保障房建设的管理创新

为了满足居民的需求，保障社会和谐稳定发展，国内的保障房建设步伐不断加快。我国去年完成了1000万套保障房建设，今年已经完成了720万套，明年不少于500万套的开工量。我国的保障房建设的力度和规模是史无前例的，如何保障大家多种层次的安居需求，使每个保障房的片区造价低，品质优，并在今后几十年甚至几百年对社会和谐稳定和城市的健康发展都能起到积极的作用，是对政府和开发商的严峻考验。

建设创新是建好保障房前提

2012年，在宏观调控下，对于开发商而言，这是提高企业核心能力和项目管控能力的难得机会。通过多年的保障房建设和管理实践，我认为，保障房建设的管理和创新是建设好保障房的首要前提。整合其中多种资源进行项目的各种大配套，优化了保障房的居住环境，提高了老百姓的生活质量。以南京建设保障房为例，保障房在南京的建设分为四大片区，满足了10万人的居住需求，相当于一个小城镇，降低了保障房全寿命周期的成本，方便了群众的安居乐业。因为是统一建设，南京保障房建设模式还是比较新的。南京市政府进行了统一政策标准和价格供应，大大的加快了保障房的建设步伐，并采用了新型的开发商的代建模式，选择了栖霞建设、中交集团等9家品牌开发商进行代建。而且对于保障房建设提供了强有力的支持，开发商委托代建的过程当中，充分利用了开发商丰富的工程力量和管理经验，减少了政府主管部门的参与数量，保证了项目责任，开发商在建设这方面的机制还是比较好的。

栖霞建设在幸福城项目的实施过程中，公司按照重大工程项目建设管理的机制，成立了保障房建设指挥部。在项目中采取了大规模的模式，有效整合企业内部各个专业的管理资源，将公司十个管理部门的职能集成化，现场设置了技术部、工程管理部和综合计划部三大综合部门，有效将公司职能和现场工作直接对接，大大提高了工作效率。幸福城项目设置了三个项目经理部，形成了扁平化的矩阵式设计，能够保证项目经理对项目有效控制，保证信息和指令的传递速度，实现了无缝对接。项目总控的服务对象是项目的最高决策层，为业主方最高决策者提供决策支持。

项目总控的中心工作是项目实施的总体策划与控制，对建设过程以及各个建设过程之间的界面的总体策划与控制，进行全寿命周期的项目总控，不仅强调决策管理的重要性，更要加强项目的实施策划。

提高全生命周期

为了实现幸福城建设的愿景和目标，栖霞建设借鉴国内外大型工程项目的先进建设管理经验，编制了工程目标管理纲要和管理制度。针对目前我国保障房建设普遍存在的资金紧张问题，我们通过优化设计，在保障房的项目中规划增长了6万平方米可售的沿街小商铺，出售后补充配套资金的不足。针对目前我国保障房建设普遍存在的建易管难，群众安居不能乐业等问题，我们在设计当中采取了“街坊里弄”的方式，利用沿街商业街进行商业配套，老百姓非常满意。

为了把这个项目建成国内领先的保障房社区，我们积极开展“优先总价全寿命周期低碳住宅”，这个项目现在已经通过国家1A、2A级的绿色建筑评审，并被评为国家康居示范工程。幸福城项目在规划设计时充分考虑了场地条件，尽可能的利用原始标高，进行场地内的土方自平衡，既保持了自然的地形地貌，又满足了使用要求，不仅实现了土方工程场外运输量为零，大大节约了工程成本，也为业主减少了经济负担。

在保障房建设管理创新方面，我们用了专业化、标准化、系统化、产业化、信息化等手段，努力提高项目全寿命周期三大控制的效率，在幸福城项目营造过程中采用标准化设计，节约了项目建设投资10%。在保障房项目的建设中，参与工程建设的单位多，组织关系和合同关系相当复杂，而参与工程建设的单位往往又分布在不同的地域，所以工程目标控制的难度很大。我们运用信息技术方面展开了大量实践，通过构建项目的信息门户，为各方提供了个性化和信息的单一入口，提供了一个高效的信息交流，把以人为核心的协作，转变为以数据为核心的协作，这种信息传递为开发商节约3%到6%的成本。所有的参建单位都根据授权，及时录入工程建设的相关数据。幸福城项目信息包括了项目总控、视频监控、项目数据库、投资与合同、进度、质量安全、知识管理等七个模块，对全寿命周期的投资、进度、质量与安全等要素进行收集和分析，以现代信息技术为手段实施项目总控，所有统计分析图表均由系统自动生成。通过BIM技术将图纸信息集成在BIM模式中，实现信息的集成化、可视化，反映出设备材料在安装使用过程的正常情况和异常情况，为交付后的物业管理提供全寿命周期的信息。

抓好产业结构调整

2012年我国进一步巩固调控成果，促进房价合理回归的同时，继续推进保障性安居工程建设。栖霞建设调整了产业结构，通过不断的管理创新取得了良好经济效益，进一步为企业带来了新的发展空间。目前栖霞建设在南京已经建成了保障房项目达250万平方米，在建的保障房项目达到150万平方米。我们提出了幸福城项目的建设目标：以可持续发展和百年建筑理念为指导，集成国内外的先进技术，建成国内领先的保障房社区，争取成为南京城东地标性的建筑群。

随着房地产行业进入微利时代，如何有效的控制成本、增强项目管理能力是提高企业核心竞争力的一个重要途径。为提升建设管理水平，南京市政府严格控制保障房建设的准入条件，引入实力雄厚、经验丰富的开发商，确保建设品质。鼓励企业积极主动的提高管理水平，通过大批量采购实现价低质优的材料，充分保障施工质量及进度。

企业发展到一定阶段以后，要在竞争激烈的市场中求得持续发展，必须有正确的发展战略、良好的企业品牌、先进的管理水平、充足的人力资源，这是公司发展的基础。