别墅的“战争”

李强

因为与刚需距离遥远，别墅盘一向并不被十分重视。然而近一个月来全国却有大量的别墅项目集中入市，其中青岛以十盘入市创下历史新高。业内人士普遍认为，低迷的市场、高端购房者的缺乏加之别墅盘的集中上市，将激化青岛高端别墅市场的竞争，引发别墅的“战争”。

别墅也降价?

青岛别墅市场，海景、山湖、温泉，集稀缺资源与珍稀地段等优势于一身，在全国范围内独树一帜，实为一绝。据统计，目前青岛别墅存量为2253套，以去年成交总量15845来计算，去化需近两年时间。6月，世茂诺沙湾、麗山国际、长水山庄、璞玉岛、万科红郡、糍海香澜郡、世茂公园美地、保利海上罗兰、龙湖原山、龙湖滟澜海岸叠墅扎堆人市，规模之大创历史新高。之后还有香山美墅、天鹅堡、中海玫瑰庭院等别墅项目集体亮相，加之此前已经开盘加推新品的中建尚溪地、海尔原乡墅等，岛城别墅市场将会迎来供应高峰期。

数据监测显示，2012年1－5月，青岛别墅成交量为472套，同比下降36％，下跌幅度比普通住宅高10个点。成交数据显示，热销的别墅产品为200-300m²联排别墅，这类产品的特点是总价在200-300万元之间，产品设计结构品质高、地段资源也足够稀缺，保值增值潜力大，所以成交相对活跃。

据网上房地产数据，时代城项目自2011年12月开盘以来卖出53套，今年一季度只成交两套，第二季度份略有提高，共成交14套，目前起价1.6万元／m²。龙湖滟澜海岸项目已经开盘5次，每次开盘成交量均不错，经常出现开盘现场抢购现象，2012年2月叠墅开盘，推出36套房源目前已经售出33套，现在推的是叠墅31#、32#、37#、40#楼座房源，均价1.1万元／m²。

据统计，2012年1－5月份，青岛别墅累计成交均价为11358元／m²，而6月份青岛住宅样本均价为9539元／m²，比较之下，青岛别墅产品比住宅总体均价仅高1800元／m²。这足让无数怀揣“别墅梦”的人激动不已。另一方面，也说明性价比高是别墅走量的关键因素，在别墅扎堆开盘加推新品的6月乃至下半年，青岛别墅楼市看空还是不至于，但是能否集体抗住不出现暴降或者地价走量的现象，很值得期待和关注。

各自有绝活

楼市评论员李晓然认为，高端消费人群购买别墅，房价并不是决定性要素。购房者衡量的更多的是别墅的品质、区位、文化以及与身份的相适度等。我们可以看到，在别墅的竞争中，各家别墅均打出区别于其他项目的标志，可以说是各自有绝活。

丽山国际拼服务，打出生态农庄和高端会所招揽客户。青岛宇信置业发展有限公司总经理陈晓光告诉记者：“我们先做了会所、示范区和农庄，在会所里有游泳馆、青岛唯一的室内篮球馆、室外网球场、中西餐厅、健身房等等，投入高达5000万元，每年会所的运营费用也要几百万。这里有三分之二的业主都是在这里置业的老业主带来的。”

长水山庄则以道教文化和中式别墅见长。长水山庄坐落在有“东海仙山”之称的崂山北麓，依山，临湖，亲海。在建筑中融崂山道教“归于自然”之法则。总占地约19万平方米，建筑面积约12万平方米，纯中式别墅群，绿化率32.6％，包含两层四合院及三层类独栋别墅，户型面积在420-615m²区间。璞玉岛主打少海湖和度假概念。项目规划为188栋临少海湖别墅，在项目中引入“内度假”理念，设立SPA、禅室、无边界游泳池等家庭会所元素。

万科红郡则继续以品牌保证，提炼产品的亲和力。万科红郡销售经理龙小玉说：“红郡项目是一个纯正英伦风情的别墅社区，在天津、上海、武汉等6个城市都是别墅市场上的典范，而青岛红郡项目，将是万科在青岛首个与大家见面的城市别墅。”

世茂、龙湖、保利三家汇聚、且同时开盘的小珠山更是成为业内关注的焦点。青岛龙湖原山的位置与小珠山紧紧相连，从前湾港路向西开到路的尽头就到了小珠山脚下的龙湖原山。相比之下，世茂诺沙湾一直定位“山海别墅”，而从区位沙盘不难看出，世茂诺沙湾的位置和小珠山还是有一些距离，天气状况好的情况下山景较为清晰，然而有山景而无坡地还是有所失色。位置更远的保利海上罗兰相比更为低调，一直以来以海景为主打优势，但被问及竟品的山体优势，也会强调项目东侧有小珠山余脉。

