世界部分国家和地区的住房保障经验

华佳

英 国

早在20世纪70年代，英国就将住房政策的目标设定为“每个家庭都能以其支付能力之内的价格获得合理的住房”，并将其细分为住房标准、新建和翻新的平衡、成本、特殊需求、产权选择等八个要素，还列出了为期10年的计划表。由此，地方政府建设了大量公共住房，直接以低于市场租金的标准出租给特定对象。几年后，政府的看法发生了较大的改变，认为住房是存在市场缺陷的私人物品。相应地，住房政策也从强调公共提供转变为私人提供，从直接分配转变为更多的自主选择，从直接低价分配房源到提供与收入相关的补贴；政策施行的主体也由地方政府转变为中央政府，政策工具从政府直接投资转变为依靠金融、税收、法律及宏观调控工具。政府通过折价将公房出售给居住者，全国住房保有率一度快速上升，但随后私人租赁市场逐渐衰退，住房市场因大量中低收入者的贷款而变得不稳定，存量公房的状况也不够理想，中央政府难以继续保障“夹心层”居民。20世纪90年代中期，英国对住房政策进行反思，重新强调地方政府在住房政策上的权能，以期减缓私人租赁市场的衰退。一方面改组公共住房，以所有权多元化的方式，力图取得公共住房与市场住房之间的平衡；另一方面则强化地方政府在整体城市更新上的能力。

美 国

美国住房政策中实物补贴模式主要是在联邦政府主持下进行的，各级政府提供、参与、支持的保障性租赁住房总供应量约500万套。总体来看，第一阶段的扶持方式主要是政府与私人机构达成补贴协议，政府以一定的利息或运营成本补贴吸引各类机构以特定租金、向特定对象提供保障房源。由于政府的补贴政策受到政治周期、项目特征差异等影响，在运作过程中出现了产权人缺位、政治寻租、退出困难等问题，房屋管理过程中则出现了项目更新、持续运作的危机。第二阶段，政府将扶持、补贴规则纳入税制中，由市场主体自行决定是否投资建设，这一模式在一定程度上解决了产权人缺位、政治寻租的问题，但同样面临项目难以持续运作及更新资金缺乏的问题。同时，相比第一阶段，由于第二阶段政策的“市场化”程度更高，其租金水平依然高于较低收入对象的支付能力范围。

新加坡

新加坡住房保障管理制度始于20世纪60年代。制度建立之初，新加坡政府就试图将住房制度与城市整体的长远发展联系起来，提倡公民拥有住房的理念。目前新加坡居民中有80%住在保障性住房中，其中95%为保障性产权房。全国仅有4%的居民居住于政府直接提供的保障性租赁房中。政府专门成立了建屋发展局（管理委员会）来专门运作保障性住房。这一机构享受财政支持，并有强大的融资能力以及全国公积金的支持，在业务管理上强调一体化管理，即房屋建设、分配、管理、维修一体化。

中国香港

香港的住房保障是只租不售的公屋制度。由房委会统一制定、落实政策，并通过自身的资产运作形成有效的资金循环与平衡。为融通资金，香港于1978年引入了居者有其屋计划。居屋为政府与居民共有产权，5年内不得上市，满5年后居民可以按股份比例以市场价格获得完全产权。1997年，香港建立了居屋第二市场：居屋满3年，可向轮候册及公屋住户对象出售，不需补偿增值收益。1998年香港又推出了租者置其屋计划，主要运作思路与居屋相同，只是购房对象购买的是自己原来承租的公房。2000年后，香港房地产市场低迷，各类居屋出售计划全面叫停。香港住房保障制度重新回到以提供公共租屋为重点的管理模式。2002年，香港的住房政策管理架构进行了重大调整：房委会逐步剥离经营性项目，将公屋管理职能纳入房屋局内，回归公共财政预算管理，强化保障职能。2005年，房委会成功分拆名下的商业设施并打包上市，结束了以商业设施盈利弥补公屋运营成本的管理模式。