我国房地产业融资现状及监管对策探析

■王 茜

近年来，随着我国经济的快速增长、住房制度改革的深化和城市化进程的加快，我国房地产行业出现了快速发展，在国民经济中的地位不断提高，在很多地方更是成为了支柱性产业。从2000年开始，房地产投资增长速度已经超过20%，房地产业已经成为国民经济新的增长点和支柱性产业。同时，房地产金融也借此机会迅猛发展，并在房地产市场中发挥着越发无可替代的作用。相应的一系列问题与金融风险也随之浮现，因此，加强对房地产金融业的监管将对促进房地产业的良好发展起到促进作用，对整个经济的发展有着重要的意义。

一、改革开放以来我国房地产金融的发展

1978年之后，我国住宅体制改革开始纳入日程，很多城市开始以集中联建，亦即统建的方式建设住宅，并进而发展为综合开发；有些城市甚至开始了以公有住宅补贴出售、住房公建私助为主要内容的房改试点。1985年，国务院决定推行住房制度改革试点工作。为了支持房改，建设银行从1986年开始陆续开办了住房储蓄和个人住房贷款业务。1987年，烟台和蚌埠两市开始组建住房储蓄银行，承担当地的房改金融业务。1988年，国务院在总结房改经验和教训的基础上，下发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。在这一时期，我国房地产金融取得了长足发展。由于1987、1988连续两年出现经济过热的势头，接着进入了为期三年的治理整顿时期。这种情形下，银行的房地产金融业务也遭受了不利的影响。1998年，国家停止福利分房，接着由于按揭制度的推出，个人购买力提高，房地产市场渐显繁荣。1998年，商业银行自营性个人住房贷款增加了324亿元，年末余额达514亿元；1999年翻了一番多，当年增加858亿元，年末余额达1372亿元；2000年，商业银行自营性个人住房贷款增长速度进一步加快，到9月末，余额已达2675亿元，比年初增加1303亿元。

经过长期的曲折前进，我国房地产金融有了很大的发展，但就我国目前的房地产金融现状来看，还没有形成真正意义上的房地产金融市场。我国的房地产金融基本上局限于房地产企业通过银行贷款进行融资方面，形势单独，渠道单一，远远没有形成真正意义上的房地产金融。

表一 房地产开发企业资金来源（单位：亿元）

二、我国房地产融资现状解析

（一）我国房地产业融资数据分析

根据表一可知，我国当前的房地产投资资金来源，基本以银行贷款为主，渠道比较单一。我国房地产企业融资渠道少，银行间接融资所占比重过大，呈现单一性的特点，房地产企业融资大部分来源于银行。同时这也使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。从央行研究局的《中国房地产发展与金融支持》报告中可以看出，与国外同行业情况相比，我国房地产信贷比例较高，因此国有商业银行一般都会直接或间接地承担整个房地产市场运行中的经营风险，两大风险通过贷款绑定在一起，一旦一方出现问题则必然会殃及整体。

由于缺乏直接的融资渠道和有效的金融监管方式，房地产业的间接融资渠道比重过大，严重依赖银行贷款，是我国房地产金融中存在的最大问题，对于我国房地产企业和银行都是重大隐患。要解决这一问题，就要增加融资渠道，形成多元化融资格局，减小银行贷款在开发房地产资金中所占的比重。

（二）民间借贷缺乏监管乱象频仍

1998年全国取消福利房开始推行商品房制度后，敏锐的温州人感到了一次投机的机会，于是温州炒房团开始全国各地到处炒房，推高了很多城市的房价，随后，温州之外也有很多人加入了炒房的队伍。尝到甜头之后，炒房的队伍和规模越来越大。一开始，大多是利用闲置资金炒房，但在暴利的诱惑下，很多人开始借高利贷炒房，江浙一带的民间借贷市场开始逐渐壮大。随着越来越多的炒房团进入中国房地产业，使得我国房地产所占用的资金越来越多，房价越来越高，加之银行对于中小企业贷款的诸多限制，小企业融资变得越来越困难。小企业在银行贷款难，“逼迫”企业不得不选择高利率的民间借贷，而温州庞大的民间借贷市场如今已经牵连了当地的家家户户。2011年年初温州部分企业出现资金危机，90多个老板负债出走，民间借贷市场出现资金链断裂，加上国家的宏观调控，很多人开始抛售手中的房产。鄂尔多斯中富地产二股东自杀，大股东已躲债外逃，民间借贷市场的危机加剧。

民间借贷是自古以来一直存在的融资方式，并在改革开放的历程中，为民企的发展壮大做出了贡献。来自温州的官方文件也证实，当地民间借贷规模占民间资本总量的1/6左右，且相当于温州全市银行贷款的1/5，其资金来源主要是民营企业和普通家庭的闲置资金。民间借贷盛行也表明民间金融的土壤已形成，有需求市场，但缺乏政策与法律的保障。民间借贷并非天生要盘剥实体的魔鬼，高利率只是竞争不足以及灰色运行的产物。如果加强监管放开金融限入制度，让民间借贷在阳光下运行，对民间借贷市场进行正确引导，则不仅能解决中小民企借贷难的问题，同时也可以让民间资金将对房地产发展以及我国经济的发展起到良好的推动作用。

三、改进我国房地产金融业监管的措施

（一）积极构建针对新型金融产品的监管机制

我国应开发更多的房地产金融产品，增加房地产企业融资渠道，分散风险，减小间接融资渠道的压力。因此，建立房地产投资信托基金 （下简称REITs）并加强相关监管机制显得十分重要。

从我国当前居民收入的情况来看，存在很多的潜在投资者。改革开放以来，我国社会财富大量积累，居民收入水平不断提高，加上有大量的机构投资者，还有很多企业产生大量现金流，使得大量资金都在寻找投资渠道。从政府角度来看，国家开始放宽投资渠道，支持房地产投资信托基金的发展。但要开展这一基金建设首先要完善相关的法律法规，以制度先行做到全方位监管，防控金融风险。

1、完善相关法律法规。任何金融业的发展都离不开法律的支持，基金的设立也必须以立法作为保障。目前我国的金融市场很不完善，法律法规都不健全，仅仅靠《信托法》和《证券投资基金法》是无法发展REITs的。REITs的发展需要制定对口的法律进行管制，严格明确REITs设立的资质、方向、分配、项目类型等。

2、健全相关政策体制。发展REITs需要相关政策体制的支撑，尤其是在发展的初期，政府可以考虑给予相关的税收优惠，并制定相关的税收政策，以鼓励REITs的发展。同时，建立健全房地产投资信托风险规避机制。

3、建立监管体系，完善公示制度。应从基金募集使用的全过程开展监督，不能有遗漏。在初始阶段，必须注重从全方位进行监管。同时要注重建立公示制度，利用社会监督及舆论的力量来监管基金运作。

（二）合理监管引导民间借贷

2011年10月3日至4日，温家宝在浙江绍兴和温州召开的座谈会上强调，要切实防范金融风险。加强对民间借贷的监管、引导。这标志着民间借贷将正式从灰色地带走到阳光下。首先政府应当保障民间借贷的合法性，使民间借贷业为我国企业合理融资。其次，必须要有适合民间借贷业发展的法律出台，用法律的手段维护这一市场的秩序，将依法治国的理念贯穿经济建设。从而正确疏导，让民间借贷的强大力量成为社会主义建设的助推器。

总之，应加快金融监管体制改革，研发房地产业新型金融产品、合理监管引导民间房地产借贷业的发展。健全的房地产业融资机制必将促进房地产市场的良好运行。