浅析我国旅游地产的投资风险

杨一凡 饶盼盼

[摘 要]旅游地产是依托周边旅游资源而建立的融合旅游、休闲、度假、居住等功能为一体的地产项目，近些年来在我国发展迅速。然而，因为旅游地产区位选择复杂、资金需求量大且回收速度较慢、目标群体的需求和消费弹性较大，再加上政策和环境因素制约，其投资风险相较于传统地产更为复杂和多元。只有做足市场分析、分散资产组合以及注重概念营销和“融入式”的产业链构建，才能使旅游地产项目顺利被市场接受，从而最终化解投资风险。

[关键词]旅游地产；投资风险；“融入式”产业链

[中图分类号]F592 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2012）45-0060-02

1 旅游地产在我国的发展现状

旅游地产，是指依托周边旅游资源而建立的融合旅游、休闲、度假、居住等功能为一体的地产项目。主要包括旅游景观地产、旅游商务地产、旅游度假地产以及旅游住宅地产。在国内市场上，通常意义上的旅游地产多指旅游住宅地产。

应该说，旅游地产的发展为城市文化、居住环境和居住理念的发展带来了积极效应，它有效地将度假旅游与高端居住需求结合起来，形成了良性互动的发展格局。同时在树立地产投资新的增长点的同时，也为培育城市文化、生态品质和居住理念产生了积极的影响。在目前房地产的宏观调控政策环境下，旅游地产的投资开发出现向二线、三线旅游城市渗透的趋势，结合以走访观光为主的旅游理念向休闲度假的新需求的转变，中国的旅游地产业在不久的未来将会迎来一个难得的发展机会。在当前传统商业住宅市场面临发展问题的背景下，旅游地产因其广阔的发展空间和发展潜力被不少开发商和投资者看中，导致旅游地产的投资逐渐升温。2012年一季度中国旅游地产总投资额约为2600亿元，占整个房地产投资的20%以上，其中投资上亿元的签约项目就有近70个，在百强房企中至少有30%介入了旅游地产领域[ZW（]资料来源：中国指数研究院2012年统计数字。[ZW）]。然而在巨大的投资利益与发展潜力之外，我们也应对旅游地产的种种风险有一个清晰的认识。

2 旅游地产的投资风险分析

旅游地产的投资风险既有任何投资所要共同面临的风险因素，也因其独特的投资形式和条件有其特殊的风险因素，而后者往往正是在投资旅游地产时疏于考量的。具体来说，旅游地产的投资风险主要有以下几种：

2.1 区位选择风险

由于风景名胜区的独特环境以及自然、交通等条件的复杂因素等使得旅游地产投资的区位风险格外突出。首先，旅游地产对于自然环境条件有独特的要求，一方面独特的自然环境吸引旅游者前往并能带来经济、社会、文化的收益，是很好的旅游资源。另一方面，作为旅游地产的自然资源，除了要具备旅游资源的条件外，还要求自然环境的地质和气候条件不影响投资开发和居住使用，同时也不会因为开发和使用而遭到破坏。其次，旅游地产资源对于环境的变化格外敏感。环境是旅游地产赖以生存的基础，只有环境保护好才能持续吸引消费者。当旅游地产所依托的旅游景区因承载不了较大客流，以及因高密度过量开发建高密度的房产流而使其自然环境与舒适环境遭到破坏时，旅游地产价值的受损格外明显。这对于旅游地产资源的区位选择与维护提出了很高的要求，同时也是旅游地产投资中需要关注的风险。

2.2 投资决策风险

旅游地产是一种战略性投资，并且其消费弹性较大，这决定了其回收期较长，风险因素也较复杂。因此除了需要较为雄厚的资金做后盾，避免因投入不足而出现资金链的断裂导致陷入运营困境外，也应警惕投资决策阶段的风险。旅游地产的投资决策阶段是项目开发过程中不确定性风险最大的阶段，这些风险主要来自于投资环境、投资方式的选择。一方面，在投资环境方面要做好有关市政公用设施的现有条件及开发难度的缜密调研，对于景区功能改造的难度和投入进行详尽的可行性分析，避免因信息不对称及市场分析模型选取不当而造成结果的偏差，进而在此基础上制定相应的投标和竞拍策略，控制底价以防范置地风险。另一方面，在投资方式的选择上，要权衡独立开发和联合开发两种思路。前者虽然潜在利润收益大且管理方便，但资金投入和面临的独担风险较大。反之，后者虽能有效分担潜在风险，但又以损失一部分利益为代价。因此，伴随投资方式而产生的风险与收益的变动，也是投资者关注的重要方面。

