建立业主维权专业队伍有效行使业主委员会监督权

[摘 要] 随着物业管理的快速发展，住宅消费观念的不断更新，人们对物业管理的要求越来越高。然而，我国物业管理无论是理论建设还是实践探索，都远远滞后于城市的建设与发展，尤其是业主委员会作用发挥不力的现状逐渐凸显出来，法律地位模糊，经费不足，专业人才与专业知识匮乏等都严重制约了业主委员会作用的发挥。文章就进一步完善物业管理法律法规，提升业主委员会的维权作用，进行了有益的探索，提出公共物业所有权与公共物业管理权以及公共物业管理监督权三权相分离的原则，建立健全业主专职维权队伍，使业主委员会在选聘物业管理企业之前也应用市场机制选聘职业维权人履行业主委员会职责，随着业主维权专职队伍及相关业主维权专职人才市场机制的建立，业主委员会在物业管理中的作用将迈向更加积极健康的轨道。

[关键词] 业主；业主委员会；职业维权人；物业管理

[作者简介] 李守园，贵州商业高等专科学校物业管理专业教研室主任，副教授，贵州 贵阳，550004

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1007-7723（2012）09-0052-0003

物业管理起源于19世纪60年代的英国，到现在已有一百多年的历史，而在中国大陆物业管理却是一件新生事物，从1981年3月深圳市诞生第一家物业管理公司以来，随着中国大陆房地产行业的发展，以及住房制度的改革、住宅市场化的推进，物业管理迅速在全国推开。经过30年的发展，中国物业管理从无到有，从小到大，经营规模和覆盖面迅猛扩展。到目前，中国物业管理企业总数达6万家，从业人员600多万人，住宅物业管理规模达到120多亿平方米。2011年 7月11至12日在武汉举行的首届中国物业管理长江论坛上，中国物业管理协会会长谢家瑾表示，物业服务已发展成为一项关系民生的城市管理手段，优质的物业服务已在城镇生活中发挥着不可或缺的重要作用，成为便利居民日常生活、提高居民生活质量的后盾，也是推动社会福祉不断提高的外部条件之一。随着房地产业的快速发展和住宅消费观念的不断更新，人们对物业管理的要求越来越高，期望值越来越大。然而，我国物业管理无论是理论建设还是实践探索，都远远滞后于城市的建设与发展。物业管理企业普遍存在行为不规范，服务不到位、收费与服务不相符、擅自决定本该由业主决定的事项，损害业主的合法权益等现象。业主委员会是由业主大会选举产生维护业主权益、监督物业服务企业履行合同的小区常设机构，业主委员会是在业主大会的授权范围内，代表物业管理区域内全体业主和使用人的合法权益的群众自治组织，目的在于更好地维护全体业主的财产，创造更好的生活环境。但由于业主委员会法律地位模糊，经费不足，专业人才与专业知识匮乏等因素，严重制约了业主委员会维权和监督作用的发挥，致使物业纠纷不断，投诉上升，业主委员会作用发挥不力的现状逐渐凸显出来。

房屋的所有权人为业主。业主是物业的所有权人，拥有房屋的所有权和相关土地的使用权，物业产权是物业管理权的基础，业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治决策管理组织。业主委员会，是由业主大会成员经过民主选举产生的业主大会的常设维权执执行机构，是业主民主管理、民主监督、民主自治的群众性组织，是适应经济社会管理的新生事物，在社区建设乃至社会管理中都有重要的作用。加强业主委员会的建设，对于解决物业管理工作中的矛盾和投诉、提高社区生活质量、化解矛盾纠纷、稳定社会秩序、维护业主合法权益、构建和谐社区等方面都具有十分重要的意义。在物业管理中，业主、业主大会、业主委员会是物业管理权的主体，也是物业管理权的核心，业主主导原则，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别，但由于业主大会是一个临时集会机构，无法参与物业管理的日常维权工作，业主委员会在物业管理活动中的维权作用就显得至关重要，但当前在物业管理活动中，由于业主委员会受人才、专业知识、资金、立法等因素的制约，其主导和维权作用难以发挥，成了物业管理合同弱势的一方，致使业主的权利常常受到侵害，纠纷投诉不断，严重地影响了物业管理行业的健康发展。业主委员会的法律地位不明确，建设部《城市新建住宅小区管理办法》中把业主委员会定位为房地产产权人和使用人的代表性组织，《物业管理条例》则把业主委员会定位为业主大会的执行机构，大多数省、市的地方性法规将业主委员会定性为在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。它不同于机关事业单位，也不同于社会团体，又和社区居民委员会有所区别。既不是政治团体、经济组织，也不是社团组织，它只对业主所拥有的物业负责。这样就导致业主委员会难以取得应有的社会地位：在大多数业主面前，业主委员会没有权威，现在业主委员会普遍地对物业管理了解不多，对自己在物业管理中的地位、作用、权利与义务知之甚少。无论是业主还是业主委员会如果都没有成熟的消费者素质，业主自治就无从谈起。

