当前住宅价格的特点与趋势分析

□文/张晓华

（郑州大学西亚斯国际学院商学院 河南·新郑）

一、前言

2010年4月和9月“国十条”的提出，各市“限购令”的出台，2011年1月“国八条”的相继出现，又一轮政策限制了房价的过快发展，然而，其效果如何？房价会随着政策的实施下降吗？而且国家统计局2011年2月16日公布了《住宅销售价格统计调查方案》，新方案的公布不仅使得房价指标进行了调整，而且数据采集，计算方法以及数据发布方式和时间都出现了很大的改变，这就使得研究数据会在此发生前后衔接不上的问题。鉴于此，本文将采用时间序列法分析2010年10月以来楼市新一轮调控后中国住宅市场上价格的波动特点以及预测2012年下半年住宅价格的走势。

二、当前住宅价格的特点

从全国住宅价格均价（全国100个城市住宅价格的平均值）的折线图1可以看出，从2010年6月至今，全国住宅价格均价在8，300元以上，最高时达到2011年8月的8，880元。期间从2010年8月到2011年8月一直呈上涨的趋势，之后又呈缓慢降价趋势，但这种波动特点并没有和2010年的“国十条”、“限购令”，2011年1月“国八条”等政策的出台而紧密吻合，个中原因可能是由于住宅价格的惯性或政策的滞后性，抑或是全国平均价格水平代表性差等原因造成。为了弥补全国平均价格水平有可能掩盖各个城市的不足，下面将在全国选取若干有代表性的城市进行分析。（图1，数据来源：中国指数研究院，下同）

（一）一线城市（东部）住宅均价的特点。从2010年6月到现在，一线城市住宅价格的走势整体波动幅度不大，与全国水平并不相同，且均价高于全国平均水平，尤其是北京和上海平均住宅价格基本都在22，000元以上，远远高于全国的平均水平8，300元，广州、天津住宅价格均价低于北京和上海，为11，000元。虽然一线城市住宅价格整体升降幅度不明显，但细看基本仍随国家颁布的相关限价政策波动一致，特别是这四个城市中的天津住宅价格的走势最与国家的抑制房价政策保持一致。（图2）

（二）二线城市（中部）住宅均价的特点。从中部的二线城市郑州和武汉来看，武汉的住宅价格的样本均价同期与郑州相比，较之郑州高，且两者的走势都先后和国家抑制房价政策的滞后性紧密相连，尤其是国家政策的出台，在一定程度上抑制了郑州住宅价格的上涨。（图 3）

（三）三线城市（西部）的基本情况。从图4可以看出，三线城市中银川的住宅价格从2010年7月份开始反复升降，对国家政策的反应不明显。西宁的住宅价格同银川一样对国家的政策没有明显的反应。（图4）

（四）四线城市的基本情况。从图5可以看出，四线的两个代表城市的住宅价格升降反复，在国家出台一系列抑制房价的政策后，住宅价格依然反复升降，受国家政策的影响不明显。（图5）

（五）小结。从2010年6月至今，全国样本城市住宅价格的波动特点可以看出，一线城市和二线城市住宅价格受国家政策的影响，三线城市和四线城市的住宅价格受国家政策影响不明显。专家学者对一线和二线城市的住宅价格变化研究较多，对三线和四线城市的住宅价格研究较少。笔者认为，应更多地关注三线和四线城市住宅价格的变化。

图1 全国住宅价格的样本均价

图2 一线城市（东部）住宅价格的样本均价

三、住宅价格预测分析

图3 二线城市（中部）住宅价格的样本均价

（一）预测模型。根据全国和各代表性城市2010年7月份到2012年5月份的住宅价格均价数据，对其建立时间序列的ARMA计量模型如表1所示。（表1）从各个模型的系数以及拟合优度来看，模型是较显著的，因此可以用该模型对2012年下半年住宅价格的均价进行预测。

（二）下半年动态预测数据。根据表1中的模型，对全国和个别城市住宅价格的均价进行动态预测得出表2中的数据。（表 2）

（三）分析。国家出台了相关政策抑制房价的上升，但是从建立的计量模型分析预测值表2来看，全国2012年下半年预测值虽然上升缓慢，但是呈上升趋势，2012年下半年的住宅价格没有下降；从四个东部一线样本城市的预测结果来看，2012年下半年住宅价格有回暖现象，并没有降价趋势；二线样本城市的2012年下半年预测值表明住宅价格呈上升趋势，没有下降；三线样本城市的住宅价格2012年下半年预测值表明住宅价格有升有降。

四、结论和建议

中国的住宅价格近年来持续快速增长，虽然其不断受国家政策的干预，但价格仍反反复复居于高位，甚至一轮比一轮更加猛烈，2010年10月以来，新一轮楼市调控后价格也不例外。根据本文研究的结果可以得出，国家政策的调控虽然不能完全解决房价过高的问题，但对一线城市和二线城市的住宅价格还是起到了一定地限制作用，但对三线和四线城市住宅价格的影响就不甚明显，而且其长期效果也并没有使得住宅价格降低。因此，一味地出台政策可能会导致近期效果不甚明显，却在未来某段时间集中释放，从而导致价格最终仍在高位徘徊。笔者认为，为了避免价格大幅大落，应该观察一个政策出台长时间后市场的反应，进而及时地调整措施。

图4 三线城市（西部）住宅价格的样本均价

图5 四线城市住宅价格的样本均价

表1 2010年7月份到2012年5月份全国及个别城市的A R M A模型

表2 2012年6月到12月全国及个别城市住宅价格均价的预测数据

当前，一线和二线城市的住宅价格远远高于三线和四线城市，人们把大部分的注意力都集中在了一线和二线城市，因此政策的制定也往往更倾向于一线和二线城市。笔者认为，除了要继续大力抑制一线、二线城市住宅价格增长过快之外，也应该对三线和四线城市的住宅价格防患于未然。

[1]洪涛.中国住宅价格波动特征分析.统计与决策，2008.13.

[2]陈志武.当前房地产政策需反思[J].南方都市报，2010.5.