对于稳健货币政策条件下我国房地产融资困境的思考

【摘要】2008年以来我国一直实行紧缩的货币政策，虽然2012年货币政策的基调变为保持稳健，但这对房地产行业带来的冲击是不容小视的。目前房地产行业正处于低迷期，融资成本不断提高，而房地产市场却萎靡不振。因此，房地产行业的融资问题在这个时期显得尤为重要。本文从货币政策等宏观经济形势着眼，首先介绍了房地产行业的主要融资渠道，然后分析了如今房地产业融资困境，最后针对各种融资问题提出了相应的应对措施。

【关键词】房地产融资货币政策证券市场

一、引言

房地产开发是非常典型的资金密集型行业，因此其如此快的发展速度必须建立在大量的资金为保障的前提下，因此融资便成了房地产行业的命脉。然而，从2007年12月开始，经中央经济工作会议的决定，2008年将实行从紧的货币政策。从紧的货币政策明显导致房地产商在银行的贷款成本上升，然而当时房价也不断攀高，房地产行业盈利空间不减反增。但是，从2010年下半年起，房价增长明显减缓。2012年1月19日，国家统计局公布的70个大中城市在住宅房销售价格变动中，与2011年12相比下降的就有52个城市。由此可见房价下跌已是一个很明显的趋势。而此时央行公告显示，我国的货币政策将继续保持稳健。在房价下跌的情况下，我国信贷松动并不明显，融资成本普遍偏高，房地产商不得不通过促销等方式来回笼资金，这将严重削减房地产业的利润。

二、房地产行业融资渠道

（一）银行贷款

银行贷款一直是房地产业的重要资金来源。由于我国直接融资门槛较高，银行贷款一直备受房地产商的青睐。银行贷款总额在房地产企业的资金来源中的比重，一直不低于20%。根据2011年年中统计，134家房企长期和短期借款总额达到3690.68亿元，比年初增加了226.37亿元，增长率达到6.53%。对大型房地产开发商来说，即使在金融环境不太乐观的情况下，他们也能向银行筹措大量资金，如保利在2011年年中报表中披露的贷款总额高达528.7亿元。

（二）股权融资

大型的房地产公司可以选择上市融资来获取资金。但由于金融市场瞬息万变，发行股票融资会承担较高的风险，并且对发行单位的各项指标要求严格，所以能够通过这种方式筹资的房地产商比例并不多，越是知名的地产商在股票融资方面更有利可图。截止到2012年初，在沪深A股市场中，有143家房地产公司，其中总市值最低的8.4亿元，最高的达902.7亿元。

（三）发行债券

房地产企业债券是我国房地产企业发行的为了融通资金，并必须偿还的有价凭证。我国房地产公司发行的债券主要是短期债券，但这主要是因为我国企业债券市场发展得并不成熟。随着债券市场的逐步发展，房地产企业发行的长期债券应该日趋增加。

（四）引进外资

虽然如今楼市低迷，但根据美国外国房地产投资者协会的一项调查显示，中国仍旧在全球最佳房地产投资地区中名列第三。如今由于政府的稳健货币政策和对房地产行业的调控，使得各大地产商都对外资引进寄予厚望。但在2012年初，政府监管层明确表示要对外资入注房地产行业加大监管力度，使得引进外资势头有所减缓。

三、我国房地产业融资困境

（一）融资成本高、难度大

在经历2008年金融危机以后，我国的货币政策一直处于紧张状态。根据金融市场一般理论，我国当前金融市场的房地产融资基本情况是比较紧张的。

1.存款准备金率。自2010年以来，人民银行曾11次上调人民币存款准备金率，在2011年6月末，大型金融机构存款准备金率达到历史最高点21.5%，虽然在今年2月24日下调了0.5%。但许多专家认为我国今年的货币政策已经定调，此次只是微调，并不能改变大局，房价下降的趋势不可能再扭转。

2.存贷款基准利率。此外为了抑制信贷额的增长，银行多次上调存贷款基准利率。存贷款基准利率的上调，不仅抑制了金融机构对房地产商的贷款能力，也抑制了房地产商对贷款的需求。迫使房地产商寻求其他的融资渠道。

3.控制信贷量。2011年以来，央行凭借存款准备金率，大大控制了市场的信贷总量。许多专家认为，随着经济增长速度减慢，会导致银行借贷情绪越来越严重。而房地产作为国家重点的宏观调控行业，信贷量从紧是首要目标，甚至连个人按揭回款都非常缓慢。

