不动产的物权自登记时生效

【案情】

原告杨某之父杨某某与被告张某分属两个乡镇的农民。1998年9月23日，杨某某与张某签订换地协议，协议约定由张某将其承包地107 m2以140元/m2的单价卖给杨某某修建房屋，杨某某于1998年10月在该土地上修建了一层平房，并于2008年经国土部门办理了该土地的集体土地使用证，用途为住宅用地。杨某某去世后，其子杨某将该集体土地使用权变更到其名下。2011年6月，原告杨某对房屋进行修缮时，被告张某以与杨某某签订的换地协议违法属无效协议、国土资源管理部门颁发给原告的集体土地使用证违法等为由阻止原告施工。原告杨某向法院起诉，请求判令被告张某排除妨害，停止侵害。

【审判】

法院经审理后认为，原告之父与被告张某签订的换地协议实际是买卖土地的行为，该行为虽然违反了土地管理法的规定，但原告之父在取得该土地后经国土资源管理部门办理了集体土地使用证，明确了该土地的用途为住宅用地，国土资源管理部门的行为已将耕地转化为建设用地，并确定给原告家使用。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第三十五条规定“妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者恢复原状”。原告杨某依法取得了该土地的使用权，该不动产的物权自登记时起即发生效力，原告杨某修缮房屋的行为属于合法修建，被告张某阻止原告修缮大门的行为构成侵权，故依法判决被告张某停止对原告修缮房屋行为的侵害。

【评析】

我国物权法规定，不动产的物权自登记时生效即受到法律的保护，任何组织及个人均不得侵害权利人行使物权的权利，妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者恢复原状。如果利害关系人认为物权登记部门违法颁发物权凭证而损害其权利，可通过法律程序予以撤销，在物权凭证被依法撤销之前，该物权凭证仍然有效。本案中，被告张某认为国土资源管理部门颁发给原告的集体土地使用证违法，但未通过行政诉讼程序予以撤销，原告的集体土地使用证属有效的物权凭证，故法院只能依据相关的法律规定予以保护。