。

在政策层面不放松的同时持续微调支持刚需的大环境下，未来成交量出现大幅波动的可能性较小，而开发商在库存高企、资金链紧张的局面下，降价去库存仍是主旋律。预计刚性需求仍会进一步释放，成交量企稳回升。■(本文作者系中房驰昊信息科技有限公司研究部分析师)