对浏阳市房地产市场和房地产金融的调查分析

陆文贤 成铁武

2011年以来，随着国家房地产调控深入推进，特别是一二线城市实行限购、限贷、限价等重磅政策，楼市成交量出现大幅下滑，楼市价格在各种综合作用下也终于有所撼动，到今年1月份全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的城市有48个，持平的有22个。浏阳作为靠近省会城市的县级市，其房地产发展情况到底如何？带着这个问题，我们对辖内7家银行、住房保障局、国土局、住房公积金管理中心等单位和14家房产开发商进行了实地或问卷调查。调查反映，2011年浏阳市房地产投资、销售、均价等继续上涨，但涨速明显回落，国家房地产调控对县城影响相对滞后。

一、浏阳房地产市场和房地产金融发展基本情况

（一）房地产市场

1、房地产开发投资增长较快，市场存量商品房积压暂时不大。2011年全市共完成房地产开发投资26.41亿元，比去年同期增长65.79%；房地产直接产生地方税收4.25亿元，比去年同期增长9.41%，占全市地税总收入的34.87%。全市房地产在建项目45个，在建房屋施工面积225.10万m2，比去年同期增长38.31%，房屋竣工面积67.18万m2，比去年同期增长79.96%。全年经审批共准许预售商品房屋面积134.50万m2，比去年同期增长101.41%，加上历年累积36.11万m2，全年商品房市场投放量为170.61万m2，减去全年商品房销售面积98.06万m2，市场存量商品房面积72.55万m2，其中期房面积60.30万m2，现房面积12.25万m2（其中住宅11.21万m2，占91.51%），一年以上现房空置1.20万m2。据公开资料，全国商品房积压量为2年的销售量，而浏阳只有9个月销售量，总体来说目前浏阳存量房积压量不是很大。

2、商品房新开工面积和成交量同比回落，市场观望气氛较浓。从“浏阳市房地产市场运行情况调查表”分析，2011年第四季度商品房出现滞销后，房地产新开工面积、商品房销售面积和住宅销售套数比2010年第四季度增速分别回落50.22、36.98、30.93个百分点。从2011年季度增长情况看，第三季度比第二季度、第四季度比第三季度房地产新开工面积分别回落47.66和56.04个百分点，商品房销售面积分别回落44.59和16.44个百分点，住宅销售套数分别回落48和15.46个百分点。数据显示，2011年以来，受房地产调控综合影响，浏阳市房地产开工和销售增速逐季回落，特别是从去年11月开始，楼市销售量下滑严重。

3、商品住宅销售均价持续上涨，但四季度同比涨速下降。从“浏阳市房地产市场运行情况调查表”得知，2010年至2012年浏阳市住宅销售均价持续上涨，特别是2011年第一季度上涨了16.62%，这主要是受恒大推出精装修房拉高房价影响。但是受销售不好的影响，2011年第四季度增速比2010年第四季度下降了4.53个百分点。

（二）房地产金融

1、房地产贷款持续平稳增长，受调控因素影响相对滞后。浏阳属四线城市，靠近省城长沙，基本经济竞争力排全国第64位，区位优势比较好，经济比较发达，同时也没限购、限价政策，商品房购买力比较旺盛。据统计，2011年乡镇人员进城购房面积占销售总面积的50.96%，外来人员购房占13.57%，而城区人员购房占35.47%，同比下降6个百分点，说明浏阳刚需购房和外来人员购房日益增多。浏阳良好的市场前景吸引了碧桂园、恒大、荣盛置业等全国品牌开发商和江浙等外来开发商，各银行上级行对浏阳房产信贷也比较倾斜。调查显示，辖内工、农、中、建四大行對13个楼盘发放了开发贷款，有6家银行和住房公积金中心对90%的楼盘发放了个人按揭贷款。12月底，银行房地产贷款余额28.03亿元，占辖内银行全部贷款的15.87%，同比增长41.04%，高出全部贷款增速14.57个百分点。从2011年房地产贷款走势图看，全年贷款平稳增长，房地产调控对浏阳影响不大，与一、二线城市比较影响相对滞后。由于贷款发放有一个时间过程，受大势影响，浏阳从去年11月开始房市出现滞销，房地产贷款下滑要到今年上半年才会体现出来。

2、房地产信贷政策执行标准不一，对刚需购房存在政策执行偏差。去年以来，国家对住房按揭贷款总体政策是“保一、限二、停三”，即差别化信贷政策。但从调查情况看，除工行和中行执行首套房3成按揭、基准利率，二套房6成按揭、1.1倍利率外，其他银行对首套房执行了1.1倍利率，个别银行达到了1.3倍。对二套房首付比率大部分银行执行了6成首付，但也有个别银行执行了4成或5成首付。同时，在去年下半年资金和规模比较紧张时候，购房户排队等贷款的问题也比较突出。

