“以房养老”地方再试航

王红茹

有人用“60岁前人养房，60岁后房养人”这句话，形象而生动地描绘“以房养老”这一事物。

“以房养老”流行于欧美，2000年被时任中国房地产开发集团董事长的孟晓苏介绍到中国，2003年，经温家宝总理批示后正式推出。在近10年的争议声中，磕磕绊绊一路走来。

在我国公共财政无力兜底所有养老问题的情况下，“以房养老”不啻为解决养老难题的积极补充。这一点几成共识。但到底是什么导致“以房养老”在我国难以有效推进？制度设计缺陷？还是观念顽疾？

中信银行：开机构服务先河

2011年10月9日，中信银行总行推出“养老按揭”。这是一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”。规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。中信成为国内第一家开展“养老按揭”的银行，让“以房养老”进入可操作层面。

老人把房屋抵押后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。目前，该业务正在北京等城市进行试点。

因为是“试吃螃蟹”，中信银行十分谨慎，设置了比较严格的规定和较高的准入门槛：申请贷款人名下至少要有两套住房，养老按揭贷款最长期限为10年，而且贷款也必须用于养老。

客户对这个苛刻的条件并不买账。

中信银行个贷部副总经理刘浩接受《中国经济周刊》采访时表示：“中信银行‘养老按揭所有的都可以做，在全国已经推广开。目前咨询的比较多，实际业务还没有发生，有一些意向在谈。毕竟客户也有一个了解和认识的过程。”

在2005年创立了幸福人寿保险公司的孟晓苏看来，中信银行推出的“养老按揭”产品，只是一个抵押贷款产品，是房屋抵押借款还钱，并不跟老人寿命挂靠在一起。所以，跟他提出的“以房养老”理念，还有一定的差距。

“只有在违约的情況下，老人的房子才会被银行没收。而且银行是按照住房贷款来做的，如果老人活得特别长，比如约定老人20年返还，老人从60岁到80岁就必须还钱，还不了钱老人必须得还房，还房时老人还活着。也就是说，这个老人要是活到90岁就无家可归了。”孟晓苏说。

在孟晓苏看来，真正的以房养老，一定是以保险公司为主体，其他机构如银行或基金公司，可以围绕保险公司发衍生金融产品。“中信是想贴近以房养老，但永远达不到真正的以房养老。只有保险业才有‘大数法则这一说。”

尽管如此，孟晓苏还是肯定了中信银行的做法“有效解决了第二套房的以房养老问题”。

北京：鼓励开展试点业务

2011年10月，北京市民政局《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。

北京市民政局相关人士告诉《中国经济周刊》，“以房养老”还只在概念阶段。他们在规划中也是以探讨的姿态出现，并不是立刻全面推开。具体怎么操作还需要有一个过程，“现在还没有明确具体哪个业务处室来负责这部分内容。”

虽然进展不大，但毕竟这是官方首次提出“以房养老”概念，在中国房地产协会副会长顾云昌看来，研究摸索了这么多年，现在推出“以房养老”的时机已成熟，可以有效缓解我国的养老难题。

首都经贸大学金融学院院长谢太峰也肯定了北京市民政局这一做法，他向《中国经济周刊》表示：“以房养老概念的提出反映出官方对于我国进入老龄化社会后出现的养老问题的复杂性和现实性的认识。”

北京市老龄办也透露，目前正在研究论证以房养老，以及针对企业的相关鼓励措施。据记者了解，北京市老龄办调研处是具体负责起草《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》的部门，该部门负责人郭南方告诉《中国经济周刊》，关于以房养老，他们进行过文献方面的调研，在“十二五”规划中提出“以房养老”，只是老龄事业的一个方面，而这个方面他们也是从鼓励的角度，是基于“十二五”时期老龄事业发展的一个探索。

辽宁：“以房养老”入规划

除了北京市“十二五”时期老龄事业发展规划，辽宁省也在积极尝试开展以房养老试点工作。

已经以文件形式下发的《辽宁省老龄事业发展“十二五”规划》中提出，辽宁省将开展“以房养老”等新的保障制度试点工作。规划是由常务副省长许卫国、副省长陈超英主持起草并经各涉老相关部门和有关专家反复论证修改，最后由省直39个厅局会签的，是辽宁老龄事业发展史上一个具有里程碑意义的重大事件。

以沈阳市为例，目前，沈阳市城乡空巢老年家庭达64%，全市83。6%的老年人拥有自己独立房产权，沈阳市政协老龄工作综合调研组经过调研向沈阳市委、市政府建议，沈阳市应尝试“以房养老”，解决部分困难老人“守着房子受穷”的问题。

针对各地即将开展的以房养老实践，孟晓苏颇感欣慰，他向《中国经济周刊》表示，国家应该对“以房养老”给予三条政策支持：首先是对老人房产交易的免税政策。“比如规定200万以下的房产或300万以下的房产免除交易税。因为抵押贷款也是一种交易，在国外，比如美国规定，13。5万美元以下的房产免除交易税，就是为了保护那些中低收入家庭的住房。”

其次是老人养老领取的基础金应该免税。“不能把这个当做收入，这是保险基本金。”

第三是对长寿老人给予补贴。“保险公司对长寿老人喜忧参半，喜的是成果显著，忧的是承担不起，随着保险的普及和老人的生活水平提高以及医疗保健水平的提高，长寿老人会更多，这个本来是好事，结果谁干好事谁吃亏，怎么办？国家对长寿老人要给予一定的补贴，如果做了反向抵押贷款要给予补贴。因为老人长寿是国家昌盛的标志，但是保险公司不能独家承担。”

补充社会养老应对挑战

老人数量急剧增加，公立养老院严重短缺，成为老年人心头之患。

胡宗良今年79岁，看上去精神矍铄，离休前是国家信访局的一名公务员。他在2011年2月跟老伴一起住进了北京康梦园国际老年公寓。之所以选择养老院，是因为老伴前年9月发现患了老年痴呆症，容易忘事，也曾经走失过。

来这里之前，他打听了北京市的5家公立养老院，每月交3000~5000元的费用。因为费用不高，要入住的老人很多，“低收入的老人都是奔着低价养老院去的，是集体伙食，就这样也挤不进去，现在都满满的，有的排队都住不进去，得走后门。”

相比之下，定位“高端”的康梦园国际老年公寓入住老人稀少，显得有点冷清。

“这里只住了30多个人，价格是高了点，但是很舒适。我和老伴一个月1万多元的离休金够用了。”胡宗良告诉《中国经济周刊》。

私人星级养老院费用昂贵，住不起；公立养老院严重不足，住不进；家庭养老又有诸多问题。住哪里，正成为城市老年人的养老心病。

“从未来看，仅靠政府解决养老问题，难度是比较大的。在政府的社会保障体系之外提出‘以房养老，如果个人有住房，可以作为个人养老方面的一个保障。”谢太峰告诉《中国经济周刊》。

胡宗良对“以房养老”也颇为认同，“在现在情况下实行‘以房养老政策，对很多有房的低收入老人群体还是很适合的。因为我国低收入退休人群比较多，国家现在的政策是要照顾老人，但实际上顾不过来。”