破解房屋中介陷阱

李颖

当前，二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，消费者通过中介购房已经成为一种有效并且常见的选择，然而当前，中介市场良莠不齐，一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方，让很多消费者望而却步。

“意向金”竟成中介费

今年6月，在北京打拼多年的魏先生打算买一套二手房以备结婚之用。为了方便，魏先生通过公司附近的一家中介公司看房。

在魏先生向中介说明购买意向后的第二天，该中介便介绍了位于朝阳区望京的一套房子，房东开价182万。魏先生看过房子后，觉得挺满意，于是让中介帮忙找房东砍价。中介提出，要谈价格就得先交5000元意向金，如果谈不拢，意向金可以退还。魏先生觉得，既然谈不拢可以退，那先交5000元也没问题。于是，他很痛快地交了钱，并和中介签了协议。

后来，由于公司周转问题，魏先生决定房子暂时不买了。没想到，当魏先生将自己的决定告诉中介，并要求其退还先前交付的5000元意向金时，却被中介告知，意向金转为中介费，无法退还。“中介只带我们看了一次房，其他服务我都没享受到，怎么就要收中介费？”魏先生认为，中介的做法很不合理。

近日，记者走访了多家房产中介公司发现，收取“意向金”的做法在行业内很常见。“收取意向金其实是向房东表示诚意，这样谈价比较容易些。”一位中介人员称，买主交了意向金就表示有优先购买的权利。而另一家中介公司的人员则坦言，让买主交意向金，更多的是担心“跑单”。那么，“意向金”会不会转为“中介费”？这位中介人员表示，正规的中介公司并不会出现这样的问题。

记者通过采访相关人士得知，其实法律上并没有“意向金”这一概念。购房者需要提前支付的款项一个是定金，另外一个是预付款，定金对买卖双方有惩诫和约束作用；而预付款是买东西提前支付的，不买应该退还。中介所谓的“意向金”，其意思表达并不明确，如果要将“意向金”转为“中介费”，那必须征得买房人的同意，否则就应该退还。

购买二手房的三大“陷阱”

陷阱一：卖方恶意违约，买方还得支付中介费。

北京消费者王先生通过链家公司与卖房人李某签订了一份房屋买卖合同，约定王某以每平方米9000元价格购买一套方庄地区的房子，王先生为此交纳了2万元定金。但定金交纳后，王先生再也无法与李某联系上。

之后，链家公司告知王先生，称李某又以每平方米13000元的价格将房子卖给了他人，并给对方办理了产权过户登记。

当王先生觉得上当受骗准备与链家讨个说法时，却接到法院的传票。链家公司将王某告上法庭，要求王某给付居间费12万元。后法院判决王某给付链家公司12万元。

在房屋买卖市场中，购房人一般不掌握房源信息，卖房人不掌握购房信息。因此，大多数的买卖双方选择通过房屋中介公司居间来完成房屋买卖。

中介公司要求买房人与其签订居间合同，这种合同均为中介公司单方提供的格式合同，合同一般约定由买房人支付中介公司居间费用。

根据我国合同法的规定，买卖合同与居间合同是相互独立的，买卖合同是否履行不影响居间合同的效力。

因此，当卖房人违约不履行买卖合同时，中介公司不仅不履行原有的承诺，且仍要向购房人索要相应的居间费用。如双方发生纠纷诉讼至法院，买房人一般会败诉。

房子买不到还得出居间费用，买房人常常成为居间合同的受害人。

陷阱二：“一房二卖”买方目的落空。

房屋出卖方与买房人订立房屋买卖合同后，由于房价上涨较快，与原来出卖价格相比，二者间的差价有时多达几十万元。

在巨大利益的诱惑下，卖房人往往选择违约不履行原合同，而将其房屋卖给出价较高的第三方，并给新购房人办理了房屋过户手续，形成“一房二卖”甚至“一房多卖”的现象。

根据相关法律法规，当卖房人将房屋产权过户给第三方后，原买房人无法再获得该房屋的所有权，即使买房人已交纳了购房定金或全部房款，也只能选择追究卖房人的合同违约责任，要求退还购房款。这势必给买房人造成重大的财产损失。

陷阱三：签《佣金确认书》中介逃责任。

房屋中介公司在与买房人签订居间合同时，同时会要求买房人签订一份《佣金确认书》。《佣金确认书》的内容一般为：“买房人应于签字之日起给付中介公司佣金”。

在法律上，居间合同中的“佣金”就是指“居间费用”。签订《佣金确认书》，表明买房人认可中介公司已完成了居间合同中约定的所有居间义务。

因对法律概念不熟悉，且基于对中介公司的一种信任，买房人一般没有认真考虑就签字了。一旦日后卖房人出现违约，中介公司会以此为由，逃脱其应承担的责任。

8招破解中介买房陷阱

事实证明，魏先生和王先生的遭遇并不是个案。记者调查发现，通过中介购房的消费者大多数为首次置业，并没有跟中介打交道的经验。那么，消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱，从而维护自身的合法利益呢？这就需要购房者了解中介的陷阱，见招拆招了。

首先，查明真实情况。

二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。

其次，留心付款方式。

在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定时应尽可能的对付款方式、首付款日期、尾款数额等做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。与此同时，一定要选择安全的付款方式。

特别提醒的是有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时一般情况下定金是不予退还的，所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。

如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。

第三，确定交房时间。

如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。

因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按时交房。

第四，别让户口困扰你。

买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。

第五，当心维修基金被中介“黑吃”。

很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的账户余额，进行资金交割，户名的变更。

第六，先小人，后君子。

房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费用”的条款应特别注意。

同时，交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。此外，购房者需要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。

第七，佣金如何支付。

签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。

有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。

第八，保留证据。

交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。

《合同法》425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。

最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构（如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等）来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。