新一轮房地产调控政策的特点、效果及展望

金春良

（江阴职业技术学院 管理系，江苏 江阴214405）

新一轮房地产调控政策的特点、效果及展望

金春良

（江阴职业技术学院 管理系，江苏 江阴214405）

与前几轮调控相比，新一轮房地产调控政策空前严厉，更多运用了行政手段。在一系列严厉的调控政策作用下，新一轮房地产调控取得了阶段性成果，市场主体的行为渐渐趋于理性。但是，由于房地产调控政策实施中面临的困境，我国房地产市场“政策市”特征依然十分明显。展望未来，只有建立稳定的长效调控机制，才能逐步改善房地产市场长期供求关系，房地产市场才能回到健康的发展道路上来。

房地产；调控政策；差别化信贷；保障房；限购

2010年1月10日，为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，国务院办公厅出台了“国十一条”，新一轮房地产调控全面展开。与以往相比，新一轮房地产调控政策力度大，政策出台密集，调控持续时间长，强化了对地方政府问责，行政手段运用更多。本轮房地产调控能否遏制房价快速上涨，促进房地产市场平稳健康发展？能否改变公众“越调越涨”的预期？还存在哪些不足？调控政策的下一步走向是什么？这是值得认真研究的问题。

一、新一轮房地产调控政策的特点

2003年起，我国政府实施了多轮房地产调控，与前几轮调控相比，本轮调控政策呈现出以下特点。

（一）调控政策空前严厉

首先，本轮调控出台了严厉的差别化房贷政策，在二套房（含以上）贷款首付款比例和贷款利率上作出了严格的规定。“国十一条”规定二套房贷款首付款比例不得低于40%，“国十条”和“国八条”则进一步把首付款比例提高到50%和60%；“国十条”规定二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2010年10月，各商业银行进一步暂停了发放第三套及以上住房贷款。其次，本轮调控加大了差别化住房税收政策执行力度，对出售自有住房，并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。最后，本轮调控充分运用了严厉的限购限价政策。密集的房贷新政与严厉的税收和土地政策、严厉的住房限购限价政策一起，共同组成了“史上最严厉”的房地产调控政策组合拳。

（二）积极增加保障性住房和普通商品住房供给

2006年5月，“国六条”首次提出“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”，由于缺乏可操作的实施细则，相关政策一直没有被有效落实。本轮调控明确了2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务，提出了“十二五”期间新建保障性住房3600万套的规划。“国八条”要求地方政府切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设，强调了“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”。本轮调控进一步强化了住房保障的约谈问责机制，对没有完成保障性安居工程目标任务的地区，相关部门人员按照规定将被追究责任。

（三）突出运用了行政手段

2010年“国十条”首次提出，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。2011年1月“国八条”再次规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行限购措施。在中央的一再严令下，包括北京、广州在内的一线城市和房价涨幅过大的杭州、苏州等二线城市，都相继出台了住房限购令，规定本市居民和外地居民的购房数量和条件。截止2011年10月31日，全国累计有46个城市发布了限购令。与上述实施限购的城市不同，房价涨幅相对有限的二三线城市则选择相对宽松的限价政策，2011年9月，河北省廊坊市出台“限价令”，要求该市新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米，随后，更多二三线城市加入“限价”行列。

二、新一轮房地产调控政策的效果

纵观本轮房地产调控，由于决策果断，政策力度大，针对性强，调控的短期效果十分显著。

（一）供求关系暂时改善，房价拐点逐步显现

在本轮调控的政策“组合拳”中，增加保障性住房的政策具有较长“时滞”，短期效果不明显，相对来说，打击投机的政策短期效果更为显著。差别化房贷政策直接加大了支付能力较弱的中小投资者购房难度，而“限购令”则直接冻结了市场投机资金，“限购”属于行政调控手段，涉及环节少，政策漏洞小，见效尤其迅速。根据国家统计局公布的数字，2011年10月，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌，下跌幅度为0.18个百分点。其中，10月份环比下降的城市有34个，下降个数比9月份多17个，持平的城市有20个，上涨有16个，在16个价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。以上数据说明，在历经近两年的调控之后，房地产市场畸形增长的投机购房被初步抑制，短期供求关系改善，房价拐点逐步显现。

（二）房价下跌预期形成，市场主体回归理性

参考我国2003年以来几次房地产调整经验，市场成交量是观察房价走势的重要指标，每次房价实质调整前，市场成交量都大幅下降。2011年11月9日，国家统计局公布数据显示，10月份住宅销售面积同比下降11.6%，销售额降幅14%,较9月份7%的增幅明显回落。成交的萎缩预示市场调整的来临，4季度来，万科、龙湖、中海、绿地等行业领跑者，已经纷纷降价促销，回笼资金；投机者逐步离开市场，刚需购房者在“买涨不买跌”的心理作用下,普遍持币观望；在土地一级市场上，土地流拍和底价成交频现。根据中原集团研究中心监测数据，2011年11月的前三周，全国13个重点城市居住用地出让流标率已达到48%。上述现象说明，房价下跌的预期已经形成并逐步强化，市场主体的行为渐渐回归理性。

