2012 ：寻找阴霾中的晴空

◎ 博洛尼精装研究院执行院长 徐勇刚

于中国房地产行业而言，2011年是波涛汹涌的一年。

这一年，史上最严厉的调控政策持续加压，限价、限购、限贷等限令当头，成交量整体下滑，楼市萎靡，信贷闸门紧缩，开发商资金链紧绷。临近年关，一线城市频频爆出降价的震撼消息，上海降价潮引发退房潮的新闻更占据了各大媒体的头条，房价拐点论再次甚嚣尘上。

展望2012年，行业内的悲观情绪依然浓重。2011中央经济工作会议传递出“坚持房地产调控政策不动摇”的信号。万科总裁郁亮公开表示，公司将启动“积极卖楼，慎重买地，控制预算，锻炼自身”的过冬模式。作为中国地产行业的风向标，万科同时在全国启动降价，流露了对前景的担忧。恒大地产也放出风声，暂缓拿地，调整销售速度。

受制于整个房地产行业的大环境，处于房地产下游的家居行业的发展自然会受到影响。房地产未来的发展方向是近一个阶段业内探讨的热点，严冬之中，是蛰伏、休养、整顿，抑或是另辟蹊径出击，敲开冰封的大门，博洛尼精装研究院也在就行业及自身的发展进行思索。

机遇总是隐藏于深重的危机之中。至少从博洛尼的研究和实践成果来看，尽管市场环境阴霾，却也蕴含着机遇，并且，调控恰恰在促使整个行业进行变革与转型。在此过程中，企业必须重新确立发展的战略，而这也是企业重塑市场地位的新征程。

目前的形势

国家统计局最新出台的数据显示，2011年11月49个大中城市新房价格环比下降。博洛尼精装研究院对全国楼市的监测数据则显示，12月以来多城市成交持续走低。被监测的35个城市中，30城市楼市的成交量同比下降，8城市成交量降幅在50%以上，降幅最大的城市长沙（期房）同比降幅达到80%。（见表1）

楼市量价齐跌，融资渠道不畅，开发商资金链逐渐吃紧甚至趋于断裂，最典型的例子莫过于绿城集团。从“信托调查门”到“退市门”，再到 “破产门”，本轮调控中，绿城成为最被关注的高危房地产企业。

但在“哀鸿一片”的房地产市场中，绿城绝非个案。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，其中七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

在此背景下，连国内房地产行业的领头羊万科集团也抛出过冬的论调，在全国多地展开降价风暴。内忧深重，开发企业在全面收缩，谨慎过冬，外患却在迫近，山雨欲来风满楼。

继在大连耕耘5年，去年在苏州开发和风雅致日系精工住宅后，日本大和今年在无锡、常州等地连续拿下5个地块，独立开发日系住宅项目。而今年8月，日本最大的建材商骊住集团在日本宣布，未来3年在中国市场的业绩目标是从8亿增长到80亿。

为何日资企业偏偏在中国房地产市场进入严冬之际开始大举拓展市场？要理解这个问题，则必须理解调控的实质，研究未来置业者的需求发生哪些转变以及日系的产品能够带给使用者怎样的使用体验。

调控的实质及需求变化研究

2011中央经济工作会议传递出的信号是：房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。其中的一个要点则是，须从“调结构”的高度认识房地产调控：房地产调控由“被动”向“主动”转变，由“遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展”向“促进房价合理回归，为调整经济结构服务”转变。房价合理回归有利于扩大内需，调结构。李克强副总理近期讲话中则多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有积极作用。

表1 数据来源：博洛尼精装研究院

的确，自2004年以来，中国楼市犹如脱缰的野马，从未停歇，单边上涨持续了6年以上。从这重意义上来说，房地产已是类金融产业，房地产行业所经历的疯狂增长也为社会发展带来了不稳定的因素。因此，政府才会进行调控，而此次房地产改革的主要方向就是去金融化，通过税费改革消除房地产的金融属性，稳定楼市，使得房地产回复到其民生属性、耐用消费品属性的产品本质，为13亿人民提供安居之所，为居住者提供舒适、安逸的居住空间与环境。

针对居住者及置业者的需求进行研究，博洛尼精装研究院归纳总结了刚性需求、感性需求和理性需求三个层次。

刚性需求指的是产品配置能满足购房者基本的生活所需，这一阶段的置业行为对价格非常敏感。超越这一阶段，如果购房者有足够的消费能力，价格因素变得无足轻重，其往往较为重视产品的设计风格和视觉感受，即感性需求，但过度追求感性需求的满足往往容易忽略产品的功能性和实用性。理性需求则是指购房者回归理性，对产品的功能和品质更为看重，这就需要产品提供者对居住者的生活方式进行精细化的研究，为居住者创造真正舒适、便利的生活环境。

