新业广场 汇聚城南新亮点

李艾

分钟寺阳光新生活广场总建筑面积约为5万平方米，商业经营部分采用品牌专卖方式，配合国内外知名服装服饰品牌，融入餐饮、娱乐、儿童天地、生活配套等多种 生活元素。分钟寺商圈的人口数量预计将达到60万人左右，辐射范围可达方庄、亦庄等区域，消费人群拥有强大的购买力，为商圈发展提供了有力的支撑。

新业广场华丽蜕变

分钟寺新业广场的前身是超市和家居建材卖场的简单组合，去年经过重新的定位改造焕发出了新的活力，项目的建筑外观极具现代品质、中庭天幕富有感染力、店面设计充满动感、购物环境开放舒适。入驻品牌包括华润万家大卖场、星美国际影院、UNIQLO、苹果体验中心、屈臣氏、苏宁电器、必胜客、肯德基、博士蛙、呷哺呷哺、Only、Vero Moda、Jack&Jones、Selected、艾格、吉野家等众多消费者耳熟能详的知名品牌。

阳光新业地产股份有限公司总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿作为全面负责阳光新业集团18个商业项目的经营管理的专业人士，在接受本刊采访时说到，随着城南人口数量和结构的变化，消费需求不断扩大并提升，虽然近期大型商场不断进入，但在城南快速发展的大趋势下，城南居民的商业需求远未得到满足，作为业界领先的商业地产企业，阳光新业愿意和广大商业地产企业一道共同努力为广大商家提供更专业、更具人文关怀的商场管理服务，为城南居民提供更舒适更时尚的购物休闲环境。

分钟寺新业广场的优势除了地理位置好和交通便利外，更重要的是对于消费者需求的准确把握和定位的精准。分钟寺新业广场在整个城南商圈都颇具影响力和竞争力，它的成功开业也导致刚刚上演的城南商战大戏进一步升级。事实也证明了业内人士的看法绝非虚谈，比起有些购物中心开业初期入驻率不足60%的惨状，分钟寺新业广场100%的入驻率的确是骄人的成绩。去年7月8日开门迎客后的两周内，工作日客流都稳定在4万人以上，假日客流在5.5万人以上，对于体量5万平米的商业项目而言非常可观，也大大超过了开业之前很多人的预期。李总认为，分钟寺新业广场切中了城南商圈缺乏综合性购物休闲广场的要害，满足了城南居民追求新型生活方式的需求，阳光新业在京城的拓展获得了成功，这种根据市场发展情况不断升级调整焕发商业项目新的巨大活力的操作方式和能力值得关注。

李睿介绍，阳光新业相继在北京、天津、西安、青岛、沈阳、郑州、成都等城市推出阳光新生活广场、新业广场、阳光新业中心，满足不同人群的消费需求。 目前，公司已在全国持有或管理26个商业地产项目，商业总建筑面积超过150万平方米。李睿说：“目前国内的购物中心包括社区型购物中心、区域型购物中 心、城市中心型购物中心三类，而随着我国城市化进程的推进，以上三种商业形式将成为未来的主要商业业态。北京市场是阳光新业商业地产布局的重点之一，目前阳光新业的三类商业项目中的二类都已落户北京。”阳光新业已在北京市场搭建起商业舰队——西四环阳光新生活广场、通州阳光新生活广场和分钟寺阳光新业广场。

对于分钟寺新业广场的盛大开业，商圈内居民充满了期盼。李总告诉我前些天与一位顾客的交流让他深感欣慰，家住成寿寺路某小区的一位女士告诉李总，由于小区附近缺乏购物中心，每逢节庆日子，他们一家三口总是驱车到北边、东边消费，非常耽误时间，“周围没有综合性的商场，有了新业广场买东西方便多了，遛弯过来十几分钟，逛逛超市，买买衣服，有很多吃饭的地方，也有给孩子玩的地方，逛着特舒服！”的确，顾客的满意是对商家最大的鼓励。

为了分钟寺阳光新生活广场的顺利诞生，李总把更多的时间倾注在这里。虽然已经在总经理之位，他仍然不断学习充实自己。平日里，李总为人谦逊，热爱生活，有着不竭的动力。而工作中即现严肃、理性、果断的商业作风，能高效调动各部门配合，让突如其来的问题迎刃而解。李总很赞同一句古话“得人心者得天下”，他认为，要想带好团队，工作中以身作则是作为一个公司领导人最起码的修养和素质，生活中与同事以朋友身份相处，给予更多的关爱。久而久之团队之间有了一种默契和融洽的相处方式及向前的动力。

李总眼中的商业地产

曾任北京天恒置业集团北京天恒瑞海物业管理有限公司市场部经理、副总经理的李睿从2006年至今，历任阳光新业项目经理、运营总监，招商副总经理，北京瑞景阳光商业管理公司总经理，集团总裁助理。凭借着多年商业地产的从业经验跟我们分享了许多他的独到见解。

近些年来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”布局商业地产的步伐。如国内实力开发商保利、金地、万科等先后宣布了自己的商业地产开发计划和目标。崇文门成就北京新地王、CBD二百亿的出让总额让人叹为观止，商业地产可谓火热异常。但是，商业地产新老混战，看似百家争鸣的情况，背后却潜藏着巨大的风险。

商业地产新老混战，看似百家争鸣，但商业地产表面光鲜的背后，却隐藏着许多问题。“那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。”李睿总经理认为，目前商业地产貌似火爆的现状，对行业的健康发展来讲并不一定是件好事。

李睿告诉记者，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状情况存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身就融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。“目前的招商环境已经比较困难了，某些项目为吸引商户甚至出现极低租金和免租、免物业费的现象。”

老牌开发商积极应对

然而，商业地产如何避免危机，走出“恶性竞争”的怪圈呢？李睿认为在目前商业地产的割据战中，为避免危机、最终取胜，开发商采取了各种不同的策略。以万达为代表的大佬级商业地产开发商，走的是快速、规模扩张路线。万达广场的扩张从未停止，而且有愈演愈快之势。而首创芭蕾雨奥特莱斯、宝龙等新秀也在紧跟老大们的步伐。“越大越大，越强越强，资源正向龙头企业快速聚集。兼并加速，资本与土地规模成了制胜的关键。” 李睿说。

相比前几位大佬，同样是资深商业地产开发商的阳光新业，则更趋于稳健。这家在商业地产不温不火的时候搞出大动作的企业，却在当下显得格外谨慎。“正因为现在的商业地产太火，未来一些项目肯定会出问题。所以我们在拿地、扩张的时候，就更要谨慎。”在目前商业地产的割据战中，对于老牌商业地产开发商来说，在商业地产开发和运营上保持谨慎，未免不是一种以退为进的策略。

对于以上两种战略，李总表示：商业地产发展无定式，每个企业的战略不同、发展阶段不同，那么它在开发商业地产时，则需要根据自身情况找到适合自己的模式。