房企避“重”就“轻”

孟德阳

有业内人士开玩笑说，过去房地产行业的微笑曲线是倒置的，因为“开发环节在盈利的顶部，前端的金融与后端的服务在底部，银行挣的钱不如盖房子的多”。但现在，这条曲线似乎要“反过来了”。

引进九龙仓作为第二大股东、向融创中国转让9个项目之后，绿城集团（以下简称绿城）或许终于逃离了高负债的魔掌。事后，宋卫平向媒体坦言，此次调控对绿城几乎算得上“灭顶之灾”。

但在3年前，绿城所依靠融资不断拿地的“重资产”模式，在业内看来也是理所当然的。“在‘通胀时代，开发商的主要利润并不来自于房产开发，而是土地增值的部分。开发房产不过是变现了土地增值，这是过去房地产开发能获得所谓‘暴利的游戏规则。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉《英才》记者。

然而，今年以来，房地产公司拿地的脚步似乎普遍慢了下来。从国家统计局公布的2012年1-7月全国房地产开发和销售情况统计中可以看到，尽管房屋施工面积同比增长15.3%，但土地购置面积及成交价款却分别同比下滑了24.3%和16.9%。

单纯房地产开发是“重资产”的模式，在调控政策趋严的背景下，这种模式依赖土地增值就能盈利的时代正在成为过去，房地产公司已经意识到避“重”就“轻”或许更加现实。

所谓“轻资产”的发展方式，不同于传统的土地储备和大量占用资金，而是更倾向于利用自己的品牌或者开发能力、强调自身的专业性、提升开发项目的价值、通过与投资方合作来开发。业内通常把委托代建当作“狭义”轻资产模式的典型。

2011年初，原万科集团副总裁徐洪舸出走，创立里城地产顾问有限公司，主营房地产咨询与项目开发管理。不到两年时间，地产圈内人感叹“徐洪舸现在已经做得很大。”

再来看绿城，其项目开发能力在业内一直是有口皆碑，融创中国董事局主席孙宏斌曾公开表示钦佩之情：“这么多年我一直在观察绿城，力挺绿城，因为产品实在做得太好了。并不是每个人都可以做的，需要积累需要花精力。”

2010年，绿城房产建设管理有限公司的成立，标志着其开始涉足代建领域。花样年集团副总裁冯辉明向《英才》记者表示，绿城的代建模式如果发展成熟，是一件很“伟大的事情”，“代建费用是销售额的7%，这是一块非常大的利润，甚至比开发商赚的还多。”

此前，绿城建设相关负责人曾向媒体表示，从公寓到别墅，根据项目的不同，绿城代建的费用大约为销售额的7%-12%。绿城将以开工、预售、预售50%、预售70%、预售80%分别为节点回笼项目资金。

溯游而下

“长期来看，不重视后期运营服务是没法在这个行业经营下去的。”冯辉明认为，房地产开发终究是有瓶颈的，在10—15年后，城市化的进程会走到尽头。那时的市场规模也不会像现在这么大，然而若等到四五年后再去转型可能就晚了。

范小冲也有同感，他认为中国城市化的高速增长会在15—20年之后结束，中国的城市化率从20年前的20%达到现在的50%，15—20年后会达到60%—65%。现在城市化率每年会增长1%—1.5%，未来就没有这么快了。

另一方面，在开发过程中，大多数房地产开发商都已经发现，现在相应配套服务还远远不能够称作完善，当下还只是“开发、盖房子”的时代，在服务领域确实有很大的发展空间，“不但现在有，未来的需求更大。而且房地产服务的模式也正在由简单的物业管理走向多样化。”

花样年正试图建立线上与线下的联系，其旗下的深圳市彩生活服务集团有限公司（以下简称彩生活）并不直接提供社区配套服务，而是通过搭建社区服务平台，在线上和线下同时引入社区商户。

“彩生活90%以上的业务是外接花样年开发以外社区的，这种统一品牌的社区服务就像一个入口，所有进入这个社区的商户都要通过这个入口。”冯辉明说。

不但是住宅开发领域，服务的价值在商业地产领域更值得重视。

近期兆泰置地宣布与中粮置地进行战略合作，正是看中后者在购物中心运营方面的丰富管理经验。而中粮方面则可借此共享收益，同时把其在招商和物业管理领域服务的优势向更专业、更系统化的方向运作。

“经营性物业不只是需要楼漂亮、面积大，关键是要给商户创造价值，这就得靠开发商定位、规划、招商、运营以及提供服务的能力，这个对经营性物业非常重要。”范小冲表示，能不断地为商户和城市创造价值，这是开发商必须要过的一关。

溯洄而上

同样有巨大发展潜力的还有地产金融平台。

众所周知，无论是商业物业或者大规模住宅的开发，在开发前以及过程中需要投入大资金。然而，眼下房地产公司融资渠道并不畅通，大小房企都在努力为获得资金开疆拓土。无论是前段时间万科海外购壳，还是绿城引入战略投资者九龙仓，在融资方式方面并无太多新意。

有开发商称当下融资环境为“有借贷无金融”。显然这种情况并不能满足房地产公司的胃口。一位业内人士向《英才》记者表示，当前国内金融模式支持不足使得持有大量资产的房地产公司“压力很大”，若赶上行业周期性调整或经营稍有不善，便会面临巨大风险，轻者折价出售资产，重者直接告别江湖。

尽管空间逼仄，但房地产公司并未放弃在夹缝中寻找新方向。“房地产开发在未来会趋向于金融地产或地产金融。如此一来，房地产公司的运营更具轻资产特征，其核心的能力在于整合资源。目前发达国家的房地产开发均以这种模式为主。”易居中国联席总裁丁祖昱对《英才》记者称。

就在去年，万通地产（下简称万通）母公司由万通实业更名为万通控股，尽管创始人冯仑曾向《英才》记者坦言，更名的想法由来已久，但其背后之实则是向房地产行业上游的类金融企业模式进发。在房地产调控的背景下，这种低负债率开发模式保证了万通的安全。

而万通在整个业务结构上也在积极提高商业地产的盈利比例，并尝试引入所谓“美国模式”，此模式的核心便是房地产信托投资基金（REITs）以及投资商。作为资产证券化的重要手段，REITs在国外被广泛应用于商业地产领域，但国内除北京正在尝试的保障房REITs外，并没有其他案例。

“房地产金融化是一个过程，现在还刚刚起步，但是发展和开发商接受的速度都很快。”丁祖昱说，在这样的趋势下，由于资本与开发运营越发趋向各自的专业领域，运营能力一般的房地产开发公司便会面临拿不到投资的境地，进而未来房地产行业的集中度会越来越高，“3年之后前十强房企市场份额可能会达到25%，而前100强房企则可能在未来几年超过50%，这是一个趋势。”

冯辉明则认为，房地产金融应与其服务形成互动关系，“创新的服务模式应该用金融杠杆撬动它。最后地产商即使不亲自参与组建金融平台，亦会打通多个融资渠道，比如收购壳公司。”