唱空中资房企,评级机构又在“托市”?

孙维晨

5月下旬，标普和穆迪又对中资房企提出“警告”。标普报告显示，2012年初，中资开发商面临的局面是今年到期的债务规模处于高位且流动性遭到削弱。

穆迪称，该公司最新进行的压力测试显示，该公司予以评级的29家中国房地产公司中11家现金流状况疲软，而2011年12月这类公司只有4家。

频频唱空所为何？

这不是第一次了。自从中国开始房地产调控，境外评级机构的“达人”就从未停止过对中资房企评级的唱空。

2011年初，穆迪就曾发布报告，将中国房地产业的信用评级展望由“稳定”调整为“负面”，认为中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境。

2011年6月15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6至12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。

同在去年6月，摩根士丹利也发布中国房地产市场研究报告，认为三季度中国内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

“再融资风险”，“偿债压力”，“调控不放松”，境外评级机构总是揪住这些“小辫子”不放。

穆迪认为，其评级的29家中国房地产开发商，今年年底前到期的短期债务总额为人民币1590亿元，较其于2011年12月进行压力测试时增加23%。这一局面将给房地产开发企业的现金流及流动资金造成进一步压力。

标普评级的30家内地开发商中，截至去年底时，于一年内到期的债务按年增加57%，至1560亿元；同时现金却减少12%，至1760亿元。标普认为“今年将会是考验逾8万家中国开发商生存能力的一年。”

给外资进入铺路

来来回回，“钱的压力”是境外机构老生常谈的话题。而唱空背后，又夹杂着外资进门的脚步声。2011年前5个月，商务部统计，外商投资中国房地产金额达266亿元，同比增长57.3%。今年1—4月，外商投资房地产金额为222亿元，同比增长62.3%。

阳光100集团高级副总裁范小冲对《中国经济周刊》说：“再融资风险和偿债风险都存在。”他说，但房地产企业只要降价就能迅速得到回款。“毕竟中国房地产市场目前是人为调控，只要项目降价，持币待购者就会迅速跟进。房企完成资金回笼并不是问题。房地产信托等融资渠道也依然有效。”

根据中原地产市场研究中心最新统计数据，今年5月21日—5月27日，全国54个典型城市成交量为4.9万套，5月累计成交量已近20万套。

中原地产研究总监张大伟对《中国经济周刊》说：“从1月—3月看，中国房地产市场确实较为悲观。但现在的情况不同了。”他表示，从3月下旬开始，“存款准备金率等金融数据的改变，以及对首套房贷款利率的优惠使得大量刚性需求成为交易主力。”

范小冲认为，“以价换量”的做法是当前房地产企业的理性选择。而一位刚刚从某外资房地产投资基金离职的港籍投资负责人告诉《中国经济周刊》记者：“评级机构唱空背后，不排除为外资进入中国房地产市场造势。一些境外投资机构一直在寻找合适的项目和企业收购，而且大型企业一直都十分看好中国房地产市场。”?