三、新一轮房地产调控政策实施的困境及不足

（一）新一轮房地产调控政策实施的困境

多年来，我国房地产调控政策实施中一直面临两大困境，本轮调控中依然没有明显改观。第一是调控政策的目标多元化及选择困境。房地产业是产业链长、关联度大的支柱产业，所谓“保证房地产业长期健康发展”目标实际包含三个子目标：一是大力发展房地产业促进经济增长，二是防止房地产业脱离经济发展的实际水平而畸形扩张，三是大力发展保障性住房，多年来，我国房地产调控政策一直在“抑房价”与“保增长”之间摇摆不定。每当房地产投资过热、房价短期涨幅过大，中央政府就启动一轮调控；而当房价趋稳回落、宏观经济增速下滑时，在保增长的思路下，紧缩调控政策屡屡被过度放松甚至转向。第二是政策实施中中央和地方政府的非合作博弈。中央政府关注房价过快上涨带来的系统性风险和保障性住房建设，而地方政府在经济利益的驱动下，更重视土地拍卖收入和房地产对地方经济的拉动作用，更热衷于推动中高档商品房建设，在保障性住房建设方面则裹足不前。

（二）新一轮房地产调控政策存在的不足

本轮调控政策虽然空前严厉，但是缺乏打击楼市投机的长效制度，调控政策只能延续以往调控-放松-再调控的模式，房地产市场的“政策市”特征依然十分明显。“抑房价”与“保增长”本应统筹兼顾，但是在实践中往往顾此失彼。多年来，我国房地产的发展一直面临复杂的国际国内经济环境，城镇化的长期推进、民间资本投资领域狭窄、人民币升值预期与全球化热钱涌入等因素不断强化房价长期上涨的预期。2008年底，为了应对金融危机，房地产调控全面放松，在超常宽松政策刺激下，2009年房价呈V字反转，房价快速回升导致了再一次恐慌性购房，本为防止宏观经济衰退的房地产政策最后却成为又一轮房价暴涨的推力。“越调越涨”的事实不断强化公众的投机心理，政策的多变使得市场主体无所适从，公众长期预期混乱，严重影响了政府的公信力。本轮调控虽然取得了阶段性成果，但严厉政策一旦趋缓，房价随时可能出现又一轮报复性反弹。

四、对我国未来房地产调控政策的展望及思考

（一）2012年房地产调控政策展望

目前，本轮房地产调控已到关键时期。展望2012年，房地产调控政策较大可能呈现以下发展趋势。第一，政策方向轻易不会改变，力度也很难放松。经过几年来的数轮暴涨，我国房地产市场已经积累了巨大的金融风险，房地产泡沫破灭后带来的后果历来十分严重，最近温州民间借贷投机房地产引发的债务风险和中小企业的生存困境，再一次揭示了我国房地产市场潜在的巨大风险，房地产调控政策回旋余地已经挤压殆尽。第二，保障性住房政策将逐步落实。保障房的逐步上市，能减缓城镇中低收入阶层的被动购房需求。预计在中央政府的强力推动下，2012年各地保障房建设将逐步推进，所面临的资金、土地和建造能力瓶颈将在实践中逐步破解。第三，限购政策短期难以退出。一般来说，限购限价政策不宜长期使用，一年多来，关于“限购令”合法与否的争论从来没有停止，但是限购政策打击炒房活动的效果的确显著，在房价实质性调整之前，限购政策短期退出的可能性较小。

（二）对建立房地产调控长效机制的思考

历轮房地产调控的教训表明，短期化、功利化的调控政策，反而导致了房地产市场的混乱，要确保房地产业长期健康发展，就必须要运用长期化、制度化、法规化的调控手段，构建房地产市场长效调控机制。参照国外成功经验，构建长效调控机制，第一要建立高覆盖的保障性住房体系。覆盖面足够的保障性住房，将完善我国住房供应结构，解决低收入家庭住房困难，改善房地产市场的长期供求关系。“十二五”末，3600万套保障房建成后，我国保障性住房覆盖面将达到20%左右，而据相关资料，日本的住宅供给中，政府出资的“公共住宅”占到45.7%，香港这一比例达到49.6%，相比之下，我国保障房建设任重道远。第二要完善现有房产交易所得税，谨慎试点并逐步扩大住房保有税。这两种税能大幅增加炒房和囤房成本，抑制奢侈型住房消费，无需频繁调整，是打击楼市投机的治本之策。两者结合，就能逐步改善房地产市场长期供求关系，稳定市场主体的长远预期。

综上所述，本轮房地产调控，由于中央政府态度严厉，调控政策力度大，调控取得了阶段性成果。但是，本轮调控在打击投机、抑制奢侈型住房消费的长效制度建设方面进展不大。未来的房地产调控，只有以长效的调控机制稳定市场长远预期，以灵活的信贷政策平抑市场的短期波动，中国房地产市场才能逐步脱离“政策市”，迎来平稳健康的发展。

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