包头房地产僵局：与政策博弈

刘辰 刘畅

7月的包头却看不到热火朝天的景象，相反，绝大多数在建项目都已经停工，工地、脚手架和塔吊上都看不到工人，只有个别楼盘里有三三两两的人在施工。有消息称，当地在建房地产项目中，停工的占90%以上。

不久前，中国指数研究院发布了《2012年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，调查数据显示：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%，自上月止跌后再次环比上涨，其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。

类似房价反弹的消息不断传出，调控政策松动的猜测也随之而来。

在上述100个样本城市中，三线城市包头7月房价比6月环比上涨0.7，同类城市中属涨幅较大的城市。那么，在数据之外，当地楼市究竟是怎样的呢？记者前往包头进行了调查。

在建项目大片停工，

老板跑路传言四起

出了包头机场向市中心行驶，会穿过一个新区——稀土高新区。一进入高新区，就让人有些意外，因为与其它城市的高新区不太一样，在这里，很难看到高新产业和企业的气息，迎面而来的却都是大片大片的新楼盘，所到之处，都是已经竣工或者还未竣工的房地产项目，仿佛整个稀土高新区就是房地产的开发区。

一位房地产置业顾问告诉记者，包头目前在建房地产项目接近240个，另据包头市住房保障和房屋管理局资料，包头现有开发项目的房地产开发企业共有198家。不过，7月的包头却看不到热火朝天的景象，相反，绝大多数在建项目都已经停工，工地、脚手架和塔吊上都看不到工人，只有个别楼盘里有三三两两的人在施工。有消息称，当地在建房地产项目中，停工的占90%以上。这些项目为什么会停工呢？

记者试图寻找开发商了解情况，但迟迟找不到一个开发商，多方打听，听到的却都是开发商跑路、失踪的传言。

在天安雅居小区，几百位购房者交了房款却拿不到房子，也纷纷传言开发商跑了。一位购房者担心：“有可能开发商资不抵债，咱们民间融资这一块搞得老是这种，自杀的那干什么的……”

这位购房者的话，其实专有所指，今年6月，包头本地一位开发商魏刚因为资金链断裂，被高利贷逼得走投无路而自杀。这一事件让整个包头房地产市场笼罩在一片阴影之中，更让购房者提心吊胆。

魏刚自杀事件，在包头轰动一时，业界普遍认为这一事件可能有示范效应。因为的确有一些开发商与魏刚一样，向放高利贷的人求助。高利贷的利息最高可达每月5%，尽管这违反中国法律规定，但并不妨碍把债务人压垮。

记者了解到，包头开发商胜达房地产公司老板魏刚生前最后开发的项目叫“鼎泰风华”。那么，这个项目现在怎么样了？记者寻找到了一位知情的出租车司机，他带记者来到了鼎泰风华小区。

鼎泰风华小区属于拆迁改造房，目前入住率很高，业主们的生活也很正常，貌似与其它小区没什么两样。然而，把目光转向距离大门口不到100米处，就能感觉到有一些异样——这里是鼎泰风华的售楼中心，门上挂着大锁，贴着当地公安部门的封条，还贴有一张“报案流程”，提醒与胜达房地产公司有资金纠纷的人如何报案，要求提供“借据和转款凭证”，很显然，公安处理的是魏刚生前从民间融资以及借高利贷的案子。

根据目前已知的数额，魏刚通过各种渠道融资欠款至少7亿元，单笔借贷最高达1.2亿元。而这些融资多数是高利贷，利率最高者达到月利率5%。出租车司机对记者感叹：“7个多亿，（魏刚）一睁眼就是上千万的利息，他这个受不了，逼着死……”

据了解，魏刚投资开发的楼盘早在去年就已经陷入资金危机。为缓解压力，胜达公司在去年底还推出了一项优惠政策：对全款买房的业主，给予10%优惠。但面对房地产全行业的调控，消费者普遍处于观望状态。魏刚情急之下，大幅降价促销——今年年初，鼎泰风华的价格一度从每平方米四五千元降至三千多元，比包头其他同类小区每平方米至少低了1000元，但是，市场依然反应冷淡。在包头，鼎泰风华被认为是压垮魏刚的最后一根稻草，因为摊子铺得太大了。

原来，这一片已经入住的小区只是鼎泰风华的一期项目，而这一大片半拉子工程是它的二期项目，鼎泰风华的三期项目只是圈好了地，刚刚开始打地基。所有项目在魏刚出事后都已全面停工，这些项目将来会成为烂尾楼，还是有人出手接盘，目前尚无明确的消息。

开发商拖欠工程款，出现了“顶账房”

在包头调查过程中，很难联系到开发商，绝大多数楼盘的销售处都已关闭。不过，稀土高新区央企中建投资的御澜世家项目，和钢铁大街上的凯旋中央公园项目，售楼处都正常开门，售楼员均称自家项目一切正常，毫无资金压力。