二、对2012年浏阳房地产市场和房地产金融走势的分析预测

（一）市场观望情绪浓厚，楼市冰点将持续相当长的时间。受全国大势影响，浏阳楼市从去年11月开始出现滞销。部分楼盘采取了降价营销的办法，但在买涨不买跌的心理影响下，销售情况仍不理想，等待观望情绪十分浓厚。如浏阳某品牌开发商楼盘今年2月只销售了9套房子，比去年月平均销售量下降了77.5%。据对14个开发商的问卷调查，在回答“贵企业在去年下半年以来销售的楼盘中，第二次（含）以上购房的消费者所占比重较前两年有什么变化”时，选择有所下降或明显下降的为11，占78.57%，选择基本不变的为2，选择小幅上升为1，明显上升的为0。今年1至2月，少数地方政府出台了一些救市政策，但均被住建部一一叫停，并且强调露头就打，决不允许地方政府在房地产调控上唱反调，同时要建立房地产调控的长效机制。楼市调控和销售低迷将持续相当长的时间。

（二）开发商融资困难，个别可能出现资金链断裂问题。2011年浏阳共有房地产在建项目45个，其中有13个楼盘申请到了开发贷款，占28.89%。这意识着另外30多个楼盘是靠自筹资金解决项目前期投入的，一旦房子长时间实现不了销售，银行按揭贷款不到位，少数实力较弱的开发商就有可能出现资金链断裂的问题。从调查情况看，在浏阳未发现开发商向社会大规模拆借资金的问题。但是，在朋友或熟人圈子内借入资金解决临时性资金周转需要则比较普遍。据银行信贷科长反映，经常有熟人打电话询问某某楼盘的贷款是不是放下来了，很有可能是担心自己借给开发商的资金是不是有着落。如果商品房销售长时间低迷，房地产领域民间借贷风险可能会爆发。

（三）房产开发成本刚性上涨，市场降价空间不大。从对14个开发商的问卷调查来看，在回答“去年下半年以来房地产开发成本明显上升，主要表现在哪些方面”时，有6个选择土地成本，12个选择建材、人工、水电线路等建安成本，10个选择资金成本。业内人士为我们算了一笔账，以浏阳城区为例，商住用地一般是120万元一亩，按通常容积率1.8计算，楼面地价为1000元/㎡，加上建安费用1200元/㎡，报建费用500元/㎡，财务费用及其他200元/㎡，其成本价就达到了2900元/㎡。去年12月浏阳商品房均价为3261元/㎡，实际降价空间很小。据对14个开发商调查，在回答“贵企业对本地后阶段房价走势的判断”时，认为持续上涨的为0，认为涨幅趋缓和保持平稳的为9，占64.29%，认为有所下降的为5，占35.71%，认为明显下降的为0。

三、政策建议

（一）落实好差别化住房信贷政策，确保刚需需求。银行要站在关注民生和确保房地产市场健康发展的高度，严格执行国家差别化住房信贷政策，对首套房贷款，尤其是购买中低价位、中小套型普通商品住房的贷款人，政府及相关部门要采取引导银行机构降低首付款比例和利率下限、规范银行机构个人住房贷款业务经营行为等多项措施，督促银行机构改善首套房信贷服务；对购买第二套房的，如确实是因为首套房面积比较小、属于改善型购房的也要予以支持；对第二套以上投资、投机性购房需求，要运用首付款比例和利率工具进行抑制。

（二）加强对房地产的跟踪监测，切实防范风险。楼市调控的目的就是打压资产价格泡沫，促进房价合理回归。在此过程中，部分实力较弱的开发商可能会经不起折腾，引发种种问题。今年以來，媒体报道了多起开发商资金链断裂、老板“跑路”的问题。从浏阳来看，尽管目前没有出现开发商“跑路”的问题，但是为了争取主动和提早化解风险，建议由市政府牵头，住房保障局、人民银行、财政局等相关部门一起组成联合检查组，对辖内房地产开发项目进行一次全面检查，并建立周报和月报制度，及时掌握项目资金周转和销售情况。一旦发现风险苗头，及时介入进行处置，做到防范未然。

（三）科学引导市场调整结构，扶持优质企业做大做强。目前，不管是从国家宏观层面还是从市域经济发展层面看，转型提质和升级换代都已成为不可逆转的大潮流和大趋势。因此，政府及相关部门须下足功夫，加强市场调研和政策引导。一方面，加强房地产对外包装和宣传，切实优化经济发展环境，引进一批国内一流的房地产开发商到浏阳发展；另一方面，着力扶持部分本地优质企业做大做强，提升品质、树立品牌，并通过自然淘汰法则，让部分缺乏竞争力和基础的企业逐步退出市场，促进全市房地产业更好、更快地转型升级。

（四）继续加大保障房建设力度，满足低收入群体住房需求。近年来，浏阳市保障性住房建设取得了重要进展，阶梯式住房保障体系的雏形已经初步建立，“十一五”期末城区最低收入住房困难家庭已基本实现应保尽保。“十二五”时期，要再次对全市进行调查摸底，尽快编制《浏阳市“十二五”住房保障规划》，科学指导保障性安居工作有序开展。同时要按照《关于加强保障性安居工程建设的意见》（湘政发[2011]11号）的要求，市政府要将不低于5%的土地出让收入总价款用作保障性安居工程建设，增加财政投入，引导银行信贷资金参与，以保证保障性住房建设资金来源。