餐厅选址的商圈分析及考量因素

撰文_张志强 编辑_赵晓嬿

对于一个餐饮企业来说，其经营必须掌握地段、定位、价格、环境、服务、广告、营销、财务控制这八大要素。在这里，把地段列为第一要素，可见选址对餐饮企业来说是成功的首要基础。因为选择位置的优劣，将对今后的经营发展起着决定性的作用和影响。有些经营者由于餐饮营销经验不足，单凭个人主观臆断，草率决定餐厅的选址，结果给餐厅的经营带来许多意想不到的麻烦，到头来不但客源难寻，甚至会造成严重的亏损。

正确的选址策略不仅是企业成功的先决条件，也是大型连锁餐饮企业实现连锁经营标准化、简单化、专业化的前提条件和基础。选址的首要目的是人气的聚集，也就是顾客要进得来，因为消费者大多都有从众心理，所以人们普遍爱“扎堆”，哪里人多偏往哪里去，而哪里人少就偏偏不去捧场，这就是所谓的“马太效应”在餐饮业的表现——大多数人都想当然地认为“这里既然人这么多，味道肯定应该不错，而那里既然大家都不去，可见味道肯定不行”。本文就餐饮企业选址时要考量的商圈因素进行一一剖析。

餐厅选址时对商圈的确定

商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况，以得到正确的店址。

商圈的确定 确定商圈先要确定商圈的轴心点。餐厅所在的位置就是商圈的轴心点，应该了解轴心点所在街区的情况、交通状况和具体位置。仅有圆心而无半径，圆是无法画出的。为了由地点定位繁衍出区域定位，必须通过半径标志，准确地画出各层商圈，即以店铺位置为轴心，以习惯性的一定距离为半径，画出商圈。国际上习惯性商圈的半径标准如下图所示。

对处在不同地区的餐厅来说，商圈的半径距离各有不同，要受当地人口密度、附近竞争餐厅、餐厅供应的菜肴差别、交通方式、餐厅声誉等因素的影响。而在大城市的市中心，餐厅的商圈半径通常只有两三条街道的距离；在市郊，则可能是10多公里的距离。另外，对于不同地区的餐厅，不同商圈顾客市场的份额不同。一般来说，一家餐厅顾客群中心核心圈的顾客占55%～70%，次级商圈的顾客占15%～25%，边缘商圈的顾客则较为少见。

商圈内选址应考虑的因素

这些因素主要包括地理、市场两个方面。

地理方面的因素：

1.人流量。在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算，是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就有隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。

以北京某知名中式快餐连锁店为例：其独立门店一般选择人口比较集中、人口流动性高、车辆、行人通行量大的地方，门前最好有足够的停车位，以方便顾客在就餐时可以停车。其中，客流量以分钟或小时为单位，标准是理想店面通过目标点的客人数(不计算儿童和老人)至少为1800人/小时。门面宽度应至少为10米，门前通道宽度至少为20米。

还有就是人群流动方向，人流是有一个主要流动线的，如果经营相同品类的竞争对手的地址在人群流动方向的前边，那么竞争业者在其后面开店效益就不会太好。例如商圈中某十字路口有快餐店，人群流动方向是自东往西，如果往西一百米，竞争业者再开一快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在那边开，大量客流就被截住了，开店效益就不会好。

2.交通状况。交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少，它意味着潜在的客源。但必须清楚客源绝不等同于交通的频繁程度，如在交通要道，尽管交通极为频繁，但过往的旅客根本没有就餐的机会，也产生不了就餐的欲望；有就餐机会和欲望的过路人才会成为客源。开餐厅的地点必须交通便利，进车停车方便安全。选址即便远些，只要交通便利，也会顾客盈门的。

3.环境特性。餐厅周边环境的特性直接影响餐厅的经营，必须根据其特性做出相应的对策。比如对商业区、商务写字楼区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域，餐厅要采用不同的营销策略。

餐厅的周边环境如果整洁、幽雅，再加上营造较好的内部环境，如幽静的休息室、清洁的洗手间等，就能吸引更多的顾客。美国一家调查公司曾对餐厅中顾客的爱好做了一个调查，发现餐厅休息室以及餐厅周边环境整洁，竟是大多数顾客光顾的最大理由。可见，创造整洁、幽雅的环境显得多么重要。

4.区域规划。随着中国城市化进程的发展，城市规划中的区域改造政策对餐饮企业的影响极大，在开设新店的过程中，要密切注意相关政策信息。区域规划往往涉及建筑的拆迁和重建。如果未做分析，餐厅就盲目上马，在成本收回之前就要拆迁，无疑会使餐厅经营者蒙受损失或者失去原有的地理优势。所以在确定餐厅位置之前，一定要向有关部门或者一些渠道进行咨询。麦当劳就非常重视其选址所在区域的长期规划问题。