（二）金融市场不完善导致直接融资困难

我国金融市场起步晚，各种制度、机制建立不完善，使得直接融资的门槛高，成本也高。知名房地产商在贷款相对容易的同时，在资本市场上发行股票、债券也同样比中小地产商容易得多。自2010年以来，我国房地产上市公司在证券市场上的情形惨淡，包括增发股票等在内受到很大冲击。在货币政策的压力下，许多房地产公司都转向证券市场，但稳健的货币政策同样压制了证券市场的活跃程度，这使得房地产行业的融资情形，特别是中小房地产企业的融资情形更是雪上加霜。

（三）政府对外资入注房地产的谨慎态度

2012年初，我国对外资利用的新监控目标为“稳规模、优结构、上水平”。而房地产行业的外资引进则被归入“优结构”的目标之中。虽然在2011年，房地产行业所引用的外资数额较大，与2010年相比有较快的增长趋势，但是在2012年稳健的货币政策和外资监控目标的双重压力下，外资在房地产业的增长势头必然减缓，融资较去年可能更为艰难。

（四）法律法规对房地产融资渠道的限制

房地产企业运作的重要原材料就是土地，而根据银监会的规定，银行开发贷款和信托产品不允许用于购买土地。并且证监会也不准许房地产企业通过IPO和再融资的方式囤积土地和房源。因此，房地产商只能通过自有资金获取土地。在房地产规模日益增大的情况下，自有资金远远不能满足购买土地的需要。因此，缺乏有效的购买土地的融资渠道是房地产行业发展的一个重要瓶颈。

四、房地产行业融资困境的应对

根据以上对我国房地产业的各种融资问题，必须采取有针对性的措施才能有效应对。房地产行业高风险、高回报的特征使得融资问题尤为重要，资金短缺是房地产企业致命的弱点。因此，必须走出融资困境，寻求有效的融资方式，房地产行业才能长远健康地发展。

（一）建立多元化融资机制

我国房地产行业的资金来源中，银行贷款的比重占绝对优势。这就形成了我国房地产行业融资渠道单一的局面。一旦中央银行货币政策的变动将引发融资环境的很大变化，如果房地产行业融资过分依赖于银行贷款，不仅房地产商本身风险较大，还会给银行带来风险。因此，必须通过多元化的融资机制来分散融资风险。所以，必须规范金融市场，加大金融市场的监管力度，促进金融市场的健康发展才能顺利建立起多元化的融资机制。

（二）夹层融资

夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资的风险和回报介于债务和股本之间，它是可以提供形式灵活的较为长期的融资。因此，在夹层融资的条件下，企业本身在制定策略、发展计划方面有很大的灵活性。但是，我国夹层融资发展尚属初步阶段，夹层投资者少，并且结构单一。为此服务的中介机构也很少，并且服务体系并不完善。因此，我国应该尽快建立起关于夹层融资的健全的法律法规，以保证夹层融资能发挥其在融资领域的重要作用。

（三）房地产信托投资基金

房地产信托基金，即REITs,其全称为“Real Estate Investment Trust”。REITs是房地产企业一种创新的融资手段，它通过发行收益凭证筹集众多投资者的资金，并由专门投资机构进行投资管理。REITs可以有效吸收大量的民间资本，改变房地产行业过分依赖银行贷款的融资格局，同是也减轻了银行的经营风险。但是，由于中国证券市场发展并不完善，我国的房地产信托投资基金正处于起步阶段。在2011年4月，我国证监会对REITs进行了严格限制，但这些并不能否认REITs在我国的发展前景很广阔。我国必须尽快建立起相应的完善的法律法规系统，规范证券市场秩序，才能为REITs创造更好地发展环境。

五、结论

我国房地产业的融资问题不仅关系到该行业的发展问题，也关系到整个社会经济的健康发展，房地产业在整个社会的资金链条中占有重要的地位。虽然如今宏观经济环境并不乐观，我国的货币政策为了宏观经济的稳定必须稳健进行，这给房地产行业的融资情况带来了很大压力，但稳健的货币政策并非是当前我国房地产行业低迷的根本原因，相反这更加促进了人们去寻求更多样化的融资渠道，使得房地产行业能够突破瓶颈，健康发展。

参考文献

[1]叶佩娣.金融调控下我国房地产融资新出路——夹层融资.经济研究，2010.9

[2]李玉刚，魏小丽.商业银行介入房地产融资租赁业务路径探索.中国房地产金融，2011年第9期

[3]蒋文怀.房地产融资应实现多元化.中国金融，2011年第10期

[4]万荣.构建中国房地产业的新型融资方式——房地产投资信托基金探析.经济问题，2010（３）

作者简介：曾美娥（1974-），女，汉族，湖南邵阳人，大学本科，四川元瑞投资实业有限公司财务部，会计师，毕业于西南财经大学计统系，研究方向：企业财务管理。