试论中小房地产企业联保贷款——分析中小房地产企业联保贷款的可行性和实施建议

许超 彭雪

(吉林建筑工程学院管理学院，长春130118)

0 引言

目前，我国房地产企业大约有8万多家，其中资质较高的企业所占的比重不大，大部分都是中小房地产企业［1］.由于中小房地产企业经营风险大、财务制度不健全、信用观念淡薄等企业内部原因和信贷政策等外部原因，导致中小房地产企业融资难的问题比较突出.近年来，国家又对房地产行业加大调控力度，根据有关统计和研究显示，2010年全年中我国出台的涉及房地产业的宏观调控政策达到20余项，而随着中央“新国八条”的出台和各地房价的调控目标的先后提出，各大银行纷纷收紧了房地产信贷.2012年3月14日，国务院总理温家宝在北京人民大会堂回答记者提问时说:“一些地方房价还远远没有回到合理价位.我们调控的决心坚定而不动摇”.可见国家的调控是长期的、必然的.因此，贷款难、担保难将成为困扰中小房地产企业发展的瓶颈.

本文对中小房地产企业联保贷款方式进行分析，积极探索企业同业联保、互保融资的贷款担保形式，试图走出一条“政府推动，银企对接，自愿联保，合作共赢”的贷款担保新路［2］.

1 联保贷款的起源

联保贷款是由孟加拉国乡村银行在20世纪70年代发明的，是针对消除孟加拉国农村贫困而提出的一种信贷资金支持模式.这一模式通过五至十家农户为一组的相互联保的方式发放小笔贷款.小组成员互助互促，一个组员不还款，整个小组都失去再贷款的资格.联户联保贷款模式的发起人尤努斯因此而获得2006年诺贝尔经济学奖.

在中国，也已经开展这种形式的信贷业务，如:吉林省农安县三户农民，通过联保手段，成功在农村信用社获得3万元贷款;江苏华科汽车部件有限公司通过企业联保的方式，拿到了150万元的贷款，保证了企业3个新项目及时上马，年销售额增长700多万元.上述案例，银行的信贷对象多是农户和中小型制造企业.但在房地产行业这种信贷形式还是新的尝试，本文试图对中小房地产企业联保贷款的可行性进行分析.希望能给中小房地产企业融资寻找到一条新路.

2 中小房地产企业联保贷款

中小房地产企业联保贷款是指三家以上企业本着自愿、相互协助、相互监督、风险共担的原则组成联合体，以单个企业为借款人联合向银行申请贷款，银行在收取贷款总额一定比例的保证金、联合体成员间提供相互担保的基础上发放贷款的业务.

信用联保体形成时，其成员应共同签署联保协议和承诺书.联保贷款成员借款的总授信额度一般不超过资产的60 %，单个成员贷款的授信额度原则上也不超过其资产的60%.联保贷款期限应根据借款种类、用途和借款成员生产经营活动周期确定，流动资金短期贷款一般不超过半年，最长不得超过一年.如超过贷款期限需要企业到银行填写延期申请表，并以天为利率标准计息，延期期限不能超过联保合同期限.中小企业联保贷款无须财产抵押，但要缴纳一定比例的保证金，利率按贷款对象、贷款用途和信用等级在基准贷款利率的基础上加点浮动，即:企业贷款在执行基准利率的基础上，按企业“信用等级”的高低将贷款利率分别上浮70 %，80 %，90 %和110 %，在得到国家政策的扶植的前提下，可以在税收和利率上给予一定的优惠［3］.

3 中小房地产企业联保贷款的可行性

3.1 确保项目的正常开发

中小房地产企业联保贷款，可以保证在企业资金暂时供应不足的情况下正常进行项目开发.在房地产企业开发的过程中出现资金周转不畅不能继续开发某项目时，可组成企业联保体进行贷款，保证项目按时完成.如果在开发过程中，开发企业出现经营不善或其他原因导致企业不能继续经营时，可由联合体的其他成员代替该公司继续开发该项目，或者帮助原房地产企业共同开发该项目.避免由于资金不足而出现的劣质工程、豆腐渣工程和烂尾楼工程等现象.

3.2 企业联保贷款制度的设计严密

企业联保贷款的制度设计是比较严密的.要求结成联保体的企业经济实力必须相当，并有专业的评估机构对其进行评估，放贷以后，工作人员定期了解企业运行情况，以保证贷款安全.由于联合体担保的成员之间基本处于同等资质级别，地理位置较近，互为担保人，可以消除信息不对称的影响.成员之间还可以互相学习管理经验，互相监督，互相进步.同时，当一个企业贷款逾期不能偿还时，联保体其他企业为了自己和整体的利益将会监督其还款行为.

3.3 企业联保贷款中的横向监督机制可保证贷款的还款率

横向监督是指企业联保贷款成员为了避免和降低连带责任主动去监督其他成员，降低了联保成员在选择项目中的风险［4］.联保成员之间互相监督，银行可节省大部分监督精力.由于连带责任，联保贷款企业肯定会更倾向于选择低风险的开发项目，这对银行也是十分有利的.因为这样既能保证还款率，同时又保障了其他成员的利益.

