商品房预售审批权下放引热议

日前，国务院下发的《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》，明确将商品房预售许可审批权下放到“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。北京市房协秘书长陈志表示，下放审批权无关楼市调控政策。但被喻为房地产市场制度基石之一的商品房預售制度的改革仍牵动了当下公众的脆弱神经，部分人士也担心这有可能成为变相提升房价的诱因。

预售制引发广泛争议

我国商品房预售制度始于1994年，俗称“买期房”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者，并由购房者支付定金或者房价款。自我国房地产市场采取预售制度以来，预售商品房价格波动，质量与广告宣传、设计规划不符，延期办证、延期交房，甚至项目烂尾的事情在全国各地轮番上演。

商品房预售制度并非中国独有，但在这个制度的具体操作模式上，我国与其他国家和地区完全不一样。在我国香港地区，购房者只需要支付所买住宅全价款5%～10%的定金，政府对开发商收到的预售款进行严格监管，预售款收入与开发企业自有资金账户实施分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。但在我国内地，购房者则需要一次性向开发商支付所有房款，购房者对预售款的使用缺少监管。

正是这种“变异”的商品房预售制导致房地产市场上不诚信行为比比皆是。近年来，有关商品房预售制的争论从来就没有停止过。专家认为，这个制度需要大刀阔斧地改。这其中包括建立商品房交付使用制度、商品房质量评价体系和质量终身制度，完善网上交易平台体系建设等。

审批权下放影响有限

“商品房预售许可行政审批权下放，这其实是行政审批方面的一次改革，对大城市的房地产市场影响有限。”燕京华侨大学校长华生表示，目前中国的房地产主要集中在一二线城市，如果对这些城市的房地产没有太大影响的话，那基本对中国房地产市场影响就不大。

有专家猜测，商品房预售许可审批权下放至县级人民政府房地产管理部门，政策的意图可能是在目前严厉的调控制度下，减少审批程序，加快商品房供应速度，增加供应量，平衡房地产价格。

也有专家认为，商品房预售许可行政审批权下放对楼市没有实质性影响，不会导致房价上涨。此项决定一方面在一定程度上增加商品房供应、促进成交，另一方面减少因供应短缺而引起的市场房价上涨的心理预期。

考验地方政府把控能力

中国社科院在《中国住房发展（2012年中）报告》中建议，政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。而此次国务院明确预售许可审批权的下放，证明短期内我国预售许可制度并不会取消。

专家认为，取消或者不取消预售许可制度，政府都要承担责任。以我国国情看，现阶段不适合取消，未来也不会取消。那么，将审批机关下放到县市级房管部门，是否意味着项目上市量将增加？地方能否保障房地产市场秩序？链家地产市场研究部认为，预售许可审批权的下放究竟能不能有利于楼市调控，关键看执行情况，“这将考验地方政府对房地产市场的把控能力，毕竟成交受新房供应量影响较大。”链家地产市场研究部建议，虽然预售许可审批权下放，但相关的监管工作也应尽快到位。

（本刊综合）