综合体泡沫

张晓玲

近两三年来，城市综合体是房地产行业的最热词，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

有数据显示，各地纷纷上马的综合体项目，总量已有上千个之多。苏州规划、在建设及完工的综合体达25个；杭州号称要打造大小城市综合体100个；上海则宣称2011年至2013年，将新增50多个城市综合体项目。深圳市在建和规划的城市综合体项目多达16个；而东莞这个三线城市，在建和拟建的综合体数量，达到了20个以上。

易居中国统计显示，2011年至2015年，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。

庞大的城市综合体，单项投资少则数亿，多则数十亿元。资金将如何筹集？

首先是企业一部分自有资金，其次是商业地产不限贷，有银行信贷支持；还有就是政府给予一些补贴，变相鼓励。而最大的资金来源，是城市综合体中的商务公寓等住宅产品销售，虽然产权只有50年，但因为不限购，可以有效变现回款。不过这种将商场和写字楼分层或分单位出售的散售模式，很容易让综合体的招商、运营难以为继，继而演变为“黑洞”。

此外，二、三线城市受到市政建设、交通便利以及生活、商务的配套成熟度等的影响，在未来的吸纳量方面遇到阻力，并影响物业的价值回报。

支撑城市综合体的要素，包括所在城市（区域）的经济水平、产业布局和居民的消费能力等，虽然这些因素都有成长性，项目建设也需要时间，但它们之间均有一定的配比度，开发商如果没有详尽科学的事前调研，后患无穷。

以东莞为例，之前失败的城市综合体华南Mall，建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，但建成后却遭遇了人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等各种问题，甚至在其营业两年多后，实际开业率却不到一半。东莞城区目前几个城市综合体都有不小的商用物业空置，竞争压力很大。

各地蜂拥而上的综合体，与地方政府在楼市调控高压以及城镇化战略之下的供地节奏直接相关。

过去两年，楼市调控限购、限贷，住宅产业萎缩，土地市场低迷。而商业地产尤其是城市综合体，被认为既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题，于是，商业地块出让比例大幅增长。很多政府供地都要求30%的住宅、70%的商业。

东莞正是典型的例子。该市国土部门数据显示，近三年来，在新城市化理念支撑下，东莞虎门、厚街、长安等镇大幅加大了商业性质的土地出让，单做住宅的开发商难以获取土地资源。

以中国的建筑业水平，城市综合体要建起来非常快，但作为商业地产的运营管理却刚刚开始。如果不顾当地的产业吸纳和消费能力，盲目发展综合体，留下的便是没有人气的钢筋水泥体，鄂尔多斯和温州就是现成的例子。