地产调控两个目标不可偏废

王葛

2月6日至10日，国务院总理温家宝连续召开座谈会，听取各界人士对即将在今年全国人大会议上所作《政府工作报告》的意见和建议。在座谈会上，温总理再一次谈到了民众所关心的房地产调控，并且谈到了调控的具体目标。他指出，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期稳定、健康发展。

相比于以往将房地产市场调控的目标归结为促进房价合理回归，温总理提出的这两个目标显示了对市场调控更缜密的思考。我国房地产市场的最大问题是长期以来地方政府不适当地放大市场对地方经济的拉动作用，导致市场被投资投机势力所主导，偏高的房价对市场的居住型功能产生了严重的挤出效应，从而积累了由住房而产生的民生问题。因此，调控的一个目标确实是让房价合理回归，这个目标就是让普通的劳动者能够以其数年的劳动收入买得起一套自住房。目前，很多城市的房价已经出现拐点，虽然离这个目标还有很大距离，但只要做到了总理所要求的“不动摇”，那么实现这个目标是可以期待的。

但是，房价的下跌终有尽头，当其回归到一个公认的合理价格的时候，还会面临一个不容回避的现实问题，即仍有相当数量的中低收入者买不起自住房。因此，对于市场调控来说，更重要的是构建起能够保证房地产市场长期稳定、健康发展的机制——让有经济实力购置高档商品房的群体能够安享优越居住条件带来的幸福，让依靠自有财力买不起房的群体也能通过保障房等机制得到起码的居住条件。

如果说促进房价合理回归是一个短期目标，促进房地产市场长期稳定、健康发展则是一个必须长期坚持的目标。要实现这个目标，政府需要转变以往那种借助房地产市场来拉动地方经济和增加地方财政收入的“掘金”欲望，需要政府有勇气将更多的精力和财力倾注到困难群体，这显然是一个不轻松的目标。

促进房地产市场长期稳定、健康发展，是一个远比控制房价困难得多的目标。我们看到，就在温总理召开座谈会的同时，芜湖市出台了受到全国瞩目的楼市新政，对购买住房者给予契税优惠和购房补贴。虽然这一新政已在日前被叫停，但它鲜明地显示了地方政府已经深感调控的压力，并正在试图改变调控方向。多年来房地产市场的畸形发展，已经使政府和房地产市场产生了盘根错节的利益纠葛，难以脱身。如果芜湖新政被肯定，它必然会引起各地政府的群起仿效，从而使市场回到以往那种在地方政府推动下房价快速上升的老路上去。这样一来，一个长期稳定、健康发展的市场就很难构建起来。

房地产市场调控的两个目标是一个有机的整体，两者不能有所偏废。就近期来说，推动房价下跌是不可动摇的目标，也是深受高房价之困的广大民众的迫切愿望。但就长期来说，让市场长期稳定、健康发展，显得更为重要。因此，未来的市场调控，在继续坚持促进房价合理回归的同时，应该把更多精力用在重新塑造市场结构上，使市场能够向这个目标推进。具体地说，由政府权力来推进房价下降，能够做的只能是确定一个价格，但这个价格是否切合市场特性，却是难以把握的。日前，廣东中山市出台了该市今年的房价控制目标，因为比去年有幅度不小的增长，受到了舆论的广泛批评。但这个事件反过来告诉我们，由政府来管制包括住房在内的所有商品的价格，常常是费力不讨好，也不可能产生好的效果。

当然，在确定了市场调控的总体目标后，并不是说对于调控中的一些微观政策不能进行适当的调整。调控政策来自行政权力，难以与市场“严丝合缝”。因此，当市场发生变化的时候，微观政策作出适当调整不仅是可以理解的，而且是必须的。但是，这种调整必须服从于实现市场调控的两个目标，而不是以其为幌子来夹带其他目的，这是在市场调控走到目前的关键时刻必须充分注意的。