浅谈物业管理中电梯的管理

薛建利

摘要：物业管理中的核心之一就是对设备的管理。在物业设备的管理中，电梯设备是很重要的一个环节，它不但关系了到用户的人身安全，还关系到了物业管理中设备管理的节能降耗。因此，研究物业管理中的电梯设备管理有很实际的意义。本文就先从电梯设备的安装阶段入手，分析在安装的过程中，物业服务企业应该提前介入，对电梯安装的规范、质量、安全措施等进行监管，以方便日后的管理；然后分析了物业管理中电梯管理的重要性和电梯节能降耗的应对措施，最后对物业管理中电梯设备的管理进行具体的分析，希望能给物业管理中电梯的管理提供一些参考。

关键字：物业管理；电梯管理；节能；维护

中图分类号：S210.4

电梯的运行和维护，是物业管理中设备设施维护的重要内容之一，电梯安装工程的质量及电梯安全运行、节能管理等，对物业服务企业的经营管理至关重要，只有科学设计，合理选择设备型号，并对施工过程做到质量监督和安全管理，通过科学合理的管理和维护，降低电梯运行能耗、降低设备的故障率，才能延长电梯使用寿命，保证电梯设备的安全可靠运行。

1、电梯设备的安装中注意的问题

1.1 电梯安装过程的监管

对于物业管理中的电梯管理，应该从电梯安装时候就开始，为了方便日后的电梯管理，物业服务企业可以在电梯安装之前就介入接管，控制电梯安装过程中的质量，物业服务企业可以选派一些具有专业水平的技术人员，对电梯安装的全过程进行监管，提前介入的方式可以为物业服务企业掌握电梯设备的第一手管理资料；工程竣工后，对于电梯的验收工作，物业服务企业也应该积极地参与，对相关的资料做好详细的记录，制定出相关的电梯使用及管理的规章制度。

1.2 在电梯设备的轿厢上面安装超速的保护装置。

电梯设备上的超速保护装置对于保护电梯内的乘客人身安全有很大的作用，因此，为了保护业主的人身安全，在电梯设备的轿厢上应该有超速的保护装置，对电梯设备上安装超速保护装置已经成了国家强制的内容之一，电梯在安装了超速保护装置后，在电梯的速度超过安全的限制时，安全保护装置就会及时的使电梯停止或者减速，这样就能有效的防止一些安全事故的发生。

1.3 安装紧急解困功能。

电梯在日常的使用中，难免会发生一些停止运行等安全事故，尤其是一些人口密度大，楼层较高的小区，电梯的频繁使用很容易导致一些故障的发生，而在故障发生时，电梯内的一些紧急解困的设施就显得尤为重要。因此，为了最大程度的保护乘客的人身安全，电梯设备应该具备紧急解困的功能，这样在电梯出现一些安全故障时，电梯内的乘客就不至于惊慌失措。

1.4 其他注意事项

电梯设备的选择和安装的过程，会直接影响日后电梯的运行和维护保养管理，因此，选用一些比较有品牌和知名度的，且相关技术成熟的电梯，并且严格的控制电梯的安装过程，会给电梯设备的安全运行提供很大的保障，也会给物业服务企业省去很多的管理麻烦。在电梯的安装中，除了安装超速保护装置和应急解困装置，还应该注意电梯的防水浸、防雷击等安全保护，在同一楼道安装多台电梯时，要注意多台电梯之间的联锁性。

2、物业管理中电梯设备管理的重要性和目标

2.1 物业管理中电梯管理的重要性

对于现代的物业管理来说，物业的价值已经不仅是由所处的地理位置和小区的建筑结构等来决定的，在很大程度上还取决于配套设施的品牌和运行状况。管理好电梯等配套设施设备，一方面可以保障设备良好运行，另一方面还可以大幅度节约管理成本。因此，电梯等设备的管理对于物业服务企业显得尤为重要，配套设施设备的良好管理不仅关系了到了开发商和物业服务企业的声誉，同时还关系到物业服务成本的控制和资金的合理利用。