笔者认为有效维护业主权利的良方是尽快建立专业维护业主权利的职业者队伍（以下专业维护业主权利的职业者简称职业维权人）及相关市场机制。即如股份制一般，股东出钱办公司，通过聘请职业经营人，将所有权中与经营权分离，在物业管理中对业主的维权也可采取这一模式，即公共物业所有权与管理权以及监督权三者相分离，公共物业所有权归业主，公共物业管理权通过招投标委托给物业服务企业，而监督权则由业主委员会聘请有专业知识、有时间、有精力的专业职业维权者来承担。

从国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）我们可以看出，业主委员会应承担的工作是非常专业与繁琐的，《条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。《条例》第二十九条 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料移交给业主委员会。《条例》第三十七条规定：物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。《条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳等等。从 《条例》及物业管理实务中不难看出，业主委员会的工作不仅要草拟修改业主管理规约、业主大会议事规则，还要拟写招标公告、评标细则等专业文本，组织选聘物业管理企业，与之签订物业管理合同，同时还要承担相关资料的保存移交责任，物业验收手续的办理，业主大会的组织召开，大会以及表决合法性的认定，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同， 监督管理规约的实施，物业服务费用的催缴，报告物业管理的实施、维修资金的使用情况，业主大会赋予的其他职责，等等。从业主委员会所应承担的工作看，这不仅需要业主委员会委员热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力，还需要有较强的专业知识与足够的时间与精力。既然界定业主委员会是一个常设机构，那它随时都应有人值班，这样既专业又繁重的工作且不说年富力强的在职工作的业主难以承担，就是刚退休的业主也难以胜任，即便热心有责任感，也会因专业知识的缺乏，繁重的工作将热情耗尽。一个缺乏专业知识、缺乏专业人才的合同主导方——业主委员会，怎么能有效地监管专业人才汇集、专业知识不断提高高度职业化的合同受聘另一方——物业管理企业呢？笔者认为，具有物业产权的业主，完全可以通过市场机制选聘专业的职业维权人，加入到业主的维权行列中，以弥补业主、业主大会、业主委员会自身专业知识缺乏、时间精力不足等弱点，这一专业职业维权者的进入，应先于物业管理企业的聘请，在从物业管理企业的招投标工作开始，业主委员会所应承担的具体工作，由业主大会全权委托职业维权者代理，职业维权者的工作则是在业主委员会的领导与监管之下通过业主大会对全体业主负责。职业维权人的收入也无需担忧，应主要来自于公共物业的经营收入，比如目前许多小区利用属于业主的公共场地停车，所收取的费用，除支付物业管理企业在停车管理方面付出的劳务费之外，剩余部分应归全体业主，在属于业主的公共物业墙面或电梯间张贴广告，广告公司所付的费用除支付物业管理企业在广告管理中付出的劳务费之外，剩余部分也应归全体业主等等，而目前这些收入却成了物业管理企业的非法所得，通过职业维权人的辛勤工作，不仅业主的合法权益会得到有效维护，还可以通过不断地创新，与物业管理企业一起更加有效地经营好属于业主的公共物业。这支队伍的建立，不仅可以有效地解决业主委员会主导权和维权作用难以发挥的现状，强化业主委员会的作用，还可以更加有效地推进物业管理企业的规范化发展，同时还可解决数以万计人的就业难题。职业维权人的加入，会使物业管理企业朝着更加规范和更具活力方向转变，在物业管理中职业维权者与物业管理企业由于他们都是受聘于同一个业主群，他们之间既有共同的目标，服务业主，又有其不同的职责，因此他们既相互制约，又相互促进，由此会使双方更具竞争与活力。

建立健全专业维权职业队伍，有效发挥业主委员会作用，国家及地方政府应完善物业管理相应法规，规范职业维权人的人才标准，规范聘用职业维权者合同，建立健全职业维权人人才市场体系，将业主委员会的指导纳入行政管理范围，对业主委员会的维权意识、维权工作给予具体的有效指导。相信有了政府的积极推进，随着物业管理职业维权者的加入，物业管理企业的守法经营，以及业主健康的维权 ，业主委员会有效地开展工作，物业管理才能真正为老百姓营造一种整洁优美、方便舒适、安全和谐的生活和工作环境。