持续唱衰房地产?

王雨佳

2012终于到来，房地产的末日也来到了吗？

延续上一年的颓势，新年伊始，地产大佬继续“唱衰”，认定降价是2012年的房地产主旋律，可讨论的范围不过是降价幅度而已。其中，中坤集团董事长黄怒波最悲观，认为房价降幅会高达30%。

同时，瑞银大中华研讨会透露的数据显示：2011-2012年度，全国商品住宅的供应或超出需求20% -40%左右。瑞银据此预测，2012年上半年，房价会继续下跌5%-20%，受到连带拖累，国内房地产股的估值也许会再创新低。

各大房企的表现与企业家、专业机构的判断大抵相同：万科在全国范围内降价以回流现金、恒大全国性8.5折降价促销、绿城不断出让项目、招商地产50亿增发撤销……国泰君安的一份房地产研究报告表明，2012年全国房企资金缺口量将达到1.35万亿元。

房地产行业的下滑引得不少专家和业内人士纷纷上书陈词：房地产是拉动G D P的最后一架发动机，政府不应该放弃。他们的理由似乎相当充分：国际形势不佳，中国经济的未来，谁来保障？

什么是合理

2012年的楼市，在降价中开局。

国家统计局发布的数据显示，2011年11月与上月相比，全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个。与10月相比，11月环比价格下降的城市增加了15个，且降价的幅度十分明显。从宏观层面上看，11月全国房地产投资额环比下降2.4%，全国房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间。

房地产行业的基调是：“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。”

尽管，质疑中国当下房地产政策科学性的声音一直不绝，但是，在《英才》记者的采访中，无论专家、企业人士都认定，包括“限购令”在内的诸多地产调控政策，在2012年必然会持续。

诸多争论的核心，集中在中央对于房价的态度。从2011年中的“防止过快上涨”，变为“促进合理回归”。可什么才是“合理”？

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《英才》记者说，“房价上涨的速度低于居民收入增长速度，这就是合理回归的标志。”

根据统计数字，2011年，全国房价环比平均上涨3%，加上CPI的因素，房价上涨的幅度几乎可以忽略不计，而老百姓的收入增长，应该在10%左右。显然，这种情况属于“合理”范畴。

对于“房价大跌30%”的判断，顾云昌认为这不是中央政府想要的结果：“这种跌幅就是大落，不是合理回归，对行业的健康发展有影响。”

“在2012年，中央希望一部分的城市房价继续下降，包括四个一线城市，还有青岛、大连、杭州等前两年房价上涨过快的城市。”中国指数研究院研究副总监何田认为，长期来看，如果房价上涨的幅度能够稳定，不要超过经济增长和收入增长，就是中央认定的合理。

“房地产会出现一个长时间的低迷期，绝对不只是在2012年，其结局也绝对不是价格企稳这么柔软的调控成果。”东方城置地股份有限公司总裁张诚对2012年悲观的形势表现冷静。

不再是支柱产业

“如果限购不放松，房地产价格存在大幅下调可能。这可能是2012年中国经济下行重要风险之一。”花旗银行大中华区首席经济学家沈明高如是说。“中国经济确实不能再沉迷于房地产的支柱作用，但同样无力承受房地产的休克疗法。”

而中国社科院学部委员余永定认为：中国经济2012年最大的担忧，就来自于房地产投资的急剧下降，尽管中国房地产的真实需求仍然很高，但房地产投资占到中国GDP的9.9%，这样的比例实在太高。

同样属于担忧派，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海的答案似乎更加肯定：“房地产调控对GDP会有一些影响，房地产的下行，是必然出现的结果。”

在拉动中国经济的三驾马车——出口、投资、消费中，房地产对后两驾马车都发挥着重要影响。但房地产行业真的对中国G D P起着决定性作用吗？从数据上看，情况似乎远没有那么严重。

一直以来，房地产投资占到固定资产投资的25%。2011年全年，房地产的投资增长速度大概在27%-28%，尚高于固定资产投资增长速度，并未给GDP拖后腿。“但是，从2005—2010年五年来，房地产投资的平均增长为25%。”

何田认为，房地产投资增长速度下降到20%以下，才会对G D P造成一些影响，但并不足以动摇大局。“过去几年，房地产行业对经济增长的直接贡献不过是在6%左右，在经济增长中的比重也大抵如此。”