2.2 物业管理中电梯设备管理的目标和方法

物业管理中对电梯设备的管理目标主要就是对电梯设备管理好、使用好、维修好等，使电梯设备的利用率和完好率进行最大程度的提高，延长电梯设备的使用寿命。

要想对电梯设备进行严格的管理，就要先制定一个科学的、合理的规章制度；其次，电梯设备的管理人应该对国家的相关法律法规有很深入的了解，并且对电梯设备的技术性能有足够的了解；最后，应该对设备的管理人员进行定期的培训，使管理人员能够学习到先进的管理思想和管理模式，利用现代化的科学手段进行管理。

3、电梯运行中的节能降耗措施

通过调查发现，建筑业中最消耗电能的设备就是空调和电梯，但是目前社会普遍关注的都是空调的节能，对于电梯设备的节能，还没有引起公众的注意，电梯巨大的耗电量，物业服务企业都深有感触。因此，对于电梯的节能措施很多物业公司都进行了针对性的策略，通过调查发现，目前电梯的节能技术主要有改进机械传动、采用变频器、更新电梯轿厢内的照明系统、采用先进的电梯控制技术四种。

3.1改进机械传动

如果把目前电梯使用的传统涡轮杆减速器改进为星行齿轮减速器或者直接使用无齿轮传动，那么电梯的机械效率可以提高20%左右，这种方法一般适用于安装时间比较久的电梯，一些新型的电梯减速装置已经都经过改进处理。

3.2 采用变频器

变频器的使用是目前电梯节能中应用很广泛的一种方法，通过变频器的使用，可以控制电梯的电压和频率两种方式，对电梯的运行状态进行动态的控制，使电梯的耗电量也能进行动态的调整。

3.3 电梯轿厢的照明系统节能

电梯轿厢内的照明系统节能就是将电梯内的白炽灯更换成最新的LED节能灯，并且通过声控和光感等开关对电梯轿厢内的照明系统进行自动控制，由于更换电梯轿厢内的照明系统简单方便，因此，这种方法是物业管理中推广范围最大的节能措施。

3.4 采用先进的电梯控制技术

在电梯的控制软件上进行电梯的节能设置是一种新的手段，尤其是在一些多个电梯的居民楼内，通过智能控制电梯的上下，选择一个最短的路径，是电梯的耗电量在一定程度上较少，达到电梯节能的效果。

4、物业管理中的电梯设备维护管理

对于电梯设备的维护标准，我国已经出台了多部法律法规进行规定，其中《特种设备安全检查条例》、《电梯技术条件》（GB10058-1997）、《电梯维修规范》（GB/T18775-2002）、《电梯制造与安装安全规范》（GB7588-2003）等都是物业管理中电梯设备维护管理需要参考和执行的标准。

4.1 电梯的日常维护措施

目前我国的很多物业公司都把电梯的维护和保养委托给一些专业电梯公司进行，但是这些专业的电梯公司对于电梯的维护和保养通常也只是进行定期的维护，一般都是每个月维护2-3次左右，而对电梯大量的日常管理还是要靠物业服务企业的自身管理来实施。因此，物业服务企业应该制定好电梯的维护保养制度，至少做到每周自检一次，而且电梯内的应急电话要24小时有人值守。

4.2 定期的更换易坏器件

要想保障电梯的正常运行，管理人员除了每天对电梯内进行清扫外，还应该定期对电梯的一些易损器件进行更换，尤其在发现一些器件出现磨损之后，应该及时的更换，同时应该根据维修者的经验，对一些容易出现问题的地方做重点的检查，对容易损坏的一些器件及时的更新，这样不但可以保证电梯日常运行的稳定，减少安全事故的发生，也是对乘客人身安全负责。

5、结语

作为特殊品种工程建筑设备，电梯设备与日常的其他工业产品大不相同：在工厂设计制造完成后所看见的电梯，还得通过现场安装，经检验检测合格之后才能算是完整产品。要做到电梯设备的安全、可靠、经济、舒适，只有在安装电梯设备过程中做到精确施工，并在安装过后定期的维护保养，才能真正的做到让电梯设备通过有效保养、维护，达到工厂技术要求和设计制造的标准，有效的延长电梯的使用寿命，降低电梯设备故障率。

参考文献

1.高嵩，《工程项目施工阶段进度延误原因分析》，科技资讯，2006

2.朱保建，陈书利，《施工项目进度控制》，山西建筑，2007

3.李绍铭，《再生能源回馈电网的电力电子技术方案的研究》，电子技术应用，2002

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。