房产税改革的意义

贾康

“十二五”期间中国地方税体系要抓住机遇、尽快打造。将来其中一大支柱就是现在上海、重庆已经先行先试、在不动产保有环节征收的、被称之为房产税的不动产税或房地产税。以后在中国叫什么名字不太重要，实质内容就是从过去形成的物业税的思路，推进到现在以房产税名义来启动这个改革。它引入了两个非常关键的制度因素：第一，对于一部分消费住房也要用这个税来覆盖；第二，这个税的征收，是在保有环节评估税基之后年复一年地实施。这两大制度特征就使这个税具有了国际上可比较的不动产税、房地产税或美国人所称的财产税的特征。在中国它显然是以后要提高“直接税”比重的第一序位的改革任务（财产税里还有遗产税、或称遗产和赠与税，估计“十二五”期间在工作层面尚很难提起。但作为研究者，我的主张是“十二五”期间至少要研究它，虽然估计在可以预见的将来还不要指望它）。中国的财产税制度不建立是不行的，中国的市场经济没有一个像样的财产税制度框架是不过关、不够格的，这是一个全局性的配套改革问题。

这个税种对于财税配套改革的直接意义是它可以成为地方税体系中的一个主力的、支柱型的财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能合理化内在契合。因为设了这个税，地方政府就会意识到只要专心致志地优化本地投资环境、提升本地公共服务水平，辖区内的不动产就进入升值轨道，那么每隔一段时间重评一次税基，就是它的财源建设实际套现的具体的机会，与发展当地经济社会诸事项的战略目标相内在配套的财源建设问题，就基本解决了。那时地方还会有土地批租收入，土地批租还一定要坚持和市场机制兼容的公开招标竞争（必须注意合理设计招标办法），但那个时候，招拍挂形成的地价也就不会一味疯涨，因为各相關方的兴奋点就不会像现在这样是把地价一个劲地推高。在没有像样的地方税体系、又没有阳光融资制度的情况下，地方政府自然而然地非常看重土地招拍挂。而到了那时，即使想把土地招拍挂的价格推得很高，也力不能及。为什么呢？其他的制约因素一起出现，所有的利益相关者都意识到，保有环节年年都有税所形成的经济制约之下，需求与供给双方的行为模式都必然改变，就不会像现在这样有一种肆无忌惮的炒作力量十分活跃，就不会动辄推出一个“地王”。

但总体来说，不动产价格在一线城市长期内的上升曲线不会改变，这是大势所趋。今后几十年中国的城市化率要从现在的百分之四十多一路上升到七十、八十，这个过程中间，资源方面最稀缺的，大家都要争夺的，包括外国人要一起来分享的，就是一线城市、大城市、中心区、黄金地段的不动产，在这种情况下，怎么能够想象房价能够明显地回调呢？要等到城市化率在70%～80%的这个区间大体稳定下来以后，有可能出现像日本那样的不动产价格的大幅回调，那时政府要特别注重防止这种回调的杀伤力。现在谈如何使不动产价格明显地大幅度回调为时太早，也是不应去顶着客观规律硬做的，硬做一定要受到客观规律惩罚。但是怎样让它健康发展？在给地方税体系打造支柱税源和对配套改革做贡献的同时，不动产税会对于非常重要的房地产业的发展，提供一个使之健康、少泡沫、长期可持续发展的制度建设的配套，因为它可以凭借经济手段减少空置率，增加中小户型的比重和遏制肆无忌惮的疯炒。