我国房地产企业财务管理中的问题与对策

□文/张 帆 孙艳平

（石家庄经济学院 河北·石家庄）

一、房地产企业财务管理的内涵及特点

（一）内涵。房地产企业的财务管理，是指房地产企业在企业运营过程中对房产项目所需要的各种资金进行一定的筹集，筹集之后对筹资款进行项目分配，使每一笔资金都做到合理使用，对其使用中产生的成本耗费和收入进行核算、记录和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等财务职能。房地产企业财务管理有别于一般企业的财务管理。

（二）特点。房地产行业作为极具特殊性的资金密集型行业，与其他行业相比，房地产行业往往需要投入巨额的资金，并且借贷资金往往占有较大的比重，对于企业资金的管理尤为重要。房地产企业的经营特点使得财务管理表现出以下几个主要的特点：一是房地产企业上下产业链长、投资周期长、所需的资金量大、中间环节多等特点，决定了企业财务管理的复杂性和高难度；二是房地产企业经营的不确定性和风险性高，对企业财务人员也提出了更高的要求，迫切需要财务管理人员提供科学、准确、及时的财务信息以满足企业经营决策的需要，最大限度地降低企业的财务风险；三是房地产企业财务管理需要处理与投资者、债权人、工商税务部门、居民等之间的财务关系，任何一方的财务关系处理不当，都会给企业的经营带来直接负面的影响，使财务管理的内容更加复杂。

二、房地产开发企业财务管理现状及存在的问题

目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在以下几个问题：

（一）财务管理制度方面。房地产企业财务管理制度不健全是多年来一直存在的问题。这种制度不健全主要表现在以下几个方面：一是在房地产企业运作的最初阶段，很多财务管理工作无据可依；二是房地产企业虽然财权分离，但是自有资金的存在形式较分散；三是银行存款多头开户；四是资金在管理上盲目运作；五是疏于成本控制，而只是关注成本核算，财务部门无法真实和完整地掌握企业成本支出的详细情况和来龙去脉；六是私设企业“小金库”或者资金“账外循环”。

（二）成本管理方面。从实质上看，房地产项目开发过程中所涉及的土地使用权取得、开发项目方案设计、工程招投标管理以及施工过程的成本控制等因素，都会对该房地产项目的成本产生不同程度的影响。就目前而言，房地产企业首先在土地使用权的竞买过程中存在较多的非理性现象，在某些情况下甚至无视竞买价格与其实际成本的严重偏离；其次，并非价格越高的设计方案越不可取，其还需结合技术指标、销售前景等因素来进行综合评定；再次，招投标过程中的中标价格并不等于最终成本，其还应受后期合同变更、或有纠纷等因素的影响。最后，在项目开发过程中，只注重工程施工的造价控制，忽视了工程开工前的投资决策阶段对造价的控制，忽视了在设计阶段用工程造价管理进行设计，工程造价管理的各个阶段相互脱节，没有建立完善细致的工程成本管理体系。

（三）融资管理方面。房地产企业是资金密集型的企业，投入资金量大，占用周期长，资金周转率偏低，更增加了对资金的需求。首先，由于某些房地产企业的决策理性化程度不高，其对于融资规模、融资方式、融资成本、融资时机的选择缺乏合理性，从而极大地增加了企业自身的融资风险；其次，目前房地产企业资金的筹措渠道比较单一，主要是依靠银行贷款，负债率普遍较高。但由于我国很多房地产企业在自有资产、信誉名声等方面的劣势，银行从自身利益出发，通常不愿开展这些房地产企业信贷业务。而目前土地、信贷政策的收缩抬高了房地产行业资金的门槛，同时目前国家紧缩的宏观调控措施也直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得房地产开发企业的资金压力空前加大。

（四）财务观念方面。房地产企业对财务管理重视不够，财务人员水平有限。在日益激烈的竞争环境下，房地产企业的财务管理显得有些落后。一方面房地产企业管理层对财务管理的重视程度不够，直接导致在房地产企业的日常管理决策、签订合同以及招投标时，没有从财务管理的角度进行考量；另一方面房地产企业财务人员的业务素质显得不足，不能顺应形势的发展变化，财务人员的素质迫切需要通过培训等手段加以提高。这些问题的存在，极大地阻碍了房地产企业财务管理水平的提高，成为制约企业发展的瓶颈。

三、加强房地产企业财务管理的对策分析

（一）建立统一明确的业务授权制度，实现统一的财务管理。房地产企业要建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权利与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性。要通过统一的财务管理实现对房地产开发项目全过程的资金和成本的监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈，并与部门绩效考核紧密联系起来。

（二）充分改善成本控制措施，加强全面成本管理。首先，房地产企业应在土地使用权的竞买过程中保持应有的理性，而在取得该地块的使用权之后，还要通过与政府的积极交涉，力争在该地块土地出让金的支付比例及时间方面取得更多的优惠；其次，房地产企业在选择开发项目的设计方案时，应对投资收益与方案成本进行综合考虑，努力实现项目方案投资收益的最大化；最后，房地产企业应以成本控制为目标，对中标企业合同条款的签订保持严谨和细致，防止因合同权责不清而造成双方日后产生纠纷的可能，从而为企业自身赢得最大利益。

（三）构建多元化的筹资渠道。房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：1、发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；2、积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；3、要以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；4、要主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力；5、提高企业认识，强化资金管理。站在企业管理的角度，将其落实为制度的形式，贯彻到房地产企业的各个部门。

（四）房地产企业各个部门要重视财务管理，提高财务人员业务水平。在经济全球化和信息时代，信息的更新变得很快。房地产企业在这种竞争激烈的环境下要想赢得生存和发展，就必须狠抓财务管理工作。房地产企业领导层和员工都要有加强财务管理的意识，而不是视财务管理部门为冷差事，认为这个部门不求有功但求无过就够了。实际上，战略性财务管理对财务人员素质提出了更高的要求。房地产企业应当努力提高财务人员业务素质，鉴于房地产开发行业的特殊性，房地产开发企业的财务人员除要掌握相应的财务税务知识外，还要学习其他如工程管理、工程结算、成本控制等知识。房地产企业可通过“派出去、请进来”的办法来开展财务人员的培训工作，增强他们的职业责任感，不断通过加强学习和外部引进等方式，培养高素质的财务管理人员，从而更好地保障企业财务安全，为企业的节流增效贡献更大的力量。

四、结语

我国房地产业已成为国民经济的支柱产业。房地产业是否健康稳定发展，对我国经济社会有着重要意义。在当前我国对房地产业严格管控的情形下，房地产企业的财务管理工作更为重要。因此，房地产企业的财务管理迫切需要转变为积极的战略性财务管理。在日益激烈的竞争环境下，房地产企业要想得到长足发展，企业的经营管理者必须提高意识，真正地使财务管理作为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具之一，对整体项目实施全方位、全过程的管理，有效控制成本费用。同时，要正视传统财务管理存在的各种问题，采取有效措施加以改进和完善，更重要的是要积极适应信息时代对财务管理的新要求，不断推动财务管理工作的科学化、系统化、信息化。只有这样，我国房地产企业的财务管理工作才能更上一个新台阶。

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