2012我们该不该买房

王奇

在专家普遍看跌，相关控制政策未见动摇的背景下，

2012年的房地产市场是否会出现大的拐点?

面对有所松动的房价，老百姓是不是该出手买房?

你见，或者不见它；房子就在那里，不悲不喜。你念，或者不念它；房子就在那里，不来不去。

面对2012年房价，或许这首改编的《见与不见》形象的说出了楼市的现状。事实也是这样，购房者早已看好的房子就在那里，纠结的只是购房者的心态。

32城继续限购七成专家认为房价下跌

限购政策是打压房价的利器，2012年房价会不会继续下跌，关键就看限购政策。中原地产市场研究部的统计数据显示，截至2011年年底，在执行楼市限购的46个城市中，已经明确表态继续执行限购的城市已达32个，而至今尚未明确表态是否继续执行限购的14座城市主要分布在中西部地区。

这也表明，在关注度最高的北上广地区，今年继续实行限购已成为板上钉钉的事实。而日前在某次论坛上对百位经济学家、企业家进行调查的结果显示，69％的人认为，房地产2012年将会是小幅下行的趋势，11％的人认为会是大幅下行的趋势，还有小部分人认为在宏观政策改变时，会有上涨。

但看跌房价的标志性事件，还是看空房价的代表人物“空军司令”侯宁在去年年底放出的“2012年北京五环内房价会下降50％”的豪言。另一位代表人物房地产独立评论家牛刀也认为，房地产上涨的货币与人口两大要素已不复存在，房价将跌回2008年的水平。

众多的信息已经显现出，2012房价下降的可能性很大，但如果想趁着这个时机抄底炒房，恐怕不是那么靠谱。不过，对那些刚性需求购房者或许是个好时机。

刚需购房者或许逢时

28岁的赵刚准备和相处了两年的女友结婚，从去年就开始关注房价。今年他刚刚符合北京市的购房条件，但目前的房价让他有点迷茫：“主要还是钱的问题。我们是自己住的，肯定会在这两年买，但还是想买得稍微便宜点。”

赵刚目前的购房心态，正是众多正在观望的刚需购房者心态的一个缩影。

而近日被媒体广泛报道的“房企债务偿还高峰2012年到来万亿债务倒逼降价”，或许也在预示着在不久将来，实实在在的降价成为可能。

“要是真的降了，我也就买了。反正未来再卖的可能性很小，房价未来的涨跌都和我没多大关系。”赵刚告诉记者。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，如果是一些优质楼盘，或者是一些比较知名的开发商开发的楼盘，定价合理的话，购房者已经可以入市，不必过于等待。“不动产是有区域性特点的，一个区域里房子卖掉，就很难再买到合适的，有个时机问题。所以，如果遇到合适的房子，比如价格合适，居住出行方便，而且有购买能力，还是要适时出手。”有关专家表示。

一位房产媒体资深编辑也抱有相同

的看法：“在北上广的一些地区，对于一些开发商为了回笼资金而降价销售的楼盘，略高于成本价或低于成本价的房子，在今年购买，性价比都是很好的，而指望开发商低于成本价销售，可能性很小。”

具体购买时点还要看需求

“2012年会是房地产商比较难过的一年。反过来看，当然是购房的好时机。”某房地产经理人俱乐部负责人表示，目前各楼盘的优惠是普遍存在的，但谁都很难给出一个最佳的购房时间和地点。

青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟表示，这是一个策略问题。如果急着住，任何时候买都不吃亏，都有买的道理。如果不是特别急着住，要看准时机再买。另外，购房者对房子的选择要多元一些。比如原本要在某区域买房，但该区域房源稀缺，房价不变；而其他区域房价降了，这也是可以考虑的。

“如果一直不买房，同样有机会成本的问题，未来有许多不可预期的情况，比如推出新的税种，增加持有成本或购买成本等。也可能错过最佳的购买时机。具体的购买时间点还要看需求。”有关专家建议。

不着急者可以等等看

准购房者、市民刘先生却有着自己的精打细算。他较为关注的小区，一些新盘单价已下降了一两千元，一套原价100万元的房子，现在已下调至90万元，降价10万元。

不过，刘先生算了另一笔账：从表面上看，现在买房子确实是便宜了，但是贷款成本提高了。贷款60万元，贷款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，执行4.93s％的利率，每月需要还款3938元；而按目前银行上浮10％执行7.755％的利率，每个月则需要还款4920元，较之前每月多还利息1000元左右，20年就要多出20多万元。这样算来，房价并没有降。“所以，我个人感觉如果贷款政策还这么下去，买房计划还要再等一等。”刘先生说。

对于房地产市场的去泡沫化，也有专家表示，调控效果已经逐渐凸显，但到泡沫的全部挤出，尚需时日。对于那些不着急购房者，可以再等等看。

链接牛刀：房价将跌回2008年水平独立评论家牛刀在某论坛上表示，房地产上涨的货币与人口两大要素已不复存在，房价将跌回2008年的水平。

牛刀认为，根源在于2008年底的4万亿元救市措施。4万亿元加上2009年的9万亿元新增贷款，13万亿的货币助推了房价。这两年，央行大幅度回收货币，以调整存款准备金率的方式回收货币。央行多次上调存款准备金率，是主动刺破楼市泡沫的行为，也许比泡沫自己破灭危害要小得多。

房价上涨的另一大基础是人口。牛刀认为，进城人口越来越少，楼市新增面积越来越大，房市已进入供不应求局面。每年由农村进入城市，需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工。按两人一户来算，不到2000万户。还有每年新增的400多万大中专毕业生，约合200万户。两项相加共2200万户，每户按90平方米算，共计19.8亿平方米，而近几年仅北京上海广州深圳四个城市每年新增面积就达8500万平方米，加上全国其他城市，开发面积不少于20亿平方米。只要房价一下降，这些房子全得吐出来，供过于求的局面很快就会形成。多重因素叠加之下，房价将会打回2008年。