凯旋中央公园售楼员告诉记者，“你可以从民族西路绕到小区，因为都在施工，别有什么石子落下来，对咱们造成危险，你可以站在门口，看一下咱们整体施工的一个进度。”记者按售楼员所说方向，绕到这个楼盘的侧面看了一下，发现的确有几个人员在工作，但相对偌大一个工地，显得有些冷清。这种施工场面是否正常呢？

知情的出租车司机向记者指出，这样的施工场面实际是在作秀，“你看吊东西很困难，这会儿都是作秀，有钱的情况下可以说七天就建一层，封顶了六七天又一层，他没钱就是这样的……”

这样的细节比较，显示出目前包头即使很有实力的大开发商在资金上也有一些捉襟见肘了。中小开发商资金上的压力就表现得更为直接，与中建御澜世家相邻的一个楼盘外，干脆挂出了醒目的横幅，上面写着：“开发商拖欠工程款造成停工，谢绝入内”。此楼盘名叫牡丹花园，开发商是包头牡丹园置业有限公司，总共有8栋高层住宅，都已封顶，但看起来已停工很久，散落的钢材上长满锈迹，院子里四处都是荒草，显得一片狼藉。

中建御澜世家的售楼员说，目前整个包头只有鼎泰风华和牡丹花园两个楼盘有资金问题。但记者调查显示，资金链压力在包头绝非个别现象。根据兴麟房地产业务员透露的线索，记者找到了高新区郊外的万和城项目，这里同样有些狼藉，值班员证实，售楼处已经关门，开发商下落不明。

在鼎泰风华老板自杀后一个月时间里，包头已经传出了数起开发商跑路的消息，都与资金链断裂有关。而在目前，包头二手房市场上出现的一种新房源，叫顶账房，更印证了开发商普遍遇到的资金问题。有房屋中介告诉记者，所谓“顶账房”，就是说没钱给建设单位、施工单位了，那就用盖起来的房顶账。

天安雅居的购房者交了房款两年后还没拿到房子，很多业主猜疑自己的房子也成了开发商的顶账房。一位业主罗先生抱怨，“我们的房子全部盖好了，但是开发商不交房，说房管局没验收，我很奇怪，房子建这么好，门窗所有暖气片全部好了，怎么不能交房？”

和罗先生一样遭遇的在这个小区有几百户业主，都是交了房款，房子也早就建好，但开发商就是不交房子，到了最近几个月，大家连开发商也找不到了，于是都慌了神。记者在小区拍摄期间，天安雅居闻讯赶来了一位开发商的代表，鄂尔多斯三恒房地产开发公司销售项目经理肖钢。

但肖钢的出现并没有化解业主们心中的担忧，因为开发商来自鄂尔多斯，业主们的第一反应是民间信贷风险和楼市泡沫。

针对业主们的担心，肖钢否认存在资金链问题，并向记者表示，开发商实力雄厚，同时在内蒙几个地区开发着五个房地产项目。

那同时铺开这么多项目，开发商的资金从哪里来呢？肖钢的说法是因为银行不给贷款，所以是“多渠道自筹资金”，具体如何自筹，他则表示不太清楚。不过，肖钢承认，国家对房地产实行调控以来，他们公司资金上的确很艰难，但是没有到资金链断裂的地步。

当被问及有些房子之所以没有按时交付是否因为拖欠了施工单位的工程款所以被抵押时，肖钢表示“欠一小部分，没有抵押”，那为何拖了一年还不交给业主房子呢？

肖钢解释，去年10月份应该交工，但是当地村民来这儿闹事，他们去年7月份停工，停到今年5月份，“一直在停工”。

不过，业主们对这个说法并不认可，因为他们购买的房子在去年10月就已经建好。这样，天安雅居业主们拿不到房子的真正原因依然不明。但可以看出的是，包头开发商的资金链问题显然已不是个别现象。

奇怪的涨价

渣打银行前不久发表报告说，预计借了大量信托贷款的开发商将会通过大幅降价或出售资产来偿债，估计房价将会平均下降10%。在包头，很多人也都以为，鼎泰风华开发商魏刚自杀事件，可能会刺激其它开发商为缓解资金压力而大幅降价促销。那么，包头楼盘是否选择了大幅降价增加销量来缓解资金压力呢？

在中建御澜世家，销售人员对记者表示，“我们没有必要做那个促销，我们前期开盘的时候，那时候均价是六千多的，现在均价都八千了。”