3.4 企业联保贷款及时保证资金需求

由于申请和审批贷款手续时间过长，往往会使房地产企业错过商机;而中小房地产企业联保贷款的手续简单，成本低，放款速度快，较好地解决了企业的资金需求.中小房地产企业联保贷款以多家企业为一家企业担保，通过企业间分保，担保人对担保额度承担部分责任，即使个别企业出现问题，也不至于引发担保人致命风险，可有效降低担保人风险.

3.5 联保成员组成联合体以联合体的身份进行项目开发

对于中小房地产企业一般都是成立的时间不长，做的项目不多，大多在开发中存在资金和经验方面的问题.中小房地产企业可以充分利用自身的优势，通过联合开发，充分降低自身的风险，弥补自身不足，以谋求发展的壮大;同时，充分利用联合体成员的各项优势，实现各方共赢.由于房地产项目的开发周期长和投资量大容易使企业陷入财务危机，联合开发是以企业为对象建立的一个组合，从而起到在时间和空间上分散风险的作用;企业联合后，企业扩大了规模，提高了市场的控制力和竞争能力，从而提高了企业对风险的抵御能力.

3.6 降低银行的交易成本和风险

联保企业在连带责任下可以激励贷款企业的还款意愿.联保贷款的横向监督机制可促使中小房地产企业选择风险低的项目，降低了违约可能，减少贷款中的道德风险问题，降低银行贷款的交易成本.同时，联保企业作为一个整体向银行提交担保金，联保企业的其他成员共同为联保企业中的一个企业提供担保;在双重担保的情况下，银行面临的风险更小.

4 中小房地产企业联保贷款实施建议

4.1 加强与中小金融机构的合作

中小房地产企业与中小金融机构的合作对双方的发展都是十分有利的.

大型房地产企业所需资金数额大，资金回收率高，还款率高，得到大银行的信赖;中小金融机构没有雄厚的资金，自然不能与大银行进行竞争.所以，跟中小房地产企业合作既避免了和大银行的竞争，又可以得到发展.同时，中小房地产企业组成企业联保从银行获得贷款，既解决了担保人的问题，又能向联保企业学习管理经验.

政府应重视中小金融机构的发展，健全监督机制，完善法律法规，帮助中小金融机构实现经营机制的转换，更好地为中小房地产企业服务，实现中小金融机构和中小房地产企业共同发展.

4.2 完善法律依据

目前，对于中小房地产企业联保贷款还没有相关的法律法规，要想企业联保贷款健康发展，就应该将规范联保贷款的法律条文提升到行政法规层次.在《担保法》中可加进中小房地产企业联保贷款的有关内容，并在此基础上制定关于中小房地产企业联保贷款制度的行政法规和地方性法规.中国人民银行发布的《农村信用合作社农户联保贷款管理指导意见》和银监会发布的《农村信用合作社农户联保贷款指引》，为农户联保提供了具体的法律依据，建议政府部门参照以上规章，为中小房地产企业联保贷款制定相应的管理办法，从而建立健全中小房地产企业联保贷款的法律制度，为中小房地产企业联保制度的进一步完善提供更充足的法律依据.

4.3 建立风险补偿机制

提高企业联保贷款的普及程度，就必须尽快落实政策扶植机制.由政府带头试点并建立风险补偿基金，对因自然灾害等不可抗力因素造成的企业的损失进行补偿;并建立企业联保贷款保险制度，切实增强中小房地产企业的抗风险能力，解决银行担心企业联保贷款风险的后顾之忧［5］.

4.4 规范贷款操作程序

要严格把关参与联保企业的资信审查，重点对其经营管理能力、诚实守信观念和有无不良行为等方面进行深入调查了解.在发放联保贷款时，要视其经营活动的情况来考虑贷款数额，对经常开发不到项目的中小房地产企业适当控制贷款数额.同时，结合当地实际情况，制订企业联保贷款模式实施细则，尤其在联保贷款的最高限额、各成员贷款的分配等方面须做出明确规定，既要保证中小房地产企业参与的积极性，又要切实降低金融机构的贷款风险［6］.

5 结语

中小房地产企业联保贷款还存在着行业风险大、法律依据不足、缺乏国家政策支持和对违约行为缺乏约束等缺点.我们还应该继续完善审查机制，避免企业为获得贷款而互为造假、互为父子关系等.只有解决这些问题，中小房地产企业才能有效解决长期困扰中小房地产企业经济发展的融资难题，而且也为中小金融机构寻找到了新的贷款投放点和利润增长点，取得了企业增收、中小金融机构增效、地方政府满意的“多赢”局面［3］.

［1］杜广如，赵君彦，赵兰霞.中小房地产企业融资渠道的研究［J］.财政与金融.2010(2):80.

［2］温跃.http://bank.jrj.com.cn/2007/04/000002115646.shtml［EB/OL］.企业同业联保贷款模式的探索，2007.

［3］吴红军.http://www.cs.com.cn/yh/04/200801/t20080103_1339208.htm［EB/OL］.联保贷款:架融资之桥走多赢之路，2008.

［4］赖宇青.团体贷款中横向监督问题——从克服“搭便车”视角研究［D］.杭州:浙江大学，2008.

［5］庄庆.关于建立中小企业贷款保险制度的思考［J］.金融纵横，2003(11):51.

［6］朱新法.http://xh.xhby.net/mp2/html/2010-08/09/content_264153.htm［EB/OL］.企业联保贷款:如何在“四两拨千斤”中防范风险，2010.