填海造楼：烂别墅与高利润

燎原

青岛“滟澜海岸”的一些业主，正在为自己刚刚收楼的海边别墅豪宅焦心。这些别墅都是建在填海造出来的土地上，购买时每幢数百万元。两个月前，开发商青岛龙湖地产才将房交给了他们。

业主们的焦心，源于楼体最近出现了不均匀沉降、倾斜和开裂等毛病。青岛龙湖地产承认房子有瑕疵，但否认有严重的质量问题。

填海造豪宅引发的质量问题，使得业主与开发商的矛盾不断。早在5年前，国家强调严守18亿亩耕地红线后，越来越多开发商转战沿海城市填海造别墅。但这些豪宅却并没有因其高昂的身价而避免质量问题的出现，并催生如“楼歪歪”、“楼裂裂”、“楼陷陷”等一批用于反讽楼盘质量的专有名词。

豪宅的忧心

“滟澜海岸”位于青岛市城阳区白沙河入海口，房子是将海边的养虾池填起建造的，这是龙湖地产进入青岛开发的第一个项目。龙湖地产是重庆纳税前五强的民营企业。两年前，“滟澜海岸”开盘首日认购金额超13亿元，雄踞青岛别墅市场销售冠军。

不过，在今年5月30日收楼时，一些业主很快发现数百万元的别墅有问题：楼体不均匀下沉、开裂、倾斜，且覆盖到小区近500栋别墅。小区的路面也在一场场大雨后，呈波浪型的坑洼、塌陷，因此只好修补不断。

9月初，《南风窗》记者来到这里发现，别墅和路面的装修整改仍在进行中，一些别墅的外立面、屋内天花板和直立面间，都现开裂。别墅外墙和地面接触的地方，出现很多空洞。如480幢的别墅，小院有明显下沉，窗台也随之倾斜，“横梁甚至出现裂痕，后来开发商偷偷补上了，但这毕竟是治标不治本。”业主吕女士有些气愤地指着她家的楼梯说，这楼梯开裂是越来越严重了。

“再怎么修补，新房成危房，内心还是不能接受。”业主宋巍说，交楼前一周，他就发现房子有问题并要求整改，交樓时开发商让他先签协议再看房，他觉不对劲。

和宋一样，很多业主后来失望地发现，交楼前指出的问题，依旧没修补好。更麻烦的是，随着时间推移，之前暴露出的问题更加明显。

青岛龙湖地产客服经理袁玉林接到记者电话时却坚称，业主反映的倾斜、开裂、下沉等现象根本不存在，房子也不存在任何质量问题，业主所以闹，是因为地产市场不好，业主希望借此满足些不正当利益。

不过，宋巍提供6月份拍摄的一段视频显示：机器轰鸣的施工现场，有施工方贴出的“回填土下沉，维修整改中”等字样。

“房子的整体结构和质量是没有问题的，我们也承认确实有瑕疵，但哪个地产公司造的房子没瑕疵呢？桩也是打了，但和客户要求的可能不一致。”和本刊记者见面时，青岛龙湖置业拓展有限公司媒介渠道经理谭康说，针对存在的问题，龙湖将按业主的要求继续修，修到业主满意为止。

就房子质量问题，青岛市城阳区建筑工程质量监督站也进行了鉴定，不过，该监督站副站长张卫民在接受本刊采访时的回答却很巧妙，他说：“‘滟澜海岸房子的合格不代表就没问题，存在的问题目前也已经督促建设、施工单位进行整改。”城阳区城市规划建设管理局则婉拒了记者的采访。

面对业主的质疑和记者的采访，青岛龙湖置业目前能够提供的只有一份《房屋质量鉴定报告》和一份《信访办理报告》。9月7日，谭康将这两份文件出示给本刊记者看。《鉴定报告》是由国家建筑工程质量监督检验中心出具的，不过只针对滟澜海岸中的一幢别墅—13号楼进行鉴定，鉴定结论为：主体结构无明显变形、倾斜或歪扭，未发现地基不均匀沉降现象，部分楼地面、部分墙面与楼地面交接处存有裂痕，经过现场检查并结合施工资料分析可知，此类裂痕均为非结构裂缝。

近500幢别墅中，只是针对其中一幢别墅的鉴定报告，显然难以让更多业主信服。谭康说，“目前，确实还没有整个别墅区的房屋质量报告，13号别墅的报告也是应业主要求鉴定的。”