区域大比拼

在城市化进展中，别墅是最顶级的住宅产品，加之社会新富阶层的崛起和对生活品质要求的提高，别墅产品的市场需求增大，直接刺激了别墅的开发建设。青岛开发别墅产品具有得天独厚的条件，在幅员辽阔的中国版图上，真正具有山海资源，城市发展完善，气候条件又宜居的只有海南、大连和青岛。海南别墅普遍为度假型产品，自住的很少；大连在自然资源方面比如海岸线的走向和长度以及具体的地理位置方面要逊于青岛，这在先天自然资源对于两个旅游城市的贡献程度也可见一斑。

综观青岛别墅市场，青岛的别墅分布呈现明显的板块特点，不像深圳等城市各个片区都会出现别墅产品，虽然数量上并不集中。目前，青岛成熟的别墅开发片区有市南、崂山前海板块，即墨温泉板块，胶州湾北岸区域和西海岸区域。

市南、崂山前海板块

市南、崂山前海板块的别墅产品一般是城市别墅，该区域的别墅开发是岛城最早的，主要需求是自住，也是目前岛城最高端的住宅区域。除此之外，该片区的别墅产品是城市旅游的重要组成部分，尤其市南沿海一线“八大关”区域，已经成为青岛最著名的城市名片之一。因其历史沧桑、别墅风格的多样等因素，加之地段和海景资源的独特的稀缺性，使得该片区不断被模仿和攀比，却从未被超越。

目前该区域的别墅开发已经趋于饱和，也抬高了该区的房价。该区域在售的项目有海信天悦、海信天玺、石湾山庄2期等。海信天悦项目是麦岛地块最后一处海景房，包含多层、小高层和别墅项目，目前多层和小高层均价都为5万元／m²，别墅价格可想而知。海信天玺项目有别墅和高层两种产品，均价4.5万元／m²。所以，市南、崂山前海板块房价大多2万元／m²以上，多则5－6万元／m²。

胶州湾北岸板块

2007年以来，胶州湾北岸新区在“拥湾发展”政策的惠益下，海湾大桥的开通缩短了该区域与市区的时间成本，胶州湾北部大幅的土地、相比之下绝对占优势的地价，胶州湾——一片青岛楼市忽略的海等因素使得该片区也成为众多开发商攻城略地的战场，卓越、龙湖、世茂、中信、绿城、首创、星河湾、中置国际等纷纷进驻该区，2011年龙湖滟澜海岸、中信森林湖的热销领跑青岛别墅市场更是一个奇迹。龙湖叠墅“6月购房季”推出，率先放出优惠，均价1.1万元／m²上下，该区域还云集世茂玲珑台、青特花溪地等项目，叠墅的动向必将在该片区引发蝴蝶效应。

即墨温泉板块

即墨温泉板块得益于当地温泉资源和滨海公路的开通，使得该区域短时间成为别墅产品集中地，有业内人士总结，该区域别墅项目在售的、在建的、规划的总计超过30个，是青岛最大的别墅群。海尔原乡墅、海信温泉王朝、芭东小镇、青建橄榄树、中建尚溪地、天泰蓝泉等项目分布周边，目前该区域的别墅价格区间为1.7－2.7万元／m²。

其中中建领海尚溪地的别墅项目自2012年年初开盘推出28套房源，目前去化并不理想；海尔原乡墅2期自2011年9月推出108套，目前还有约40套房源，独栋2.4万元／m²、双拼1.6－1.7万元／m²、联排1.4万元／m²，芭东小镇也仅剩6套。

西海岸区域板块

从最开始的崂山西麓到即墨温泉镇再到胶州湾北岸新城，十几年时间，青岛的别墅市场迅猛发展渐趋于成熟。随着城市用地的减少，可开发别墅的地块开发殆尽，山海资源占用、消耗完毕，青岛别墅的发展会遭遇瓶颈，下一个十年，青岛别墅的大盘在哪?

随着西海岸规划的出台，桥隧贯通的先行铺垫，西海岸版图渐渐清晰，扩展西海岸片区也将会是继市南崂山前海一线之后，青岛下一个豪宅区。这在青岛缺少顶级别墅和山海资源消耗、大面积土地利用饱和的背景下，将成为岛城别墅开发关注的焦点。

目前该区域内别墅产品已经初现规模，随着保利、世茂、万科、龙湖等国内一线品牌相继落子西海岸，而且都主推别墅项目，将区域的产品定位层次必然不低，但是多为度假别墅，市场明确但是受众不多，受限购和市场政策影响较大，去化过程必然不短。