商业地产深陷空置泥潭

张友先

那些正在密谋以主力店（超市+百货）为噱头，带租约销售为辅助，妄想在商业地产捞金的项目，多关注一下整体市场，毕竟，商业地产要决胜未来，而不是成败在开盘。

在表面的繁荣下，商业地产正在一步步陷进空置的泥潭。

2008年开业的沈阳百联购物中心，开业4年仍十分冷清；北京五棵松地区的华熙乐茂，5年前就已建成并招商，但时至今日仍未改变大面积空置的命运；位于北京东直门地区的国盛时尚购物中心，曾多次宣布开业时间表，但目前仍处于停业状态。而对于北京西三旗的龙旗购物中心，有专家表示，其空置状态只能用恐怖来形容。

更加奇怪的现象是，一面是商业地产的空置率在逐年上升，一面却是大批商户被挡在门外，有专家表示，商业地产开发的同质化是酿成其尴尬现状的根源。

望“洋”兴叹

做家纺生意的蔚女士最近正为自己开店还是进购物中心而犹豫不决，从她的本意来说，她更希望进驻一家购物中心，“这样比较省心，购物中心有固定的客流。”

但是她迟迟未敢进驻，原因很简单，她觉得购物中心都是高档的消费场所，而自己经营的品牌在业界目前还不太知名，“如果进驻，无疑于羊入虎口。”

其实像蔚女士这样想法的商户不在少数。她们虽有需求，但由于购物中心普遍的大体量、高端化，让她们只能望“洋”兴叹。

而这也成为购物中心空置率升高的原因之一，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利将其归结为：有效供给不足，无效供给泛滥。

这或许是对当今商业地产问题的最好诠释。像北京的东方新天地、国贸商城、西单大悦城；上海的港汇广场、国际中心、正大广场等购物中心，在招商方面非常苛刻，“你去找他们的招商人员要排队，租金根本没商量。但他们不但没有空置商铺，而且增长在100%以上。”郭增利说。

而与这种有效供给不足形成鲜明反差的则是商业地产无效供给的泛滥。

北京龙旗购物中心目前依然冷清，望京商圈内的购物中心招商普遍吃力，凯德、嘉茂也处于吃不饱的状态。

一位房地产业内人士称，在北京、上海、深圳等一线城市，个别商业项目的空置率已经达到50％左右。

但这并未能阻止商业地产开发在盛世中的“狂欢”，世邦魏理仕最新公布的数据显示，全球面积最大的三个在建购物中心都在中国。此外，在建购物中心规模排名前10的城市中，中国占了8个。中国已经成为全球在建购物中心规模最大的国家。而据有关媒体引述的数据显示，2011年我国人均社会消费品零售总额13420元人民币，折合2130美元，不及美国同期人均消费规模15580美元的1/7。

尤其住宅地产在政策的打压下，商业地产更是借起了东风。据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20位的开发商都进入了商业地产领域。诸如万科、首创、保利、华润等品牌房企，纷纷加大或转战商业地产领域。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。

而这轮商业地产的“狂欢”不仅存在于一线城市，一些二三线城市的热潮比一线城市更显狂热，成为众多商业地产新贵的表演舞台。数据显示，在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海。而在沈阳“金廊工程”商业区，在建的以商业为主的项目也高达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。成都目前在建的城市综合体达到104个，未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。

这股商业地产风已如一匹脱缰的野马，虽然早在2009年，业界就已经意识到商业地产过度开发后将会引发严重风险，上海克而瑞信息技术有限公司总裁丁祖昱曾表示,如果这一趋势不得到及时控制,未来中国商业地产可能重演亚洲金融危机时的空置及烂尾潮。

但至今，这一风潮并未得到有效扼制，而且空置率正在不断扩大。

中国人民大学教授黄国雄分析道，造成整个商业地产规模扩大的原因是城市综合体的出现，开发商们认为这是一大趋势，所以盲目跟风，如今北京已经有49个城市综合体，总量达到2100万平方米，使整体数量接近饱和，结构开始出现失衡。

郭增利认为，北京这样一个有消费能力、有市场潜力、对周边城市有辅射能力的城市为什么会出现招商困难的局面？“一定是在布局、品质、定位等方面出了大问题。”

价值缺陷

中坤集团董事长黄怒波对此也表示了相同看法，“中国很多地产商轻易进入商业房地产，这是件很危险的事情，因为商业地产价值在于经营，如果没有经营的能力，做出来的房子根本不是商业地产。住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值，但商业地产却不同，即便盖的房子和万达集团一模一样，如果开发商没有经营能力，一切就等于零。”

