通货膨胀与房地产治理对策

吴涤经田习洪

（1.武汉理工大学 网络学院，湖北 武汉 430079；2.荆州教育学院 经济系，湖北 荆州 434000）

通货膨胀与房地产治理对策

吴涤经1田习洪2

（1.武汉理工大学 网络学院，湖北 武汉 430079；2.荆州教育学院 经济系，湖北 荆州 434000）

国内住房价格持续走高，刚性购买者望楼兴叹，CPI指数上扬态势不改，城乡居民生活压力加大，生活质量下降，大面积、长时间的通货膨胀已经显示出制约我国经济健康发展的不良后果。为此，应究其通货膨胀的诱因，研判其主要的表现，寻找抑制通胀的长效药方。

通货膨胀；房地产；治理

我国的物价出现了过快增长的势头，通货膨胀压力增大，严重影响了我国居民的生活及社会的和谐与稳定，同时也给各级政府带来了相当大的行政压力。寻找通胀的根源，实施科学有效的治理，让我国的宏观经济回到健康发展的轨道上来。

一、通货膨胀的表现与成因

我国由2009年底开始的通货膨胀，至今已延续一年以上，且物价仍在逐月上升，民生质量继续下降。我国这次通货膨胀的产生具有国内外双重因素。国外原因是受美国次贷危机影响，全球大宗商品和国际原油价格上涨，我国又是这些商品的大量进口国家，价格的传导作用不可避免；东盟国家发生的经济危机，以及大量“国际游资”流向中国。内部因素是，人民币持续走强，地方政府非理性的发展欲望，盲目且过大的投资，资源不均衡，劳动力价格过快增长，以及不断拉高的房价的影响。以上诸多因素共同促成了这次的通货膨胀。此次通胀的主因还是国内房地产的无序发展所造成的。房地产规模大、范围广，牵扯的行业多。我国房地产联动着上下游65个行业。我国钢铁年产能从10年前的1亿多吨到现在的4亿多吨，而大多数钢铁用于建筑，国内的铁矿石不能满足需求，巴西、澳大利亚的大部分出口的铁矿石仍不能充分满足中国的需要，国际上铁矿石价格应声上扬。带动相关行业的价格上涨，如：炼铁、炼钢、煤、电等的涨价，必然带动一系列机电设备生产和以钢铁为原料的制品涨价，由此引起连锁反应。

二、房地产对通货膨胀的影响

中国近年来最热的经济话题莫过于房地产经济。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。这是理性的刚性需求。弹性需求者使住房变成了社会投资品。近3年来，到一线城市投资购房，往往短期内实现资产翻倍。于是有了民间炒房团、富有的“矿老板”等有钱人都把钱用于买房、卖房、炒房、租房，钱能生钱不亦乐乎。国际投机者也加入其中推波助澜。因此，房地产涨价高导致了这次通货膨胀的发生，总根源就是房地产的高通胀。

房地产价格的虚高成为这次通货膨胀的主因，不少人忽略了这次通货膨胀与房地产价格高涨的关系。实际上，房地产价格高升对这次通货膨胀的影响是全面、深刻、严重的。例如：1993年和1994年，北海市的CPI上涨高达43%，各种商品价格成倍上升。那时北海的通货膨胀只表现在局部，究其根源是由房价的虚高和暴利引发的［1］。北海是中国最早对外开放的14个沿海城市之一，进入1990年代后，北海大开发进一步升温，全国各地的企业走进北海进行房地产开发，建筑企业打头阵，水利企业，农资企业，政府名下的皮包公司也来了，北海的房地产公司迅速从2家发展到1340家，占到当时全国房地产公司总数2800多家的半壁江山。北海和海口一时间成了当时中国最热点的开发城市，人均GDP在1994年升到全国城市排名的第12位，这是虚高。央企的建筑集团也纷纷云集北海淘金，追风炒作房地产，导致住房价格暴涨，投机企业日进斗金，上市公司也趁火打劫，某企业股票上市，一天之内就有400多亿资金打入北海。离谱的房价和超量的游资导致CPI升高至43%，通货膨胀迅速爆发。美景只是昙花一现，1994年底房地产的泡沫破灭，极度透支的北海经济走入了十多年的低迷期，代价十分惨痛。我国房地产价格自然上升是合理的，但2006年和2007年两年的大幅波动就是危险信号。特区深圳市2004年房价与居民收入比仅为6.52倍，而2006年一下飙升到15.76倍，2007年又进一步达到20倍以上。上海、北京市中心区的房价与收入比甚至达到了30倍和50倍以上。世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4～6倍，将房价收入比设定5倍为警戒线。目前我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。房地产牵扯着众多行业的发展，产业链条面宽线长。房地产价格增速过快，必然导致相关大宗原材料的供应紧张，这就是此次通货膨胀的起因。

