帮你盘算,投资商住两用房划算吗

小宇

所谓“商住两用住房”通常指面积在30—150平方米不等，既能办公，又能居住的商品房。其与普通商品房最大的区别是土地使用权只有40年或50年。这种商品房曾经在2003年前后出现过，由于市场认知度低，很快就消失了。但是如今，由于商住两用住房不受“限购令”的约束，又开始在市场中活跃起来。那么这类商品房是否具有投资价值呢？

红火的市场背后

暗藏政策风险

据本刊记者调查了解，目前商住两用住房的市场相当活跃，像京津两地很多楼盘，商住两用住房的售价呈快速上涨的趋势，平均月涨幅超过了16%。而且几乎每个楼盘的售房处都聚集了大量的投资客，到银台缴纳定金的人流不断。

据“我爱我家” 副总经理胡景辉介绍，在全国实行“限购令”的大环境下，商住两用房打了一个政策的“擦边球”，抓住该类房屋不在限购范围内的漏洞。虽然投资者可以投资购买，但是其背后政策风险很高：首先，很多城市针对这类住房已经出台了相关政策，以北京为例，2010年5月，北京市住建委、发改委、规划委、国土局四部门联合颁布“商改住禁令”明确规定，从6月起酒店项目改住宅将被禁售，一律禁止分层、分单元销售。违规购买者，不能办房产证。房产商在售楼过程中根本不会提及这个问题，如果投资者不了解相关审批情况，很可能竹篮子打水一场空。其次，出台“限购令”的目的是减少楼市投机和炒作，而商住两用房却抓住漏洞开始热炒，而目前是楼市调控密集期，所以可以预见有关部门将很快出台政策堵住漏洞，避免出现政策盲点。

注：目前相比之下还略有投资价值的商住两用房必须是2007年前后审批的项目，时间过早，房屋养护成本过高；时间过晚，存在触动禁令的危险。

付款优惠背后

暗藏数字玄机

据本刊记者调查，商住两用房受到投资者追捧的另一个原因是其售价便宜，而且首付比例较低。但事实真的如此吗？

以天津市和平区的某商住两用房与该区域的普通商品房进行对比：

商品房的均价约2万元，产权期限70年。商住两用房的均价在1.7万元，产权时间40年。那么同样购买面积为80平方米的商品房和商住两用房，投资者需要支付的购房款分别是160万元和136万元。表面上看，地点相同，购买商住两用房要比商品房便宜不少。但事实并非如此。首先，由于商住两用房的使用年限缩水，购买该房的成本平摊到年头上，相当于一年要支付3.4万元，而普通商品房则不到2.3万元。

另外，虽然商住两用房的首付比例低，只有总价款的20%—30%，但是其不能使用公积金贷款，而且还款期限不能超过10年。更主要的是贷款利率要在基准利率基础上上浮10%。这些都加大了资金投入。

事实上，无论从投资还是自我居住的角度看，购买商住两用房并不是一件划算的事情。

隐形成本不可忽视

本刊记者在调查过程中发现，很多售房人员只是一味夸商住两用房的好处，比如，投资者购买后可以出租给企业，那么获取租金也比较高。但事实上商住两用房的隐形成本相当高，如果忽视了，很难获利。

据“我爱我家” 副总经理胡景辉介绍，商住两用房准确讲属于商业地产项目，所以商住两用房里面的所有设施都是按照商业地产标准进行收取的，仅电费收费标准就是普通民用电费的两倍以上，而两者的水费相差1.9元/吨，物业费的差距至少也是两倍以上。这些都还不是最致命的，最为致命的还有两点：一是通过试点城市的房产税实行情况看，最先从商业地产推行，而且其税率要比普通商品房高很多，商住两用房吸引人之处是其居住性，如果按照商业地产收取税率，投资者获利空间很低；二是商住两用房后期的维护成本极高，以天津地区为例，同样是80平方米的住房，商住两用房每年的维护成本要比普通商品房高出3—4倍。

若将这些隐形成本考虑进来，投资者要想通过投资商住两用房获利的难度很大。

综上所述，如果投资者还按照投资商品房或者普通商业地产的思路，去投资商住两用住房，可以说这并不是一个划算的买卖，甚至可以说是一个美丽的陷阱。