买房投资，你可能不知道的8件事

王丹丹

在买房投资这件事情上，由于市场政策和价格发生的急剧变化，几年前看来正确的决策，现在可能是导致你亏钱的错误判断。

坚信炒房还能赚钱

过去10年间，很多城市房价都涨了七八倍，所以现在购买一套房子来保值或投资，并不那么安全。作为投资和使用价值兼备的房屋，最合理的居住与投资的比例是8:2。如果你在异地买了住宅，又不打算退休后去居住，接下来的问题就是：到哪里去找愿意出更高价钱的买家？是收入水平不及你的当地居民，还是一个和你一样的投资客？

因此，即使是出于投资的目的，你也要充分考虑房子的宜居性，因为房子投资价值的实现仍然依附在居住价值上。在北上广深核心地段的成熟板块，例如上海的中环以内，北京的三环以内，以及可确定的地铁沿线，都具备比较充足稳定的市场需求。

买房，用于出租

租金比售价更能反映真实的居住需求。因此，衡量一个地区的房价是否偏离真实的居住需求，租金是一个重要标杆。目前，中国绝大部分城市的房屋租金售价比例，早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算，北上广深很多房子要出租40年以上才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金，在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。

有地铁就能租高价

专家认为：只有离地铁站点步行10分钟之内可到达的区域才算地铁房。按这个标准，在北京和上海，地铁房数量不可能超过总量的30%。

交通便利是决定房屋市场租金的最重要因素。以某一线城市2000元～3000元租金的价位段为基准，步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋，前者的租金往往比后者高5%～7%。

宁愿空着房也不降租金

如果你有一套房子要出租，在谈租金的时候要时刻记住：这房子有空置的机会成本。所以，在决定是否接受对方的出价之前，要先算好这笔账。对方哪怕只是砍下来200元的月租金，对你来说就是每年少收了2400元。

一般来说，房子挂牌后平均一周多才能遇到合适的租客，这时你的年租金已经少了2%，所以在拒绝对方的降价要求时，你面临的最大可能就是再损失至少2%的年租金。除非你确定下周就有租客出更高的价格，否则最好在房子空到第三周之前接受8%以内的还价。

担心房龄太老影响租金

影响租金回报率的因素排序依次是：地段﹥价格﹥装修﹥小区环境﹥房龄。即便是有30年房龄的老小区，只要房子有精致的装修，租金通常都比同地区10年左右房龄的新建小区房租多200元。而且，比起硬装修，租客们普遍更关心家具、窗帘、灯饰等软装修。

忘了把装修款计入成本

不管是自住还是出租，装修维护基本上是每隔10年就要重新来一次。目前普通房屋的装修成本在每平方米1000元～2000元，70平方米的房子装修一次花费大概是10万元～15万元，所以，不考虑通货膨胀因素，你这一套房子每年大概有1万元～1.5万元的装修支出。另外，如果是买新房，你还需要缴纳总房款2%～3%的维修基金。

商住两用房租金高

商住两用房所处位置既不是写字楼集中的商业圈，也不是周边配有大超市、购物中心的住宅小区。一般只有新成立的小企业和个人工作室会选择这样的物业，此类公司失败率高的事实又会导致频繁退租，这让你不得不考虑空置成本及中介成本。此外，这类房屋的物业费、水电费多按照商业办公的标准收取，这会让租客宁愿选择其他房子来办公或居住。

贷款投资新建商业物业

2010年之前，贷款购买住宅普遍享受以7.5折～8折利率贷款的待遇，贷款购买商业产权物业，首付至少五成，贷款利率是基准利率。根据2009年的利率水平和成熟商业物业8%以上的回报率估算，这个投资还比较划算。

但是现在，银行对不属于限购范围的商业产权物业的贷款要求至少支付50%的首付，贷款利率也上浮至1.1倍。按照现在的利率水平，每年的租金回报率至少要高于7.48%，才能抵消贷款利息成本。而新建商业物业的投资回报率至少要5年后才能稳定在8%以上，即前面5年你一直在亏本。即使是投资成熟的商业物业，8%的回报率抵消掉利息成本以后，也所剩无几。

（摘自《理财周刊》）