三、调控房地产的系列政策的效果评价

中国是一个大国，宏观经济必须要安全，房地产行业要发展有序，银行资本要健康运营。中央出台政策整治高房价，治理高通胀，势在必行，时机恰当。2011年以来北京的房屋销售有所下降，2011年上半年，全市商品房销售面积同比下降46.1%，住宅销售面积下降48.8%。住房销量大幅下降，正说明房价的泡沫过多，刚性购买者无法承受。为此，中央政府出台了有效的政策，满足民众“居者有其屋”的要求，动用国家机器，运用金融、税收、土地等杠杆，对房价飙升实施了有效调控。

第一，银行风险评估，房地产开发商80%以上资金来自银行贷款，如果房地产商有资不抵债的情况，开发商以土地、房屋抵债。两年前的土地和房屋评估价位低，银行不会吃亏。如果房地产价格下降过快，银行亏损危险增加。用现在的的价格去处理两年前的土地和房屋，银行风险小。反之，若干年后房地产泡沫破灭再动手整治，现在高价抵押的土地和房屋所带来的风险，银行将照单全收。

第二，宏观经济安全评估，现在动手整治高房价的理由有两个方面：其一，我国现在总体经济发展势头较好，即使房地产的小幅波动，纵观全局并无大碍，8%左右的经济总量增速问题不大；其二，刚性需求是住房消费的主体，使用综合手段压缩投机购房空间，让房价理性回归到正常价位，刚性需求者能够有能力购买，房地产市场总规模发展前景仍然良好。

四、未来治理房地产的措施

第一，政府要严把土地的供给关，加快相关立法，加大有关管制力度。中国人多地少是我们的现实困难，城市化建设和住房用地矛盾冲突加大。应将商品住房与保障性住房的供地进行严格区分。保证70%的住房用地划给保障性住房的规定是政策红线。

第二，开发商为获取更大利润而囤积土地和惜售房屋的行为，必须得到彻底扭转，防止出现现代的“圈地运动”。对买入土地建设保障性住房的开发商，严禁转手倒卖土地，限期动工开发，违者，予罚款，甚至无偿收回，以示惩戒。对已建住房囤积惜售行为要果断依法行政，以儆效尤。确保房价下行通道顺畅。

第三，银行部门，严控房贷比例，是银企自身长期可持续发展的必要，也是银企的社会责任所必须。对自有资金过低，社会责任感不强的开发商关掉贷款的大门。银企职员也要自律，严防银行与企业勾结贷款炒房从中谋利。普通民众符合政策贷款购房，应降利率，延期限。发挥“银贷杠杆”的调节作用，服务于当前房价调控的大局。同时要配合政府，把资金投向经济适用房和廉租房建设的项目之中，让长期在城市里工作的农民工和新生代共享城市发展成果。

第四，严格执行限购令和国外“游资”购房。提高不在本城市工作的所有有钱人在该城市的购房的门槛，限制在本城市居住和工作的有钱人购买第二套以上的商品房。对涉及民生的保障性住房的建设，为评估、定价打开绿色通道，承建商招标要严格把关。加强保障房、廉租房建设各个环节的监督，确保其低成本和低价格，惠民于大众。

［1］任玉岭.现在是整治高房价最佳时机［EB／OL］.http：／／bbs.taizhou.s.

F293.3

A

1673－1395（2012）02－0065－02

2011－12－23

吴涤经（1988—），男，湖北荆州人。

责任编辑 胡号寰 E－mail：huhaohuan2@126.com