5.文化环境。文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人对餐饮消费环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同影响连锁经营的规格和规模。

市场方面的因素：

1.竞争程度。对于竞争的评估可以分为两个不同的部分来考虑。提供同种类型食品服务的餐厅可能会导致直接的竞争，这会被认为是消极的因素。间接的竞争包括提供不同菜品和不同服务的餐厅。在所选地点，任何一种形式的竞争都是值得考虑的，这可能意味着一个潜在的绝好地点，同样也可能会是一个很糟糕的地点。直接竞争未必会导致两败俱伤，相反还可能促进双方共同繁荣。

竞争密度是指同行业和相关行业营业点的个数以及本区域内餐厅的总座位数，即生意是否过密。这体现了本区域内餐饮业的供求关系，是对竞争激烈程度的一种直接反映。通常是竞争越激烈利润越低，但这些分析在某种情况下也不是绝对的。在行业密集的地方，往往会出现商家吸引商家，人流吸引人流，形成一方繁荣的局面。但在这类地方办餐厅，各餐饮企业一定要有自己的风味特色和消费定位，餐厅之间既要有竞争又要能互补，只有这样才能取得成功。

2.地区经济背景。要注意选址区域的经济发展水平及发展趋势，特别是商业发展速度，这对餐厅的前景有很大的影响。办法是选取相同类型的区域作为参照，详细考察它们的经济发展模式，因为在很大程度上这些模式都是相同或相通的。

另外，在城市化快速发展的背景下，对土地资源有着高效、集约利用的城市综合体是一种开发趋势。大多优越的地段和区域会催生城市综合体项目的开发。以城市综合体的代表——万达广场为例，其包含精品百货、大型超市、数码广场、商业步行街、餐饮、 影院、KTV、电玩城等丰富业态和品类，各种功能有机联合，能满足不同年龄段、不同性别、不同时间的客户需求。由于其较为全面的人群覆盖，对大众型快餐和一些定位中端的餐饮企业来说是很好的入驻机会，要提前做好店面的区域布局规划，抢先占据优势地段。

3.租金成本。选址店面的租金成本，对餐饮企业来说非常重要，随着商业地产的发展增值以及来自政府区域规划带来的店面位置利好的情况，餐饮企业的店面成本会面临可能的增加，这对一些定位于低端客户群体来说也是一个很大的威胁，其很难通过加价来弥补因租金提高带来的运营成本的上升。因为对大中型餐饮机构来说，其食物价格基数高，就算涨点价格，也在消费者可接受范围内。但小餐馆对涨价需要很谨慎，因为小餐馆的消费群体比较低端，价格的小幅上涨也会流失不少顾客。所以餐饮企业要根据自身定位及前期的周转资金来合理地进行选址。

4.市政设施和服务。市政设施包括经营所必须具备的能源供应，如水、电、燃气（天然气、煤气等），周边道路和建筑的建设与绿化、下水设施、垃圾处理设施、通讯设施、消防设施等。市政服务包括与上述设施有关的服务和环卫、环保、治安等情况。这些将决定餐厅周围是否具有良好的社区环境。

不同类型餐饮对商圈选址的要求

连锁快餐店 繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。

普通餐饮 商务型餐厅：以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市。大众餐厅：以家庭或个人消费为主，选址于社区型或便利型商业街市。

火锅店 以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。

对餐饮企业来说，选址的根本是在符合其消费群体定位的基础下达到最好的聚客效果，其选址并不局限于特定的类型的商业区域。还是以前文提到的中式快餐连锁企业为例：杜绝盲目扩张，追求每开一家新店能100%获利的理论被该企业奉为选址的首要原则。不同模式下的选址标准以北京区域的基本划分来看：一类地区包括西单、王府井、中关村、CBD等地区；二类地区基本属于交通枢纽，需要有3万平方米以上的大型商场和高档写字楼聚集；三类地区包括高档商品房住宅区和高等院校集中区。所有店铺的选址均会依据以上三类顺序考量。总之，交通枢纽型、繁华商圈和社区型是该企业店铺的三种基础类型，显然这三种类型实际上涵盖了所有区域，反映出快餐业在选址时需要的聚客属性。

总之，正确选址是餐厅经营的第一要务，选址调查必须还要详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能情况进行分析。选址是一项很重要的工作，必须仔细考察、认真分析，慎重做出结论，否则会造成不可弥补的损失。