博洛尼精装研究院认为，随着住宅逐渐回归其居住本质，理性需求将会逐渐上升为购房者的第一诉求点，它指的是购房者对产品功能和品质的看重，房子提供给居住者的是真正舒适、安逸的居住空间与环境，这就对产品提供者提出了更高的要求，需要产品提供者对居住者的生活方式进行深入、细致的研究。

在产品设计的功能化和人性化上，日本人绝对是高手。用“理性需求”的角度去看，就不难理解日资企业为何选择现在这个时机拓展中国市场了。

危机下的市场机遇

房地产行业素有“一调控就品质”一说，意即房地产调控一来，开发商就开始考虑房子的品质。

发展迅猛的房地产市场造就了大量的毛坯房，这是以刚性需求为主的阶段的产物，但毛坯房很难与品质挂钩，且存在诸多致命的缺陷，如浪费严重、二次装修对房屋结构破坏大等，国家政策正在引导逐步取消毛坯房。

而以往的精装修项目大多通过传统装修方式去实现，传统装修方式也存在很多弊端，比如，成本高、质量不可控、工期难以保证等。因此，要避免传统装修带给住宅的弊端，就必须改变住宅精装修的实现方式，而工业化精装修是不二出路。

博洛尼的研究与实践证明，通过工业化精装修的方式，能够保证住宅质量和性能、保证工期、系统化地降低成本、保证节能环保。更重要的一点是，工业化精装修极易实现3U住宅。普适性3U住宅指的是全寿命体系、全功能体系、全设施体系的三大系列的标准体系，是一套科学可行且操作性强的，囊括了规划设计、施工建造、维护使用、再生改建等的标准体系，既保证了住宅性能和品质，也提高了居住的综合效益。而3U体系必须通过工业化精装修才有可能得以实现。

品质住宅的另一个要点是具备完善、合理的功能。在博洛尼精装研究院面向置业者所做的一项调研中，设计的人性化、精细化，合理的空间布局，充足的收纳空间，材料节能、环保等功能方面的因素极其受置业者关注。遗憾的是，纵观整个房地产行业，无论是房地产开发企业还是部品提供商，还鲜有对产品的功能与人体、心理需求的契合度做深入研究的。

除此之外，房地产市场呈现的细分化趋势也值得关注，其一就是老年地产的兴起。人口老龄化的趋势使老年地产市场巨大，目前，万科、保利、华润置地、首创置地等多家知名开发商已宣布进军老年地产的消息，但总体而言，国内在老年住宅相关领域的积累和规范还非常欠缺。这些市场的空白都有待填补。

博洛尼的作为

反思中国房地产行业的发展，可以说，繁荣的楼市是以粗放的增长方式被拉动起来的，这意味着资源的不合理利用、居高不下的建筑能耗和环境的恶化。而当承载中国人安居乐业梦想的房子变为投资的工具时，居住的功能已经被忽略。此时，我们应该庆幸这个行业得到了一个停歇反思、调整自我的机会。

也正因看到行业存在的种种问题，博洛尼精装研究院应时而生，将“为居住者提供高品质、全功能、长寿命的住宅”视为己任，并应对社会性、公共性的居住问题进行思索及提出解决方案。

在很快将要过去的这一年中，博洛尼精装研究院针对工业化精装修做了大量的研究。针对5年3600万套这一史上最大规模的保障房建设规划，博洛尼精装研究院和中国建筑标准设计研究院共同提出了3U住宅的解决方案，并且在由住房和城乡建设部住宅产业化促进中心主办的第十届中国国际住宅产业博览会上将这一理念付诸实践，搭建了“明日之家2011·公共租赁住房”。

而早在3年前，博洛尼精装研究院就预见到老年住宅将成为中国住宅未来发展的方向之一，因此开始投入人力和物力研究老年住宅的相关技术和需求。鉴于老龄化严峻的形势及老年人对适老化住宅的巨大需求，博洛尼精装研究院也希望将自己多年学习积累的相关技术与行业分享。2011年年9月，研究院联合市浦设计、日本高龄者财团和中国建筑标准设计研究院共同引进了堪称日本老年住宅百科全书的《老年住宅设计手册》中文版，希望借此推动适老化设计在中国的住宅建设中落地。此次发布会上，博洛尼精装研究院还宣布了一项为期3年的战略计划，设立专项研究基金，用于精细化的研究。

2年以前，热播的美国好莱坞大片《2012》曾如此真实地向我们展现世界末日的场景。如今，我们朝玛雅预言中的2012年又前进了一步。从另一重意义去解读，我们可以理解，玛雅预言或许是一个警告，让人类以可持续的方式去发展。

面对未来，我们希望，无论是工业化精装修之于节能环保的意义，抑或是适老化住宅所释放出来的对于老年人的关怀，都能体现我们对于寻求可持续发展之道的努力。