房地产“危”中寻“机”

王森

对于有居住需求的一般购房者来说，不存在绝对“抄底楼市”的感觉和时点，2012年年中或是最佳购房时机。

2011年，中国房地产业遭遇最严厉调控，“国八条”、房产税试点改革、“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级结束了地产业的十年“黄金期”，几乎令行业再陷僵局。

2011年1至11月，全国房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。从成交量上来看，全国30个重点城市商品住宅成交量较2010年同期下降16.4%。而最受关注的房价在第四季度出现连续缓慢的下滑，11月份100个城市住宅平均价格环比下跌0.28%。

对此，有人说楼市的拐点来临了，有人说地产业的末日出现了，而在笔者看来，说拐点和末日都还早，此轮调控带来的是房地产业健康发展的契机。预计2012年房价仍将持续回落，销售量全年或呈现“前低后高”的震荡走势；房企将面临整合，一些中小房企面临破产或被收购的选择，地产股跌幅或大于大市。

一线城市加速回落

楼价的走势一直是各界人士预测的焦点，中央经济工作会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续，面对可能持续从紧的调控政策，房价走势何去何从?

从各地的房产促销广告上，我们似乎可以感觉到这个市场的微妙变化，从降价补差价、溢价回购楼盘、零首付、送分期、买房送车到白送房，花样频出的促销手段让人看到这个曾经火热的市场现在已经降价到了冰点。

但是对于购房者来讲，目前的房价还是太高了，与如此高的房价相比，所有的促销手段都不足以让他们掏腰包。现在主流的观点认为，若房价调控不放松，一线城市的房地产价格可能加速回落。

官方数字显示，2011年北京市新建普通住房成交均价比去年下降6.3%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点。而业内普遍预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向，在郊区房价的带动下，未来6-12个月内北京等一线城市的房价还会有10%-20%的降幅。

机会在年中

由于房地产投资占我国固定资产投资的1/5左右，房价下跌将影响投资和经济增长，给地产相关的上下游企业带来负面影响。此外，目前有些城市的土地收入占到其财政收入的近五成，房价下跌后土地市场交易活跃度下降，政府通过土地交易所获得的收入大幅减少，地方财政可能陷入困境。

国家很可能为了保增长，降低经济硬着陆的风险，在下半年松动部分调控政策。预计2012年在信贷、税收方面或有所松动，尤其针对首次置业的购房者。由于需求会有所增加，成交量相比去年会有所上涨，成交均价将保持稳定，不同区域会现不同程度涨跌。

对于有居住需求的一般购房者来说，不存在绝对“抄底楼市”的感觉和时机点，2012年年中或是最佳购房时机。根据业内近期预判，3-5月份楼市或将有“松动”，这种“松动”表现在购房者身上，市场预期届时经过深度观望的人中将会有部分“出手”购房。那么如果在年中出手购房，一方面，市场上房屋的存量较大，有足够的挑选余地；另一方面，由于国内楼市还没有彻底回暖，存在较大的讨价还价的空间。

避让地产股

去年140多只地产股中，有一半的个股跌幅超过30%。排名前十位的多为全国或地区性地产龙头，其中招商地产市值上涨12.85%，保利地产上涨2.36%，华侨城A上涨4.87%。金融街、万科A等个股虽然跟随大市下跌，但调整幅度远小于同期大盘和房地产板块整体跌幅。一些重组概念股表现强劲，金科股份以高303 .50%的涨幅位居首位。

分析人士认为，2011年地产股与大市是持平的，所以地产来的冬天还没有到来，真正的冬天在2012年。政策继续从紧，销售不畅再加之融资受阻，大量资金将从地产股中流出，地产股的跌幅将大于整体市场。

从过去十余年中国地产业的发展看，政府干预和调控是市场化进程中不可或缺的要素，目前中国地产业正在阵痛中转轨，这是一个市场的建立健全需要的过程，也是房地产行业必须面对和经历的成长路径，相信经过这次洗礼，中国地产业能朝着更健康的方向发展。