赵普打赢官司,小区公共空间收益回归全体业主

范春旭 张玉学

2012年3月初，北京市西城区朱雀门小区业委会从物业公司处获得86万余元公共空间收益，约占小区6年来公共空间总收益的85%。这笔收益得以回归全体业主，正是该小区业主、央视主持人赵普与物业打官司的结果。

一场官司为小区全体业主赢回86万余元

赵普介绍，根据相关合同，小区物业北京嘉晟物业管理有限公司对楼外广告位进行经营，收益归全体业主所有，物业可收取经营收入中的15%作为佣金。但物业未将收入向业主公示，因此，2009年8月，他将物业告上法庭。该案最后在法庭的主持下和解，物业公司主动公示小区公共空间广告收益，并表示将提高物业管理水准。

由于小区一直未成立业主委员会，这部分收益依然在物业账户下。直至去年年末，朱雀门小区成立了业主委员会，按照约定，今年2月初，物业公司已将小区2006年至2011年这6年的公共空间收益，除去归属物业部分外的86.91万元移交给业委会。

物业项目负责人黄先生表示，物业希望这笔公共空间收益能用在小区的公共区域，惠及所有业主。为此，2012年2月29日下午，物业工作人员主动约谈赵普，想让这个维权活跃人士也能为收益的使用问题献计献策。物业公司还就将来物业费是涨还是降、小区车位的管理等问题等征求赵普的意见。

赵普认为，收益的使用问题，由业主大会商讨，由物业来配合执行。作为一名业主，他会更关注业委会、物业行为程序的正当性、合法性，业主应该起到监督的作用。

“物业公示收益并移交给业委会，是很大的进步。”赵普说，对一个小区来说，物业公司、业主管理委员会、其他业主这3个方面都很重要，这几方通过良好沟通，很多问题都能顺利解决，不必对簿公堂。

赵普说，目前他最关心的是“3笔钱”：物业管理费、公共空间收益、房屋维修基金。其中，公共空间收益已经通过他的诉讼解决，另外两笔钱的支出他会继续监督，“以后无论是物业公司还是业委会，只要有不合适的地方，我都会向法院提起诉讼来维权。”

按照此前的合同，小区公共空间收益归全体业主所有，物业可收取15%作为佣金。对此，物业项目负责人黄先生说，小区物业费是2.9元/平方米，从2004年到现在一直没有改变，已经是相对较低的了，所以希望部分收益能补贴较低的物业费，这得到了业委会的同意。小区业主委员会工作人员张女士证实，从今年起，物业和业委会约定，小区公共空间收益的30％归物业所有，作为物业对这些公共空间的管理经营费用。

公共空间收益怎么花

朱雀门小区的共有收益除去物业归属部分，由业委会主导使用。黄先生说，公共空间收益平分给业主不现实，希望能用在业主最关心、最急迫的地方，尤其是小区的公共区域。他介绍，业主入住以来，小区园林景观已经过时了，可能会进行相应改造，物业也在考虑增加小区的绿植品种，美化绿化环境，以及改善停车场地下停车智能系统，以降低管理风险等。

这些项目都要征得业主委员会的同意，通过后物业会给出预算等书面文件，采取招投标的方法，由业委会主导实施，物业配合完成，在项目开展期间，物业会进行监督管理和验收等工作。

小贴士：公共空间收益有哪些

和谐社区发展中心理事长蔡若琰介绍，一般而言，利用共有设施设备（含空间）经营所得都是共有收益，包括楼道电梯、电梯间、门厅、外墙、楼面、露台等，比如广告、推广经营、摊点等收益都属于此类，在这一点上，法律的归属毫无疑义。

北京市力珉律师事务所麻增伟律师表示，利用物业共有部分、共用设施设备经营所得的收入，应归全体业主所有，该收入原则上应主要用于补充专项维修资金，但也可根据业主大会的决定进行使用或分配。对于分配时的具体分配比例，若业主管理公约对此有明文约定的，按照约定处理；若没有约定的，应按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定收益分配。

蔡若琰表示，目前各小区的共有收益基本上用于补充物业收费不足，这与我国物业费十几年不变导致的标准偏低有直接关系。目前在很多成立业主大会的小区，共有收益一般都纳入物业管理费共同预算，只有个别小区会脱离物业管理主体单独核算，作为业主大会经费。

（摘自《新京报》）