“至于支柱产业，‘十二五规划已经圈定了新兴战略性产业，房地产并不在列。”北京师范大学教授钟伟暗示，在中央政府眼里，未来，并不会指望房地产拉动经济。

房地产行业增速放缓，直接影响到的是地方政府。

中原地产的统计数据显示，2011年1-11月，全国130座城市的住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元，同比降幅达30.5%。要知道，土地收入占地方政府财政收入的七成。而在中国经济版图中，地方政府又一直扮演投资主体的角色。

自2009年以来，地方政府通过自己的融资平台，投资金额达数万亿元，如果没有强大的资金支持，地方政府的负债将是未来中国经济的重大隐患之一。一个可见的事实是，银根与土地财政的双重紧缩之下，地方政府融资平台的能量继续减弱，政府主导的基建投资遭受重创，截至2011年，全国地铁负债达1万多亿。

“GDP增长2012年回落是肯定的。各地方政府必须接受土地收入减少的局面，像原来那样大规模的投资也是不能继续的。减少那些低效率的工程，对经济长远发展，也是好事。地方政府，基于政绩、官员的私人利益上的项目，应该停止了。”曹建海如是说。

而对于更加耸人听闻的“地方政府破产说”，张诚不以为然：“地方政府怎么可能会倒台？地方政府不是市场化环境下的财务单元，在政策的帮助下，它完全有能力寻找到其他财政收入来源，足以替代房地产。”当然，张诚也同意这会经历一段痛苦的过程，但可以看出，今后地方政府会逐步减少对土地财政的依赖。

“房地产始终是宏观经济的一枚棋子，要拉动经济，要你冲你就冲；经济过热，不需要你了，就把你按住。房地产始终摆脱不了这个困境。”顾云昌的观点意味深长。

而张诚更说出了背后的基本逻辑：“中央政府绝不能允许房地产行业绑架国民经济。”

房企的2012

“开发商早就应该放弃不切实际的救市幻想，接受房地产行业的调控。现在的地产企业必须在这个环境下生存。”张诚态度坚决。

千般辛苦，万般困难，但整个2011年，万科、保利、恒大、华润、中海等全国排名前十的开发商仍然提前完成了年度销售任务。

耐人寻味的是，表现最好的万科和恒大，共同点都是扎根二三线城市，中低端项目比例高，提早降价以加速资金周转；而表现欠佳的金地和绿城，则是深耕独有区域，主打中高端项目。

由此看出，前一阵营的策略，似乎成了目前经过实践检验的“过冬”策略：现金流大于利润率；加速卖楼、不留存货；谨慎买地……而万科总裁郁亮一句“房地产告别暴利时代”，也代表了大多数房企的心态。

在SOHO中国董事长潘石屹看来，2012年房企头上的两座大山：一是限购、二是保障房。但是，他认为放宽存准金率，以及“定向宽松”的态度，对房地产行业是某种程度上的利好。实际上，货币一旦流出，所谓的“定向”就是不可能的。

“2009年，4万亿元经济刺激计划启动后，有关部门称，一分钱都没有流到房地产业里。但其实，房地产行业是4万亿元经济刺激计划的最大受益者。信贷资金一经贷出，会在经济实体内循环流动……2012年，房地产业显然会成为最有可能吸纳大笔资金的领域。”

与潘石屹的观点对立的，大有人在。“2012年的货币政策很关键。现在存款准备金率21%的水平，是历史高点，过去很多年，一直是在15%的水平而已。这对商业银行影响非常大。”何田的看法比较悲观，“2011年，央行发布的数据，新增开发贷同比下降60%，新增按揭贷下降40%。今年会好一点，但是没法回到2009年的水平。”

2011年底，任志强等开发商用数据告诉《英才》记者，开发商的资金状况没那么糟。但是，接触了众多中小房企的盛世神州房地产投资基金董事长张民耕对《英才》

记者说，中小房企的情况很不乐观。“开发贷国家严控之外，银行自身的放款额度也受到严格管控，本该放给房企的购房按揭贷同样遭到无限期拖延。”

“今年，房地产业产能过剩、供大于求的问题其实很大，过去从来没有这么恐怖的情况。”张诚指出了他眼里整个行业最大的风险。

在房地产业飞速膨胀的2009年和调控开始的2010年，房地产投资一直高速增长，这两年的住宅用地出让规模都达到8亿平方米以上，去年的全国住宅用地出让也超过了9亿平方米。其容积率即使是2，这三年整个中国就有超过50亿平方米的住房供应了。而去年的住宅成交量仅在9亿平方米。