谭康出示的《关于龙湖一期信访办理情况的报告》，则是由青岛市城阳区建筑工程质量监督站提供的，落款日期是今年8月20日，不过谭康说，“这份《信访办理报告》在政府内部已经可以看到了，还没来得及盖公章。”

《信访办理报告》称，此前委托山东科技大学科技开发公司对一期工程96个楼座进行抽查测量，并出具关于楼体倾斜度的检测报告为，“所测建筑物的倾斜度在允许的限差范围内（倾斜度小于4‰），满足规范的基本要求，质量合格。”报告中，青岛市城阳区建筑工程质量监督站还特别提到，“该项目（滟澜海岸）是龙湖公司进入青岛房地产市场的第一个项目，对地方情况不熟悉、不了解，并没有建立精品工程的目标……”“这个项目仅是合格工程，不是优良工程，在细部处理上存在不到位、不精致的地方。”

此外，该报告的内容也确认，该项目涉及地基基础形式为强夯复合地基，筏板基础。业内人士分析，地基分为桩基和筏基，筏板基础意味着没打桩，这与业主们的质疑是一致的。

那些烂房子

相关部门的沉默，并不能阻止这些非富即贵的业主了解真相的本事，他们通过内部人士、建筑行家的业主了解到，“滟澜海岸”近500套别墅都没打桩。

青岛一家建筑公司高级工程师孔先生分析说，填海造楼应该打桩，正常做法是采用灌注桩，一直打到岩石层。具体程序是先回填，接着是分层夯实，每夯实一层都要测一下承载力。

孔先生同是“滟澜海岸”的业主，他指出了该楼盘存在的问题：用橡皮泥（软土）回填，房子建在筏板上，缺乏根基，如遭遇洪水、暴雨或地震，将受致命威胁。靠海的房受洪水等冲击是常态，曾以靠海为荣的业主，如今忧虑不已。

在青岛，最近因填海造楼出现和“滟澜海岸”一样“不均匀沉降、楼体倾斜和楼面开裂”的，还有中信地产在胶州湾开发的“中信森林湖”一期，该期别墅有307套。对这些别墅的质量，当地媒体用“一场大雨将豪华别墅淋出豆腐渣本真”、“千疮百孔，无法入住”、“垃圾房”等来形容。

填海造楼出现质量问题，非青岛独有。从两年前深圳的“楼陷陷”，到一年多前浙江台州的“楼歪歪”、“楼裂裂”，都让人疑惑：填海造房是不是工程技术不成熟？

不过，这很快遭到否定。学地质出身的中国海洋大学教授刘洪滨接受《南风窗》采访时说，造码头或更大的工程都没问题，造个楼技术上能有啥问题？填海造楼之所以出现质量问题，主要是开发商为省钱偷工减料不打桩或打桩尺码不足造成。

中国地质大学教授沈孝宇也谈到，他全程参与的深圳湾大桥整个区域都进行软地基处理，政府出资10多亿元，自启用至今非常稳固，“一个补丁都没打，更别说沉降了”。

对填海造楼出现很多楼盘塌陷的现象，沈孝宇认为，应该是没做软地基处理造成的，很可能只在表面简单铺一层土，否则不会出现大面积的塌陷。

浙江台州市出现的“楼歪歪”，更是将填海造楼出现的质量问题推向极限。去年12月6日，号称台州最大的纯海景住宅小區—渝汇蓝湾国际内，人们惊奇地发现，两台挖掘机“空降”在一幢18层高的建筑物楼顶，并从楼顶起逐层开砸、拆除，要知道，10个月前，这房子才竣工并通过验收交房使用。

砸楼是因为不均匀沉降导致楼体过度倾斜，新房成了危房。4个月后，同是该小区，又有两幢楼出现不均匀沉降，继“楼歪歪”之后，这小区又有了“楼裂裂”的别称，开发商只好重新加固。

专家对“楼歪歪”、“楼裂裂”调查发现，这是大楼桩基承载力不足引起的，加上原规划建造11层，开发商硬是建成18层，这导致房屋出现严重不均匀沉降。

“蓝色圈地运动”

打根桩到底要花多少钱？

前述高级工程师孔先生给记者算了笔账，以“滟澜海岸”180平方米房子为例，应打15根桩，桩满打满算是15米，每米造价200元，因此一根桩造价为3000元，15根桩需花4.5万元。

