厦门市住宅地价预警研究

孙 宇，叶 青

(华侨大学土木工程学院，福建厦门 361021)

1 概述

地价风险预警体系源于经济预警［1］，房地产市场预警又是在经济预警基础上发展起来的。20世纪80年代末，由于美国一些地区产生房产被抛弃、遭遇火灾等社区问题，美国芝加哥、纽约等地区开始对社区房地产衰退预警体系进行研究，并于20世纪90年代初期采用统计预警方法，开发了社区预警系统(neighbourhood early warning system，NEWS)与住宅预警系统(housing early warning system，HEWS)等社区房产预警体系并投入使用［2］。

我国在20世纪90年代也开始对房地产预警的研究。目前比较成熟的房地产指数体系有［3］:国房指数、中房指数、上海市房地产预警预报体系和深圳房地产预警体系。近年来，我国一些学者将地价预警从房地产预警体系中细化出来进行专门研究。刘玮娜等对地价预警的基本内涵、理论和技术思路进行了深入探讨［4］;邓新忠建立了湘潭市土地价格监测体系并对其进行预警［5］;杨小雄等结合GIS系统对城市土地价格风险预测进行了开发研究［6］。

笔者在以上学者研究的基础上，以厦门为对象建立住宅地价综合预警模型并对厦门短期地价进行了预测。希望通过对该体系的不断完善能够实现地价预警的全国化，从而保证我国土地市场的健康发展。

2 厦门市住宅地价预警体系

2.1 厦门市住宅地价预警指标体系构建

通过厦门统计局网站查阅《厦门特区年鉴》、《厦门市国民经济与社会发展统计公报》等资料，结合厦门市的实际状况，根据全面性、灵敏性、先行性和实效性原则，初选出对厦门住宅地价有影响的3大类15个指标，分别为:①反映增长速度的指标X1～X7;②与国民经济协调性指标X8～X11;③反映市场供求指标X12～X15。如表1所示。

对住宅地价水平Y与所选住宅地价指标，利用SPSS进行时差相关分析，取最大延迟阶数L=4。选取GDP增长率X9和住宅空置面积X14进行分析，可以看出，当L=0时，GDP增长率指标与Y相关系数最大，为同步指标;当L=2时，住宅空置面积指标与Y相关系数最大，时滞期为2年。各警兆指标时滞期如表2所示。

时差相关分析结论中先行或同步的指标符合逻辑，而住宅空置面积对下一年的住宅地价也会产生影响，因此，将几个滞后指标均当作同步指标处理。

2.2 确定指标权重

在建立了预警指标体系之后，利用SPSS软件通过主成分分析确定5个主成分，并将其作为因子，利用式(1)［7］分别计算各个指标的权重值，

表1 厦门住宅地价初选指标体系

表2 各警兆指标时滞期

结果如表3所示。

式中:fj为第j个指标的权重系数;Mij为第j个指标第i个因子的系数。

2.3 划分警界区间

对2000—2009年的住宅地价进行单个样本的K-S检验，得出P=0.56＞0.05，判断其符合正态分布，可以利用“3δ”［8-9］法确定警界，其中 E为指标均值，δ为指标标准差。各指标得分与权重乘积之和作为当年警度的综合分值。表4为部分指标的警限区间。表5为厦门市住宅地价预警单指标值及当年综合值。表6为厦门市2000—2009年住宅地价警度判定结果。

表3 各指标权重值

表4 采用“3δ”法确定的警限区间

表5 厦门市住宅地价预警单指标值及当年综合分值

表6 厦门市2000—2009年住宅地价警度判定结果

2.4 警度预测模型构建

利用Matlab软件进行编程，实现GM(1，1)模型。原始序列为 x(0)=［1.6005，2.8650，2.5728，3.0603，3.2125，3.2777，3.2448，3.6877，2.7196，2.7082］，对x(0)做一次正向累加1-AGO得:x(1)=［1.6005，4.4655，7.0383，10.0986，13.3111，16.5888，19.8336，23.5213，26.2409，28.9491］，利用公式Z(1)(k)=0.5［x(1)(k)+x(1)(k-1)］(k=1，2，…，n)得:Z(1)(k)=(3.0330，5.7519，8.5685，11.7049，14.9500，18.2112，21.6775，24.8811，27.5950)，于是可得:

利用式(2)计算2010、2011、2012年的住宅地价综合警度分别为3.14、3.17和3.18，均处于市场偏热状态。结合2010年地价现状可知，预测结果符合实际情况。

3 结论与建议

通过构建厦门市住宅地价预警体系，利用SPSS结合Matlab得到GM(1，1)短期预测模型，计算得知未来2年厦门住宅地价仍处于偏热状态。为此，提出如下预警对策:

(1)加强对厦门土地市场的动态监测，及时披露市场信息，扭转市场各方的信息不对称问题，稳定投资者和消费者的预期。

(2)规范土地管理制度，对市场漏洞对症下药，切实保障地价稳定在合理区间。

(3)平衡供求关系，引导和鼓励开发商建设普通住宅，限制非住宅和高档住宅的比例，盘活存量土地，平衡供求关系，加强经济适用房的管理，严禁转让和出租。

(4)深化地价预警研究，使土地管理者能够正确把握地价形势和土地市场状况，及时提供科学的地价政策，引导城市建设和经济发展。

［1］CHRISTOPH P.The signals approach as an early warning system for currency crises:an application to transition economies:with special emphasis on Poland［R］.［S.l.］:WUSTL，2003.

［2］ERIC M T.Housing early warning system feasibility in［J］.Neighbourhood Planning for Community Revitalization，1999(3):244-253.

［3］王剑南.房地产预警体系的构建及其在北京市的应用研究［D］.北京:北京交通大学图书馆，2010.

［4］刘玮娜，吴群，胡立兵.城市土地市场地价预警研究［J］.国土资源，2005(3):35-37.

［5］邓新忠.城市地价监测预警研究:以湘潭市为例［D］.长沙:湖南师范大学图书馆，2005.

［6］杨小雄，刘耀林，苏夏.基于GIS的城市地价预警系统研究与实现［J］.计算机应用研究，2006(7):132-134.

［7］蔡鹏.基于城市地价动态监测的城市地价预警研究［D］.长春:吉林大学图书馆，2009.

［8］齐怒涛.基于城市地价动态监测的地价预警机制研究:以九江市为例［C］//中国土地学术年会论文集.［S.l.］:［s.n.］，2010:1-7.

［9］杨勇.城市住宅地价预警方法研究:以成都市为例［D］.贵阳:贵州师范大学图书馆，2008.