2.3 开发运营风险

旅游地产的运营风险源于其独特性。较之于其他房地产企业，旅游地产主要有以下几个特点：首先是承载功能不同。旅游地产开发运营的主要功能是休闲度假而非日常居所，因此旅游地产的开发设计要在满足居住条件的前提下体现休闲度假的功能。其次是消费需求，因为旅游地产的特点和独特价值，选择购置旅游地产的人群既有以养老、度假需求为目的的人群，又广受投资者关注。这使得旅游地产的目标群体范围更广，不仅限于风景区所在城市，更能辐射并吸引远程的投资者进入。最后，旅游地产从概念策划、设计规划、管理营销方面都对开发者提出了更高要求，比较明显的一点就是，在当今旅游地产乃至整个房地产界的开发、管理与经营的过程之中，文化因素的重要性日益凸显。因此在市场运营方面需要引进更多专业人才，对于人员素质的高需求正是旅游地产的又一特点，对于人才这种软实力的要求无疑也增添了旅游地产的运营压力。基于这些特点，旅游地产在运营和开发的诸环节所面临的风险不容忽视。

3 合理规避旅游地产的投资风险的建议

任何投资都会存在风险，我们不能阻止风险的存在，却可以尽可能的规避由潜在风险诱发的实际损失。针对上述存在于旅游地产规划、开发与运营中的种种风险，旅游地产的开发和运营者必须能够通过深入细致的前期调研预测或及早发现这些风险并采取及时有效的措施加以化解或者缓解。具体来说，主要有以下几点：

3.1 做足可行性研究预防风险

加强市场调查获得尽可能多的信息，评估关联要素，是减少因不确定性而诱发损失的最好办法。首先要明晰所在区域的规划和定位同时考查风景区辐射区域的产业支撑，其次是要调查配套设施以及交通是否完善和便利，最后要明确目标客户群。只有对项目区位的选择、融资方式的确立、环境容量评估、租售比例的测算等进行科学决策，才能保证旅游地产项目的顺利运营，规避由于潜在风险而带来的损失。例如，由于总成本与销售量成线性关系，因此可以通过线性盈亏平衡分析对项目方案进行测算。通过市场调查和预测，可有效地缓和投资风险。

3.2 多元资产组合分散风险

在相同的经济环境下，将投资项目之间关联性不强的多项目投资组合在一起可以获得比所有投资都集中在一个项目更加稳定的收益。然而，采用投资组合来降低风险的办法也许对于具有雄厚资金实力的投资者来说比较简单，然而对于实力欠缺的投资者来说仍有不小难度，这也是为何旅游地产领域逐渐被过滤成了大房企逐鹿场的原因之一。同时，这种方式虽然可以将非系统风险因素减少，但系统性风险仍然存在。因此，从国家政策层面讲，应加大资产证券化的进程，提高银行资产的流动性。资产证券化在我国金融界的理论和实践探索已有年月，随着我国资本市场的逐步成熟和初具规模，推行旅游地产的资产证券化是一个不错的尝试。如果能有计划、有步骤地开展旅游房地产资产证券化业务，将盘活银行多年来沉淀在旅游业的庞大资金，缓解投资风险，促进旅游资产的良性发展。

3.3 概念先行，强化营销，构建“融入式”产业链

旅游地产因其丰厚回报和尚未充分开发的广大市场引得开发商纷纷入场，然而由于对于旅游地产的定义，大家还没有公认的模式，因此造成了我国旅游地产市场的两种局面：一是很多旅游地产开发商不计成本，违规操作，只把旅游地产当做借发展旅游之名运作房地产开发的名目，忽视了旅游地产的独特价值，不仅破坏当地生态环境，损害了国家的利益，同时也因投入过大且忽视目标人群的需求，没有凸显旅游地产的特点而市场反馈不佳。二是忽视不同旅游地产项目价值和功能的特殊性，在品牌塑造和营销策略上的趋同化，这与旅游地产独特性的要求背道而驰，值得企业和投资人重视。针对这两种问题，投资者应当摒弃流传于传统房地产界的“有地就能赚钱”的理念，坚持概念先行，对选定的投资项目进行“融入式”的改造，在最经济和最绿色的前提下发掘和提升旅游地产的价值和文化附加值，培育和延伸旅游地产链条，降低单纯依赖土地的开发理念。所谓“融入式”产业链，指的就是这种融入而非兀立于旅游地产项目周边环境之外，充分挖掘旅游地产辐射区域的特点和潜力，最经济、最环保同时最能体现旅游地产独特性价值和广泛附加值的开发思路乃至发展模式。只有尽快实现投资项目的“融入式”改造，这样才能使项目开发真正被市场接受，这才是风险得以化解的最终表现。

参考文献：

[1]冯彬.房地产经济导论[M].上海：上海财经大学出版社，2009.

[2]陈戎.旅游地产案例研究[M].上海：上海交通大学出版社，2011.

[3]马勇，王宏坤.基于全价值链的我国旅游地产投资策略研究[J].商业研究，2011（10）.

[4]周春香，董观志.新经济政策下旅游地产发展战略研究[J].中国市场，2010（49）.