按此计，“滟澜海岸”近500幢别墅，不打桩就能省下2000多万元。这些别墅每平方米售价在1.5万元以上，但开发商每米200元的打桩费都敢省，这让业主难以接受。

事实上，填海造别墅的利润十分丰厚。刘洪滨说，填海成本每亩在3万元至30万元不等，具体受水文、深度和气象等不一样的影响，成本也不一样，有的地方甚至连每亩3万元都不到，但填出的土地身价飙升几十倍、上百倍！

走到青岛五四广场火炬标志附近时，刘洪滨举例说，“以我们脚下这片地为例，就是填海填出来的，地块售价每平方米1万多元，每亩高达上千万元，但填海成本最多就30万元。”

北京大学教授汪劲曾随发改委、国土部等部门到深圳调查，他发现深圳填海造出的地，一亩能拍到2400万元，而填海成本一亩只花20万元左右。

丰厚的利润迷醉了地方政府和企业的双眼，“向大海进攻，填海造地”因此在近几年疯狂上演。尤其是在国家提出“严守18亿亩耕地红线，坚决实行最严格的土地管理制度”后，向大海要地愈演愈烈。

如今，从鸭绿江口到北仑河口，全国1.8万多公里的海岸线都有围填海，海岸线屡屡被侵犯。

“从青岛飞往天津的航班上朝窗外往下看，就会发现靠渤海湾的很多地方都被围填了。”刘洪滨伤感地形容，就像拿着竹竿不断地往海中央赶，海域面积越来越小。

以青岛胶州湾为例，海域面积已由1863年的578.5平方公里，缩至1992年的388平方公里，130年萎缩了33%。刘洪滨说，如今又过20年，胶州湾整体面积萎缩达40%。

自1949年新中国成立以来，中国出现三次填海高峰：第一次是上世纪50年代的农田围垦，主要解决生产力不足问题，但这一次围垦面积不大。第二次出现在1980年代，这次除农田围垦，主要是搞虾塘、鱼塘，还有港口建设。第三次是上世纪末至今，这次规模更大，刘洪滨称之为“围填海大跃进”、“蓝色圈地运动”，主要用于城市建设、房地产开发、港口工业经济和旅游。

18亿亩耕地红线划定后，地方政府批地非常难，但填海出来的土地审批没那么严格。“按现行国家政策，填海50公顷以下的，省里有审批权。”刘洪滨说，一公顷15亩，这意味着对填出750亩以内的土地，省里有权审批。相比之下，如果要对本是陆地的750亩地审批，就非常困难了。

财税的冲动让许多地方政府并未满足于50公顷以下的审批。他们往往多填海少上报、或先斩后奏，通用做法是“化整为零、分批申报”—为获得大面积的填海审批，地方政府通常拆分多次申报，每次申报面积小于50公顷，最后再将多次申报获批的区域打通连成一片。

刘洪滨查阅过最近10年来国家对填海的审批发现，国家平均每年审批只有150多平方公里。这样算来，最近10年审批不超2000平方公里。但事实远非如此，有的地方一个工程项目就是上百平方公里。

填海新增地在政策审批上的松动，加上地产开发是企业投入为主，暴利诱使下，无需掏钱就可坐享硕大GDP和税收的地方政府，很乐意和开发商携手。甚至在国家地产调控下，也急于削尖脑袋想办法为地产商松绑。

“本是猫和老鼠关系，结果这猫不但不抓老鼠，还和老鼠睡到一块了。甚至带头捣乱、搞违建。”刘洪滨指着青岛五四广场海边的剧院说，这剧院是政府搞的，是个违章建筑，媒体报过一次后就不了了之了，政府带头搞违建，你说咋办？

利益的一致让地方政府和开发商走到一起，甚至在填海造楼出现质量问题时，政府通常还帮开发商出具房屋合格证。浙江省人大代表任狄绍就用“无法无天”来形容“楼歪歪”的出现，并说这不是个案。他说，“楼歪歪”是相关职能部门互相袒护的结果，地方政府在查处上，通常是看关系而不看房子质量，“睁一只眼闭一只眼，反正向上汇报的都是好的”。

资本之所以癫狂，多与监管无力脱不开干系。在工程技术早已成熟的今天，填海造出来的别墅频现的楼体沉降、倾斜、开裂等问题背后，是不断沉降的监管底线、为利益而扭曲的执法。