北京演绎租金神话

郝杰

北京商铺租金疯狂上涨已是不争的事实，有预测称不久的将来北京将成为全球租金最贵的城市。

有人说，来到一座陌生的城市，必须看的地方，书店是其中的一个。从一座城的民营书店多寡、品性，可以看出这座城市的文化底蕴。

而在北京，民营书店的影子却越来越少。它们被城市日益发展的商业经济不断驱逐，猛涨的铺租开始令不少民营书店选择了逃离或关闭。风入松，光合作用等独立书店纷纷不堪重负，消失在这座城市中。而在厦门的晓风书屋，租金更是上涨10倍之高。位于蓝色港湾的单向街也迫于压力，选择搬出现有店面。其搬迁的原因是“与所在商圈蓝色港湾的优惠合约到期，回归正常的房租无论如何无法承受”。而在今年，万圣书园租期将至，它是否存在变数？独立书店面临的寒流似乎只增未减。万圣书园的老板刘苏里在电话里不愿多谈租金的事情，只反复强调万圣书园不会因为此事有变化。

成倍增长的租金让民营书店无法喘息，选择逃离。而在城市的繁华地带，租金上涨之势更是迅猛。

涨势未停

近两年来，中国的商业地产租金整体呈现飞速上升趋势，特别是核心黄金商圈的物业租金成本年均增幅达到双位数。以王府井，CBD，西单，中关村等核心商圈最为明显。

王府井商圈一直以最昂贵租金领跑北京商铺市场。例如位于王府井大街上的新东安商场，据租赁部的工作人员介绍，这里的租金情况为一层2800元/平米/月，二层2000元/平米/月，三层是1100元/平米/月。另外还有每月68元的物业费。而新东安商场的租金则是大概以每年20%的比例增长。

不同的楼层和位置会产生不同的租金价格。而位于商场的首层，则是各大国际品牌争相入驻的最佳位置。当然，与之相对应的可能就是成倍的租金。新东安商场的GAP店与首家入驻中国的FOREVER?21，是临街的旺铺。商场工作人员介绍，FOREVER?21占地2500多平米，而租金则要比一层2800元/平米/月的价格更高。

同样位于王府井大街上的东方新天地和乐天银泰百货，也是高档奢侈品商铺的聚集地。各大国际名品都想占据“金街”的有利位置。在东方新天地里，记者发现，商场有很多商铺在进行调整和升级改造，有一些商铺要改变位置，还有一些新品牌会进来，当然更多的还是“opening?soon”。这里的工作人员介绍，各路大牌商家都想要争得一席之地，排队已经排到明年，真可谓是“一铺难求”。位于东方新天地里的欧时力(Ochirly)旗舰店，每年就要上交2000万租金，相当于每月200多万。这个数字足可以解释“金街”的巨大魅力以及租金的疯狂走势。

乐天银泰百货亦是如此。均以高价格的租金傲视整个王府井商圈。

离王府井不远的西单商业区，同样炙手可热。法国老佛爷联手I.T集团定案入驻西单金融界广场，引领更多的国际名品进入中国市场。在西单明珠，新一代这样的商城里，个人想要租一间合适的店铺，大概在7000--10000元/月左右。一些店主表示，这已经是很便宜的价格了。而在大悦城，君太百货这样的高端商场里，租金价格和王府井不相上下，也在2000元/平米/月左右。

7月14日开业的凯德MALL太阳宫店，位于燕莎商圈附近。据凯德商用的相关人员介绍，目前已完成超过90%的招商租赁，吸引约270个品牌入驻，其中多个品牌均为首次登陆北京。而在租金方面，一开始是大概600-800/平米/月，到后期调整后，也会上调租金到千元左右。

逐金地租

其实，商铺租金上涨，不只是最近才出现，去年上半年，就已经出现上涨苗头。

据高力国际发布的2011年二季度北京商铺物业市场报告显示，北京商铺市场平均租金创2009年一季度以来的新高，中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨1.77%。到了第四季度，根据最新研究报告显示，2011年第四季度北京的高端商铺首层租金环比上涨了3.8%。从上涨幅度较大的商铺来看，商业区的首层商铺最为抢手，租金涨势快。

到2012年第一季度，北京中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨3.97%，至795.76元每月每平方米。王府井、金融街和CBD商圈环比涨幅最为显著，分别为13.37%、8.33%和6.97%。王府井仍是北京最昂贵的零售商圈，截止到2012年一季度末，平均租金升至1,683.28元每月每平方米。

2012年第二季度，市场有限的有效供应以及成熟物业的良好商业氛围进一步提升业主对整个租赁市场的信心，相应地也维持了对优质商铺租金水平预期。北京中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨1.63%，至808.76元每月每平方米。东直门商圈最大涨幅，环比增长8.99%，CBD、王府井商圈紧随其后，环比分别增长4.01%和2.60%。

有机构预测，未来5年，国内商业地产租金水平将持续上升。北京将成为商铺市场租金水平升幅最高的地区。高端品牌和零售商的入驻同样带来了“高端”的物业管理和运营水准，在内外因合力作用下，北京在租商铺的品质和租金均会有进一步的提升。

来自中介机构的数据，也印证了租金上涨的疯狂。

根据我爱我家提供的数据显示，建外SOHO大部分店面每平米的租金均价在40美金左右，例如建外SOHO西区的复式商铺，面积340平方米，每月租金8万元。国贸和财富中心的出租价格更是有过之而无不及。我爱我家工作人员表示，需求旺盛是租金上涨的主要原因之一。

商铺租金的上涨是跟顾客消费力、社会经济状况、通货膨胀、市场环境等方面相关联的。但也取决于一个深层次的更重要因素，就是商业的经营状况。如果商家都能赚钱，自然乐意支付更高的租金。而国际品牌在增强，所以它们不惜代价挤走国产品牌。它们在税收方面、商场的扣利、合约的长久性等优势，使国有品牌在这些方面完全失去了竞争力。

但在去年年底，出现了“商铺和写字楼租金倒挂”的现象，相对于运营成熟的购物中心，新兴的购物中心更易出现。记者在华贸购物中心租赁部了解到，目前购物中心二三层写字楼报价16-20元/平米/天。同等位置，二层商铺报价低于20元/平米/天，成交价格在16元左右。北京CBD优质甲级办公楼，租价已经涨至建筑面积13元/平米/天，甚至更高，而北京CBD很多商铺的租金都达不到这一数字。

不管是写字楼还是商铺，商业地产的租金都已经成为了市场上的一块“肥肉”，难怪潘石屹都心动，转型去做“包租公”了。