这些售楼员称，不光他们的楼盘涨价了，包头楼市最近几个月整体都在涨价，这让人有些意外。大量楼盘停工，很多开发商又面临资金链断裂的威胁，房价为什么会不降反升呢？

记者进一步走访发现，包头几家正常营业的售楼处不仅都坚称不会降价，反而正在涨价。甚至，停工项目停止销售，也没有降价。宁可停售也不降价，这又是为什么呢？

业内人士对记者分析，这主要是因为当时开发商是高价拿地，房价有所波动的话，有一些楼盘基本上没有利润空间了。“不是不想降，是没有空间。那么再加上融资成本的这种不断的上升，只有房价上涨，才能盈亏平衡。”

包头天安雅居项目经理肖钢的话证实了这种判断。“我们房子从前年开始销售，销售的时候，房价刚开始卖得很低，但是开发周期太长，实际上我们卖到三千到三千一，按目前来说是亏钱，成本远远高于三千一。”

很显然，天安雅居前年开盘时的销售价绝对不会赔钱，但两年来，由于国家楼市严控政策，包头房价并没出现预期中的涨幅，这样一来，开发商民间融资的高额成本就难以承受。

记者采访过的销售人员对涨价现象普遍表示：本来包头房价就低，加上最近利好消息出现了，政策有松动迹象。他们认为，只要“挺过去”，很快就能“缓过来”，利好消息也会越来越多。

事实上，销售者对目前楼市的预期依然很高，一位售楼员就表示，“像我们包头属于三线城市，市场还没开始往上起呢，国家打压也打压不到我们这种小城市……”

有专家表示，非理性涨价的包头现象说明，在目前的困境下，房地产商再一次和政策进行着博弈。房产商们认为政策迟早会变化，这对双方是一个巨大的考验——整个房地产政策究竟谁能扛得住，是政府扛得住，还是开发商扛得住。在开发商看来，只要扛过最寒冷的冬天，就会阳光明媚就会春暖花开，这是开发商多年来与政策博弈得出的一个基本经验。

但问题是，房产商们还能扛多久？

包头房地产的样本意义

对于房地产界的包头现象，经济学家马光远认为具有样本意义。“这是中国房地产发展到今天，非常畸形非常典型的一个案例。”

在他看来，包头房地产陷入困境的真正原因还是对市场与政策的认知问题。“包括开发商在内的很多人认为中国的房价是永远往上涨，很多人把2009年、2010年非常不正常的上涨，看成是中国房地产市场的常态，每年房价上涨30%、50%，他们认为是一种常态，这种情况下他们的逻辑是跟政策进行对抗，不管政策如何调控，信贷上如何进行限制，他们仍认为，可以通过高利贷，可以通过各种各样的融资渠道解决，只要扛过去我就能活下来。”

然而，靠民间融资借高利贷开发房地产有一个前提，就是房价必须一直上涨，而且涨幅必须高于高利贷的利率，否则很可能引起资金链断裂。“所以我们看到了包括包头，包括鄂尔多斯在内，很多开发商由于无法清偿到期的高利贷，民间接连出现跑路甚至自杀的情况，这种情况基本上可以讲，是对整个房地产本身的形势，对房价的形势，包括对房地产调控本身，重大误判的结果。”马光远说。

在马光远看来，出于稳增长的需要松动调控，并不太现实，因为未来肯定还要解决这个问题。所以高层不断强调调控肯定是对的。关键是外界怎么样解读，一方面中央高层强调调控不放松，另一方面很多地方政府不断玩一些小动作不断在所谓的“微调”房地产政策，“这个对市场造成很大的一个混乱”。

马光远认为，房地产的“包头现象”本身恰恰说明，整个房地产调控，真的见效了，像这种非理性的开发，非理性预期下做的规划，现在基本上被打出来了“原形”。因为包头房地产市场出现大面积停工和资金链问题，并不是因为国家楼市严控政策，而是出在它自身的畸形发展：第一是融资结构，民间借贷高利贷周期短、利率高、风险大；第二是包头房地产业属于过度开发，房子已经过量。

可以想象，如果目前出于经济压力和稳增长的需要，松动政策，拉动房地产回暖，国家这两年房地产调控就会功亏一篑，陷入又一轮恶性循环。

但这种可能性不大。明显的信号是，7月份，中央高层和相关部门六次高调表态，坚持严控，防止房价反弹。很显然，高层已经发现了楼市不好的苗头。7月下旬，国务院先后派出8个督查组，对16个省市落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，这更彰显了中央不放松调控的决心。

在专家看来，调控政策肯定不宜松动，但绝不是解决之本。因为楼市最大的问题是对楼市涨价的非理性预期没有改变，无论开发商还是社会各界，都固执地认为：房价总会涨的。

事实上，整个房地产的健康平稳，不是建立在调控的基础上，而是建立在制度的基础上。

马光远就认为，如果房地产市场健康了，就不需要调控的措施，也就不会有调控存在，而是依靠它内控的机制，比如说通过房产税，通过暴利税，通过遗产税，通过住房保障体系内的一系列的制度举措，维持房地产市场的稳定和健康。