房产信托 火爆背后也藏有隐忧

吴辉

近年来，一提起买房和卖房的话题，买房人和开发商都很纠结。买房人纠结的是楼市虽然有调控，但房价并没有实质性的降多少，以目前这个价格，多数人连首付都付不起。

而开发商郁闷的是，因为政策以及宏观调控的限制，银行贷款的闸门关住了，卖房的成交量也少了，开发商的资金缺口亮起了“红灯”。在地产商告贷无门之际，以信托方式发行的信托计划成为开发商的救命稻草，相比民间高利贷的高利息，信托的成本还在开发商可承受的范围之内。如此一来，开发商借助信托公司竞相推出各类房地产信托产品，使得信托投资这两年异常火爆起来。

日前，中国信托业协会发布的数据显示，截至今年二季度末，信托资产规模已增至5.54万亿元。而在2006年，国内信托业资产管理规模还只有3500亿元，这几年，中国信托业几乎每年以1万亿元的规模快速增长，不可谓不凶猛。

而在各类型的信托产品中，房地产信托占据了半壁江山。据用益信托工作室不完全统计，2011年全年共发行了1003只房地产信托产品（含保障房），发行规模为2864.1亿元，占据总发行规模的35%；2012年上半年发行了36只房地产信托产品，发行规模达88.3亿元，占据总发行规模的23%。

发行渐显低迷

风风火火的房地产信托，当前正进入了一个低谷期。

据统计，一季度房地产投资信托产品新成立28只，发行规模为34.7亿元；二季度新成立8只，发行规模为33.5亿元；三季度仅仅新成立9只，发行规模为16.15亿元。

三季度中，房地产信托行业渐显低迷，无论是发行量，还是发行规模，都有一定幅度的下滑。如9月只发行了2只产品，低于8月的3只，也低于7月的4只，规模也从7月的3.8亿元降至9月的2.8亿元。

兑付高峰来袭

从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付高峰期。

数据显示，今年7、8、9月已经迎来房地产信托到期高峰潮，兑付数量达122个，兑付规模达439.5913亿元。明年上半年，将是房地产信托兑付的顶峰，半年到期规模超过了1000亿元。

个别产品现风险

经历了两年多的快速发展，房地产信托行业到了需要大规模集中还债的时候。由于房地产正面临史上最严厉调控，市场风险不断显现并加剧，房地产信托面临集中兑付风险。

普益财富认为，房地产信托行业整体风险可控，但需防范个体风险。部分信托公司不看好房地产后市，为避免到期难以兑付的情况出现，上半年多只房地产信托产品提前终止、清盘。据不完全统计，2012年初迄今，约有50只房地产信托提前清盘。

与此同时，个别到期的房地产信托产品则延期兑付。虽说有“刚性兑付”，房地产信托不能兑付的情况不会大规模出现，但是个别信托产品仍面临兑付风险，而提前终止和延期兑付也都给投资者造成了一定的损失。

今年以来，房地产信托被曝光的风险事件还只有一例，即华澳信托为实德系发行的“长信2号”兑付风波，由于信托计划的一再延期，华澳信托起诉了大连实德。但这起案件并未如期在法院开庭，双方当事人已在庭外和解。同时，华澳信托内部人士透露，“长信2号已正常清算完毕，没有任何风险。”至此，这起事件告一段落，没有出现真正的违约。