银行扳倒开发商?

王雨佳

一贯强势的房地产商，终于承认“被打倒了”。

“房地产商，现在不仅是灰头土脸，而且是被打翻在地，再踩上一只脚，永世不得翻身。”华远地产董事长任志强在凤凰网年会上如是说。

在2011年底万科总裁郁亮抛出“2012年的策略是过冬”之后，各大主流房企2012年的销售目标似乎正体现了各家的心态：没有大幅下调，但比起前些年的高歌猛进还是谨慎了许多。与此同时，主流房企的供应量锐减、销售显著回落，房企拿地愈加谨慎……

一切的迹象都表明，大房企“过冬”，而中小房企却有了另起炉灶的想法。截至2011年底，内地126家主业含房地产的上市公司中，已有13家公司进入矿产行业。而一直主打“精品”的星河湾，也另辟蹊径，高调宣布进军白酒业。

这一切，让人不禁要问：房地产融资环境到底有多恶劣？

银行惹的祸？

究竟，房地产行业的资金在哪个环节被卡住了？

在调控一年房价仍居高不下的2011年年中，多位专家曾告诉《英才》记者，对地产商影响最大的政策是限购令。销售低迷导致了房地产商融资根基的丧失。

在强势的调控政策之下，至少目前，地方政府为了放松限购令的种种努力，仍然没有成功。“芜湖事件”就是一例。2月9日，芜湖楼市新政规定：2012年全年，在芜湖市区买房，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积，根据不同的面积，财政部门给予50-150元/平方米不等的购房补贴。但3天后，芜湖市暂缓执行该政策，新政夭折。

任志强给《英才》记者分析：“现在，开发商手里至少还有2万亿的现金，得不出整个行业资金断裂的结论。只不过情况不均衡，有的企业好，有的企业很差。去年整体是7.6万多亿的开发贷，比2010年少了7000多亿，恰恰说明银行信贷不能保证中央提出的‘扩大有效供给。”

根据中国指数研究院的数据，截至2011年三季度末，沪深上市房地产企业平均净负债率由2009年底的36.4%攀升至65.5%，已达多年来的较高水平；平均资产负债率也达到67.3%，稳中有升。“房地产公司短期内虽存在风险，但长期来看，基本面并没有出现大的变化。”中国指数研究院研究总监蒋云峰告诉《英才》记者。

限购令的不利因素被放空之后，是什么因素导致房地产市场的资金进一步紧张？

在任志强看来，房地产出现的真正拐点都是银行惹的祸：“真正的销售下滑，就是在去年9月银行提高个人信贷到1.1倍后。个人消费信贷远远比限购更打击市场。这个政策掏空了人们的钱包，使低收入家庭没有能力买房，相当于提高了24%的房价。”

以往，地产商们往往痛斥政策，指责政府操纵市场，要维护市场经济的基本秩序。而如今，调控政策不再是他们的靶子。顺次走上这个位置的是银行。在“中央和地方博弈论”之后，新出炉的是“中央和银行博弈论”。持此观点者表示，住建部和央行三令五申，要商业银行给予首套房贷支持，但是银行不听，一味追求更高利润。

从去年底到今年初，“银行压着按揭贷不付给地产商”的声音就在业内十分普遍。而任志强对此的描述是：“卖一套房子，房企只能拿到首付款，其余大部分要在6-8个月之后才能拿到，这对市场是破坏性的。”言下之意，即便房企降价卖房想回流现金，回款速度仍因节流而周转缓慢。

林达集团董事长李晓林更加干脆：“如果有些房企倒了，也是银行推倒的。做金融比较有尊严。我们现在打算成立一个中国建华银行。”

住建部政策研究中心主任秦虹这一次也站在了开发商一边：“货币政策对市场的影响，超过了房地产调控政策。”

股市融资堵塞、地方政府无力取消限购、信托成本高企、销售下降……2009年起，不少房地产商进入了地产基金行业，“现在的形势下，基金也不好做。养老地产、商业地产、文化地产、旅游地产之类的烂项目根本不能碰，都是资金炒作起来的概念。”某地产基金公司总经理告诉《英才》记者，“住宅地产，只要一个公司有项目在手，一般都不找基金入股，他们没有那么缺钱。”

耐人寻味的是，2012年春节前后，部分之前将首套房贷利率上浮的银行多数已经调整到基准利率。这似乎为2012年的楼市又增加了一些变数。

房企改行

根据今年1月公布的销售数据，各家主流房地产公司的销售额环比下降都在50%以上。截至2011年12月底，中原地产监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米，同2011年5月底相比，标杆房企的库存量增加约7成，库存压力大增。

但好宅网主编陈宝存对《英才》记者说，“2008年底到2009年初，曾有媒体报道说，存量房需要消化36个月，但是从2009年3月开始，仅半年存量房就都消化掉了。如果政策稍有松动，情况会更不同。”

可是，在“十二五”规划中，政府将平均经济增速从“十一五”规划的7.5%降至7%，无论是地产商、学者、官员都口径一致：政策必然会持续。没有人怀疑，2012年会是房地产的冬天。

不过，房地产商的“过冬模式”则各有不同。

对于主流房企而言，降价已是共识，其中的急先锋首推恒大。1月数据显示，恒大地产在合约销售额同比下跌77.3%的同时，合约销售面积环比增长110%。之后，恒大力推“十亿元大优惠”，优惠范围遍及全国。

一贯以“精品”自居的绿城，在卖掉了一部分项目回收现金之后，开始“抓销售”。宋卫平称，2012年给自己及其办公室共3名成员定下的销售目标是3亿元，宋因此被业内称做绿城的“首席销售”。

主流房企们忙着降价卖房，而中小房企则忙着寻找新路子挣钱。

在13家进入矿业的上市房企中，还包括华业地产（600240.SH）、中弘股份(000979.SZ)等房企。

有观点认为，上市房企“改行”多选择矿业，原因之一是房地产行业和矿业有共同属性，如拿地和取得采矿证都是与国土资源部门打交道，两个行业都需要庞大的资金量。

近一年多来，地产股的行情一直低迷，而涉矿题材股票则受到追捧。华业地产自去年3—9月涨幅超过100%，而同期大盘指数下跌了近20%；万泽股份（000534.SZ）、绿景控股（000502.SZ）均因“进入矿业”的传闻而出现过连续涨停。

“我们转型去做其他业务，主要是根据我们公司发展阶段和战略的考虑，分阶段寻找适合自己的利润增长点，和房地产行业的变化无关。未来，我们将不再是以房地产业务为核心的公司。”中弘集团董事长王永红对《英才》记者说。据公告，中弘股份拟用自有资金6000万元收购仁源投资所持鑫兴矿业49%的股权，还拟收购中弘卓业持有的北京中弘矿业投资有限公司61.54%的股权。

“部分开发商进军地产之外的产业，直接的结论就是他们资金还不是很紧张。用句时髦的话说，他们的资金是完全HOLD住的。”蒋云峰同时提醒，目前中国经济中很多传统产业都进入成熟期，没有很高的利润，而能源资源产业，比如矿业，利润较高。如果房产商没有相关方面的优势，就必须认识到这些产业高利润下的高风险。