而在郭增利看来，如今很多商业地产项目已经形成恶性循环，这是因为从开发商到零售商的整个链条中存在严重的价值缺陷和追逐短期利益的心理。

开发商把从拿地到开发的过程想得过于简单，认为圈下地、盖起房，甩手扔给零售商，自己就可坐地拿钱。沿着这样一条简单的轨迹，即使自己从未做过，也没资源和能力，仍然敢去做。而事实是，随着地产泡沫化的发展，一部分开发商必将被市场逼退，因为他的发展战略与零售商的发展不配套。

上海商学院教授周勇认为，价值链缺陷的另一环则在于零售商。“在零售商的思维里，购物中心就要大体量、高端化，加之一些持有短期利益和目的的专家、咨询公司的推波助澜，更让商家们坚信不达到这一标准就是违背商业规律。”

而当把这一庞然大物握在手中后，一落实到招商阶段，问题马上蜂涌而至，一批批商户进来，一批批商户出去，最后谁去托这个盘？答案是：没人！

更重要的一点是，由于开发商和零售商们高度统一的“认识标准”使如今中国的购物中心出现经营模式高度同质化、选址规划盲目化和经营定位的模糊化。

因此，很多购物中心一旦开业后，接踵而来的就是有关定位调整的问题。北京朝阳大悦城就一度陷入定位调整的困惑中，并多次推迟开业。而上海的滨湖二区也是经过一番调整后将卖场定位于打造文化中心。周勇表示，这一定位是否行得通还得看经营结果，因为要做文化型购物中心，有关文化类品类最低要超过50%。

而业内人士杨先生则毫不客气地说，对于更多的购物中心来说，定位和转型的出发点都是有问题的，他们并未立足于本身市场的真正需求，而是为了先给自己讨个漂亮的噱头，牛吹得越大越好，现在的购物中心动辄几十万平方米太吓人了，不仅浪费土地资源，还浪费其他经济资源，但体量虽大，里面连个人也逮不着，有场无市，因此无论从意识形态还是自然资源都是重伤。

但困扰着人们的一个问题是，为什么商业地产在呈现泛滥的同时，一个个审批得还如此顺利？据周勇讲，地方政府一般都会有商业规划，但商业规划最终要落实到区里，也就是说商业规划是市一级的，但实际上控制权不在市一级，而是在区一级，而到了区一级为了政绩和形象，甚至人情，往往就会不按规划套路出牌，这也是为什么如今地县级商业地产狂热的原因。因此，他建议整个商业地产的开发只有贯穿于法律形式才有可能有效扼制。

冷清背后的繁荣

其实商业地产就像一个多面人，有些项目表面冷清的背后并非是真正的冷清，位于北京远大路的金源燕莎里有一高端特产专卖店，名叫高原印象，记者在此采访的一上午时间中，居然没有一位顾客光顾，而这间店铺一个月的租金就是3万元，客流上不来，成本如何消化？但该店的负责人却泰然自若，原来他们面对的是中高端的白领客群，并实行会员制，自去年底开业以来，该店会员已经达到300多人。

该负责人讲，他们接待的也主要是会员，虽然这些会员不会经常光顾，但每次客单价都很高。

同样，金融街的购物中心也是如此，不少人戏言，该购物中心只是几位大妈平时观光的场所，其实并非如此，在连卡佛里记者看到，这里的每件商品的价格都不是普通消费者可以接受的，而光顾他们门店的也大多是高端消费群体，比如一些影视名星、商业成功人士等，而他们的产品也均是一些国际高端品牌。

郭增利说，这些看似门庭“冷清”的店铺增长速度却很快，因为去的人都是有目的的，都是产生高额消费的，比如一个人单价消费1万元，可能比其他商场去1000人消费的额度还要高。

黄国雄认为，这些成功的购物中心都有一个共同点，就是他们会根据自己的区段提出自己的发展战略和定位，因此，商业地产中的综合体概念是不科学的，因为它包罗万象，无所不为，什么都往里堆，导致重复经营、雷同定位，影响了它的效果。

他建议在商业综合体的概念上要引进商业组合体的概念。商业组合体是根据不同的区段，按照不同的商业功能进行组合，比如靠近城市中心地段和靠近居民区的购物中心的定位是完全不同的，要考虑什么可以包括起来，什么不能，要形成自己的商业组合体。

黄国雄形象地比喻到，商业地产问题就像血液流动一样，每一环节都要有机协同，不能各自为战，末端输通了，上面的血液才能流动下来，并形成良性循环。