旅游项目规划投资估算方法

河南省科学院 地理研究所 杨文新

旅游项目规划投资估算方法

河南省科学院 地理研究所 杨文新

一、旅游规划项目投资构成

旅游项目投资估算是指以旅游项目投资具体活动内容为依据，对项目生命周期内各种现金流出进行预测，以便为项目融资提供参考的系列活动的总称。其中，估算内容包括建设投资和流动资金投资，建设投资又包括固定资产投资、固定资产投资方向调节税、无形资产投资、开办费。固定资产投资由生产设备、建筑、安装费用、服务性设备等组成；土地征用及迁徙补偿费是通过划拨方式取得无限期的土地使用权而支付的土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿及附着物费、迁移费等，作为待摊投资分摊计入建筑成本；无形资产投资是指投资人以拥有的专利权、非专利技术、商标权、土地使用权等作为投资；开办费包括景区项目建设期工作人员的工资、办公费、注册登记费等；建设期借款利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。

二、旅游规划项目投资估算原则

投资估算是拟建项目前期可行性研究的重要内容，是经济效益评价的基础，是项目决策的重要依据。因此，在编制估算时应符合下列原则：一是实事求是；二是从实际出发，深入开展调查研究，不能弄虚作假；三是合理利用资源；四是尽量做到快、准；五是适应高科技发展。

三、旅游规划项目投资估算依据

1.专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法以及其他有关的计算工程造价的文件。

2.专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数。

3.拟建项目各项工程的建设内容及工程量。

四、旅游规划项目投资估算步骤

1.分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装费。

2.在汇总各单项工程费用基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费。

3.估算涨价预备费和建设期利息。

五、旅游区规划投资估算的编制内容及深度

旅游区建设计划投资总额是地方政府决策时必须考虑的重要因素之一。因此，投资估算的内容应包括从筹备到竣工验收、投入运行的全部建设费用。旅游区从规划立项到投入运行过程中必须投入以下资金项目:征地费、工程施工费、前期工作费、竣工验收费、设备购置费、业主管理费、不可预见费、固定资产投资方向调节税、流动资金等。根据资金来源情况，有可能还要支付建设期投资贷款利息。

旅游区规划可以按功能分为总体规划和详细规划两大类型。总体规划是指对旅游区性质、功能分区、景点布局、旅游地环境容量计算、旅游线路设计、环境保护与绿化以及水电消防等基础设施建设等方面进行规划；详细规划是指以总体规划为基本依据，对旅游区的骨干景点建设提出更加详细的建设规划方案。根据旅游区规划的细致程度不同，所编制的投资估算的细致程度、技术路线和误差率也有所区别。

六、旅游项目投资估算方法

旅游项目投资估算编制的主要方法有：采用投资估算指标、概算指标、技术经济指标编制投资估算；采用单项工程造价指标编制投资估算；采用类似工程概、预算编制投资估算；采用近似（匡算）工程量估算法编制投资估算；采用市场咨询价加系数法编制投资估算等。

1.固定资产投资估算。固定资产投资估算主要采用扩大指标估算法和概算指标估算法。结合旅游行业的特点，主要采用概算指标估算法。概算指标估算法也叫明细估算法，它是参照国家或地区性概算指标及有关定额，首先详细估算出单项工程费用、其他费用、预备费用；然后，经汇总计算出固定资产投资总额的方法。

2.建设期利息估算。我国固定资产投资贷款的办法规定，项目竣工时应将建设期的贷款利息计入固定资产价值，作为项目投资的总费用。为此，必须对其进行估算。在项目投资估算中，无论借款是按年计息还是按季计息，假设各种借款全年均衡发生，则当年借款额可按半年计息。建设期利息可按下式计算：年度建设期利息=（年初借款本息累计+本年借款额度/2）×年利率。

3.无形资产投资估算。决定无形资产价格的因素不确定性较强且较多，如，买方使用无形资产可以获得的收益的大小，出让无形资产所损失的利润等，都是影响无形资产价格的因素。应按双方同意接受的数额确定无形资产的价值，同时还要有必要的文件作为处理依据。以无形资产进行投资，其投资额度按中国现行财务制度规定，不得超过企业注册资金的20%；情况特殊需要超过20%，则应经有关部门审查批准，但最高不得超过30%。

4.开办费用的估算。开办费用主要由项目管理部门审批手续费用、工商注册费用及项目筹建期间管理费用构成。开办费用的估算一般应根据所评估项目的特点以及同类项目的经验数据进行。

5.流动资金估算。流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、支付工资及其他经营性费用等所需的周转资金。由于旅游行业的特点，流动资金一般参照现有类似生产企业的指标估算。根据项目的特点和资料掌握情况，也可以采用比例估算，即以企业每月经营总收入为基数，流动资金占经营总收入的一定百分比来估算，这是一种经验统计法，旅游行业的比例标准为5%。